通州市物业管理现状

一、基本情况。

1997年，随着我市住房改革政策的落实和地产投资、商品房开发建设行业的兴起，原先以“住房公有化、使用福利型、管理行政性”为特征的单位住宿区逐步转变为住房私有化为特征的住宅小区。由于在住房制度改革的过程中，部分住宅小区的管理主体无法落实，p造成了管理真空，小区环境面貌脏、乱、差现象严重。同年9月，为适应创建卫生城市工作要求，改变城区管理不能有效落实的状况，我市借鉴城市管理先进地区的经验，决定推行以社会化、市场化、专业化、企业化、服务有偿化为基本特征的物业管理工作。先后建立了专门的工作班子，出台了相关文件，鼓励社会力量组建物业管理公司，组织实施了小区综合整治，然后交由物业管理服务和管理。由于整治力度大，管理跟进及时，城区相关小区内脏、乱、差的状况得到了明显改观。

此后，在全市各界的积极参与和共同努力下，城区物业管理工作稳健发展，为维护小区良好区容区貌和创建文明、卫生城市作出了重要贡献。市域物业管理服务区域由住宅小区逐步拓展到机关、学校、医院等企事业单位。到目前为止，我市共成立具备资质的物业管理公司15家，外地物业管理公司进我市经营3家，物业管理从业人员750人左右，管理着180万平方米的住宅小区，30万平方米的商业办公大楼。建立了66个小区业主委员会，筹集了4800万元维修基金。在我市物业管理工作取得长足的发展的情况下，先后有建工大厦被评为江苏省物业管理优秀大厦；佳苑小区、希望苑、佳乐花苑被评为江苏省城市物业管理优秀小区；新亚公寓、金苑公寓、新怡花园、锦绣江南被评为南通市物业管理优秀小区。

二、现行政策及存在的问题。

客观而言，这几年我市物业管理工作，尤其是住宅小区的物业管理工作还存在许多矛盾和问题。《物业管理条例》明确，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。从这一概念可知，物业管理，是一种建立在合同基础上的商业服务。业主与物业服务企业之间的责、权、利关系是通过合同的形式确定的。然而，社会许多方面在物业管理是合同管理的意识不强，许多小区业主脱离合同看问题，认为小区的一切事宜都应由物业服务公司承担，什么房屋质量、配套不全、私搭乱建、乱停乱放、破墙开店、毁绿种菜、迷信活动、饲养家禽家畜等的问题均由物业服务公司负责处理。对此，物业服务公司力不从心，出现了管理难。有的小区业主据此片面认为物业服务公司服务不到位，拒缴物业服务费。还有部分居民对物业管理市场化运作、有偿服务的意识不强，由于受计划经济福利观念影响，认为小区公共环境的维护是公益事业，理应由政府“买单”，所以，小区物业管理出现了“收费难”。另外一方面，有些物业服务公司也存在服务水平不高，片面追求经济利益最大化，社会责任心不强，遇到矛盾多、管理难度大的小区就“走为上策”。致使通州城区大小70个小区（组团）中有38个实行了物业管理，还有32个没有实行物业管理。

为了推动物业管理工作向前发展，提高物业管理覆盖率，克服物业管理“收费难”的矛盾，我市分别于2000年、2003年，进行物业服务收费改革试点，即将物业服务费从职工工资中扣缴和将物业服务费与水费捆绑缴交。但由于诸多因素的制约，最终放弃试点。2005年市委、市政府为了加强城区住宅小区管理，优化人居环境，因地制宜出台了《关于进一步加强城区住宅小区管理工作的意见》，该文件针对城区住宅小区不同的现状，将建设时间不久、小区居民物管意识较好、配套水平较高，已建立了维修基金的26小区列为一类小区；将建设时间较久、小区居民物管意识一般、配套水平一般，部分建立了维修基金的25小区列为二类小区；将建设时间很久、小区居民物管意识较差、配套设施不全或破损严重，没有建立维修基金的19个小区列为三类小区，不同的小区实行不同的管理方式：一类小区严格依据《物业管理条例》规定，实行市场化物业管理，由业主与物业服务企业进行双向选择，签订物业服务委托合同，合同各方认真履行合同约定，物业服务公司提供质价相付的服务，业主按时足额缴纳服务费；对二类小区进一步完善基础设施，加强管理，促使其发展为一类小区；将三类小区作为工作重点，加大扶持力度，暂由市物业管理中心派出保洁队员，实行大环境的基本保洁。为了调动小区业主委员会的工作积极性，采取以奖代补的形式，对小区业主委员会主任、副主任分别给予200元/月和100元/月的补贴。文件同时要求城管、公安、环保、工商等部门依法对损坏房屋承重结构、乱搭乱建、毁绿种菜、违规开店、迷信活动、饲养家禽家畜等行为予以查处，并适时开展集中整治活动，维护小区的正常秩序。这项政策的贯彻实施，对改变无物业管理小区的管理真空状态，维护小区的正常秩序发挥了积极作用。但我们也应看到政府包揽无物业管理小区基本保洁做法的负面效应，由于无偿享受到保洁服务，越来越多的居民愿意选择依赖政府型小区管理模式。

三、推动小区物业管理的思考。

物业管理工作出现了“管理难”、“收费难”的问题，其根本原因是相当一部分居民的自治意识和物业管理意识较差，业主自治机制和老小区物业管理利益机制没有真正建立。按照国务院颁发的《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，享有权利的同时应当履行义务，全体业主应当以民主表决的方式决定物业管理的重大事项，以民主投票的方式组建业主委员会。这些都是小区推行物业管理基础性的工作，仅仅依靠物业管理行业指导是难以胜任的，必须多部门主动参与，共同协作配合。因此，我们对推动老小区物业管理工作提出如下建议：

　﹙一﹚、明确职责、理顺关系，增强物业管理工作的整体合力。物业管理工作既是政府部门的行业监管工作，又是构建和谐社会的基层政权组织基础性工作。加强住宅小区物业管理，既要积极发挥主管部门的行业管理作用和其他行政部门的协助管理作用，更要发挥街道办事处（镇政府）、社区居委会（村委会）的管理协调作用。遵循“重心下移、属地为主”的原则，形成行业管理部门指导，各部门主动配合，街道办事处（镇政府）、社区居委会（村委会）属地管理协调、职责明确的物业管理工作新机制。

市物业管理中心作为市政府物业管理行业主管部门的执行机构，要进一步加强力量，加强对物业市场的监管,围绕规范物业企业的服务行为提高服务质量。要加强对街道（镇）物业管理站的工作指导和监督，制定住宅小区物业管理的工作措施和服务标准，抓好物业管理招投标工作，牵头组织住宅小区物业管理工作考评工作。

按照属地管理原则，镇政府、开发区管委会及其街道办事处要认真履行好辖区内住宅小区物业管理工作的管理协调职能。将住宅小区物业管理工作作为社区建设和农村社区化管理的重要内容，主动将住宅小区物业管理工作融入到创建爱心社区、文明社区、平安社区工作之中，排上重要议事日程。要落实物业管理专职人员，配好街道物业管理站人员。物业管理站负责人须由街道办事处工作班子的成员或中层领导担任。街道物业管理站要加强对住宅小区物业管理工作的指导和监督，及时指导各住宅小区成立业主大会和业主委员会。及时协调处理住宅小区物业管理中的矛盾和问题，及时调解业主投诉。积极开展物业小区达标创优活动，组织对物业小区的考评。监督管理小区物业管理专项经费的使用。

社区居委会（村委会）要发挥物业管理工作中的综合协调作用。负责住宅小区业主委员会筹建，监督业主委员会民主决策；协调物业服务企业与业主委员会之间的矛盾和问题；牵头建立由社区居委会、业主委员会和物业服务企业共同参与的小区物业管理联席会议制度，做好住宅小区日常管理工作；参与对物业服务企业的考评,提出意见和建议，并协助收取物业管理费。

住宅小区业主委员会要切实履行好职责，维护业主的合法权益。代表全体业主与物业服务企业签订《物业管理委托服务合同》，了解和反映业主的意见建议；监督物业服务企业履行合同、搞好服务，监督房屋共用部位维修费和停车费收益的使用；督促业主按时缴纳物业管理费用。

物业服务企业要经常听取社区居委会、业主委员会和业主的意见，增强服务意识，改进服务措施，按《物业管理服务合同》约定的内容和标准，向业主提供“质价相等”的物业服务，不断提高服务质量，并按有关规定向业主大会或业主委员会报告工作和财务情况。

镇、区有关部门要按照各自分工，密切配合，履行好住宅小区物业管理中的相关职责。积极受理业主和物业服务企业的投诉和举报，及时依法调查处理；主动将管理职能延伸到社区和住宅小区，努力形成各部门齐抓共管的良好局面。

城管部门负责住宅小区内违反城市管理方面法律、法规和规定的违法行为的查处工作,发挥住宅小区综合执法的牵头协调作用。行使好有关部门划转给城管部门的执法职能。

公安交通管理部门负责指导住宅小区内的停车位划分和合理的行车路线。要对住宅小区内严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型车辆、危化品车辆等行为采取强制措施，予以拖离。要对擅自饲养家禽家畜、搞迷信活动行为的查处。

工商部门负责查处住宅小区内非法设置的户外广告行为和无照经营、异地设立经营（办公）场所等行为。对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的原则上不予核发营业执照。

规划部门负责住宅小区建筑外立面、搭建的审批工作，配合城管部门查处破坏房屋外立面、违章搭建和擅自改变房屋使用性质的行为。

环保部门负责依法处理住宅小区的噪声、油烟、废气等超标行为。

物价部门负责制定物业管理收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。

应由政府职能部门承担的小区路灯、生活垃圾清运等费用以及城市管理、规划管理、治安管理等监管职能，不得转由物业服务企业承担。

各级各部门要教育好本单位干部职工提高文明意识，做文明业主，自觉缴纳物业服务费用。

﹙二﹚、突出重点、分类指导，逐步提升各类住宅小区的物业管理水平。由于小区存在的情况不同，应根据小区不同的情况采取不同的管理模式，不宜采取政府大包大揽的“一刀切”的管理模式。具体是：

进一步规范新建住宅小区的物业管理工作。从维护业主利益出发，各房地产开发项目要按有关规定配足配好小区物业管理用房、经营用房和社区用房。对分期建设的房地产开发项目，要从有利于今后管理的要求，整体规划安排物业管理区域的各类用房配置，并配置好过渡期的物业管理用房。经营用房暂未按期配置的，须以相应的租金补贴给物业服务企业。房地产开发企业要按规定缴纳初期物业管理费、房屋保修费等费用。其中民营、区外、首次开发和原开发项目维修不及时的房地产企业和多家公司联合开发的项目必须缴纳房屋保修费。为保证今后住宅小区电梯的正常使用，房地产开发企业按每台五万元的标准，为业主向市物业管理中心缴纳部分电梯专项维修费，列入项目开发成本。

进一步完善拆迁安置小区和经济适用房小区的物业管理工作。按属地管理原则，将拆迁安置小区和经济适用房小区的物业管理纳入社区化管理工作范畴。及时兑现该类小区物业管理费补贴政策，促进物业企业正常化运作。形成一定规模、符合条件的拆迁安置小区，有关镇政府、开发区管委会及其街道办事处要抓紧建立社区居委会，纳入规范的社区管理工作。对目前未达条件、尚不能单独建立社区居委会的拆迁安置小区，要按每500人配备1名社区工作者的要求，落实好物业管理专职人员。各社区居委会（村委会）班子中要明确分管物业管理工作的领导。镇政府、开发区管委会及其街道办事处要将物业管理工作列入对社区居委会（村委会）干部的年度考核。为推进拆迁安置小区和经济适用房小区物业管理工作的可持续运行，其物业经营用房再增配地上建筑面积4‰。

进一步提升老小区物业管理整体水平，把改善老小区物业管理质量作为“城区提升工程”的重要内容。加快对老小区的物业改造、整治步伐,争取用三年时间，完成现有封闭小区的物业改造任务。为提高老小区的物业管理水平，增强物业服务企业的竞争意识，促进老小区物业管理的市场化运作，根据各物业小区管理用房、经营用房的实际缺额、小区规模、小区门岗数量等因素，结合实际管理成本进行测算并实施补贴，所需资金由属地镇政府、开发区管委会及其街道办事处承担。补贴办法由市建设局、财政局会同相关镇政府、开发区管委会及其街道办事处制定。扩大老小区管理规模，形成新的管理组团，试行老小区物业管理公开招标方式，引进物业服务企业，提高管理效益和服务质量。市财政每年要安排一定的资金为老小区配置物业管理经营用房。对不具备物业管理条件的住宅楼，可以在社区居委会指导下，以安全防范、卫生保洁为重点实行庭院式自治。

为鼓励社区居委会和物业服务企业提高物业服务水平的积极性，大力开展老小区物业管理达标创优活动，对三年内被评为市级以上优秀小区（且未被摘牌）的老小区，由镇政府和街道办事处各奖励5万元给所属社区居委会（村委会），用于该小区设施改善、环境优化和对物业服务企业的奖励。

﹙三﹚、依法成立、规范运作，充分发挥业主委员会的自治作用。不断增强广大业主的自治管理意识，是住宅小区物业管理逐渐走上良性循环的基础。按照一个物业管理区域（小区）成立一个业主大会、业主委员会的要求，各镇政府、开发区管委会及其街道办事处、社区居委会（村委会）要及时督促并指导符合条件的小区成立业主大会、业主委员会。业主大会、业主委员会的成立要按照有关规定操作，广泛动员业主积极参与业主委员会的选举工作，从而提高业主委员会的公信度。业主委员会要经常听取业主的意见和需求，听取社区居委会（村委会）的建议，作出重大决策要征求社区居委会（村委会）的意见。根据《物业管理委托服务合同》，监督和协助物业服务企业改进服务质量，提高服务水平，及时做好业主与物业服务企业矛盾纠纷的化解工作，并协助做好物业服务费的收缴工作。

业主委员会要加强对物业服务企业利用小区停车位、公共房屋的经营行为、租金收入的监管，但业主委员会不得自立帐户，自行经营。规范住宅小区停车费的收取与管理，严格执行物价部门批准的停车收费标准。停车费收益的使用由业主大会（业主委员会）决定，主要用于补助房屋共用部位专项维修资金不足，或弥补物业服务企业的经营亏损，并在《物业管理委托服务合同》中予以明确。

业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处（镇政府）委托社区居委会（村委会）监督、指导物业服务企业的服务行为。

﹙四﹚、加强监管、提高质量，不断规范物业企业的服务行为。物业服务企业要根据有关法律、法规，认真履行投标承诺和《物业管理委托服务合同》约定的服务内容和服务标准。对小区的门岗执勤、治安巡逻、停车管理、卫生保洁、设施维修和便民措施等环节要制定具体的服务规范和标准，并接受业主委员会和业主的监督，不断提高服务质量。加强对物业服务从业人员的业务培训和礼仪教育，逐项提高专业服务水平。物业服务企业应当主动为业主及其他部门提供服务合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升社会、经济效益。

大力培育物业市场，积极引入市场竞争机制。规范住宅小区物业管理招投标行为，达到规定建筑面积的住宅小区必须通过招投标程序选聘物业服务企业。在一个管理区域内分期建设的项目，要以整个项目实施物业管理招投标。

建立健全物业管理退出机制。将业主满意率作为物业服务企业资质升降和评优评先的重要依据。对管理水平低、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业，经半数以上业主同意，业主大会（业主委员会）可以对其解聘。街道物业管理站在物业服务企业退出过程中要加大对业主共有财产的监管力度。督促业主委员会对其退出小区后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给属地街道办事处或社区居委会（村委会）。