湛江市物业管理状况

    ——记者对话湛江市物业管理行业协会秘书长武志成


　　核心提示：

　　湛江市物业覆盖率达82%%，经登记备案的物业管理企业有76家。

　　房地产开发商遗留下来的问题较多，导致各物业管理工作难开展。

　　大部分小区业主委员会的成立，有助于业主和物业管理之间的沟通。

　　物业管理还是要走专业化道路，不然会出现很多问题。

　　近日，广东省新物业管理条例开始实施，小区物业管理也引起社会较大关注。湛江市的物业管理情况怎样？该如何解决物业管理过程中的难题？对此，记者专门采访了湛江市物业管理行业协会秘书长武志成。  

　　记者：武秘书长,请问湛江市物业管理的现状如何？

　　武秘书长：改革开放以来，湛江市开发的新旧楼盘建筑面积900多万平方米，列入小区管理的约740多万平方米，物业覆盖率达82%%。湛江市经登记备案的物业管理企业有76家，其中一级企业有2家，二级企业有4家，三级和暂定资质的企业有70家。

　　湛江市物业管理企业具有分散、点多面广的特点，上规模上档次专业的物业管理公司还是非常少，主要原因是开发商的实力还不强，收费低、面积小、"量"还不够,因此在未来还要不断扩大与发展。但近年来新建的小区一般都已经上规模，对物业管理也越来越严格。

　　记者：湛江物业管理方面存在一些什么主要的问题、难题？

　　武秘书长：房地产开发商遗留下来的问题多，导致各物业管理工作难开展。目前，市区商品房小区的物业管理基本上是开发商包揽，开发商"既是父子又是儿子"，万一开发商资金出现问题，就会直接影响业主。

　　此外，有的开发商开始以相对低的物业价格来吸引业主来购房，但真正实施的时候却缺少维护小区建设的有效资金，物业管理只有向业主收取一定的小区建设费，因此导致业主对物业管理工作产生不满。现在物业公司的人工成本高，但物业收费较低，因此亏损严重。

　　小区内部出现的纠纷也不可避免，包括小区内公共部分的使用、维修和安全方面，小区居民装修问题如上下楼之间渗水等问题。 

　　记者：小区停车问题怎么解决？

　　武秘书长：自从物权法出台之后，小区的停车问题倒不再是件难事。物权法明确规定，小区公共场所属于业主共同所有，业主在小区停车不得收费。但是小区对车辆的管理是要收取一定的管理费的。目前小区对车辆管理还不是很规范，因此小区物业管理要对小区内车乱停放负责。现在，一些小区内的阳光车位也已经取消，因为车辆的停放也损害了全体业主的利益，目前阳光车位已经改为绿化场所等。

　　记者：湛江目前有多少家业主委员会？作用怎么样？

　　武秘书长：我们非常欢迎小区成立业主委员会，目前湛江市一共成立了58家小区业主委员会。大部分业主委员会的成立有助于小区物业管理工作的开展，并在业主和物业管理之间起到沟通桥梁的作用。同时业主委员会成立后，也会慢慢理解物业公司的工作。

　　但也有些业主委员会的管理方式不太正规，不能起到引导与支持小区物业管理的作用，因此再次给物管工作带来很大的困难。  

　　记者：小区的管理一定需要物业管理公司吗？

　　武秘书长：物业管理还是要走专业化道路，不然会出现很多问题。譬如某小区将原有的物业管理公司解雇，由业主委员会直接管理物业问题。但是运营了一段时间后，小区内出现了更加混乱的局面。

　　由于业主委员会对物业管理知识化的缺乏和对管理业务的不熟悉，导致与房产商更大的矛盾，业主委员会不仅内部出现问题，并且与小区居民也产生了矛盾，目前业主只能出面请物业管理行业协会帮忙另觅新的物业管理公司。

　　记者：近日，安康·金海湾成为世界"金钥匙物业联盟"的成员，您怎么看待？

　　武秘书长：金海湾的理念很超前，在湛江首家引入金钥匙管家服务。金钥匙管家服务是一个世界品牌，全面提供居家、商务、房产、旅行、24小时迎送等高端服务，如及时送业主去医院或机场，这是普通的小区做不到的。金钥匙物业管理引入湛江是好事，为高端住宅人群提供了优质的服务，标志着湛江物业豪宅管理开始进入新的阶段。 

　　记者：在法律法规的学习上，湛江的物业公司是怎么做的？

　　武秘书长：与周边的地市相比，湛江物业管理在法律法规的学习方面做的还是比较好的。此次广东省新的物业管理条例出台，我们准备在月底举办培训班，请各物业管理企业的经理来集中学习培训。今后还将成立专家组，在市里循环讲课，提高物管人员的认识。作为物业管理行业，法律法规的学习很重要，我们主要学习国家和广东省的物业管理条例，以及《物权法》、《劳动法》等相关法律知识。  

　　记者：作为物业管理行业协会，你们主要做了哪些工作？

　　武秘书长：物业管理行业协会04年成立后，不定期的举行物业管理培训班，请专家对各个物业管理公司的经理进行培训。包括前期合同的整理，如何管理物业公司，如何很好地与业主进行沟通。我们还创办了会刊《湛江物业》，积极宣传和学习优秀的物业管理经验。

　　四年来，市房管局委托湛江市物业管理行业协会进行省、市示范小区的评选。经过八大指标的评比，目前湛江市已有省示范小区5个、市示范小区6个。

　　湛江将来也将借鉴深圳招投标的模式进行规划性管理，以招投标的方式来让专门的有经验的物管公司进行管理，消除开发商"既是父子又是儿子"这种做法的弊端，提高管理效率，使湛江的物业管理更加规范化。