巢湖市物业管理现状

    物业管理是业主的“管家”，这个“管家”怎么样？有没有缺位？记者就此进行了采访，发现这个“管家”目前不仅面临很大的困难，而且有的小区居然没有“管家”……相关政府主管部门表示：物业管理期待联合执法机制。 


　　■　老旧小区物管日渐减少


　　老旧小区的问题一直困扰很多业主，由于大多数业主不愿意缴纳物业费，使得小区的配套服务质量跟不上，而服务质量的降低又促使更多的业主不愿意交纳物业费，在如此的恶性循环下，大多数物业公司入不敷出，物业公司不愿意进入老旧小区服务，从而，老旧小区的物业管理公司越来越少。


　　市房产局物业管理科负责人何光金表示，出现这样的情况，主要是由于现在老旧小区的物业管理难度很大，老旧小区多建于上个世纪90年代，小区整体规模较小，多是不封闭小区，监督手段不严格，配套设施不全，使得小区内存在的问题较多，对此，业主就不愿意交纳物业管理费用；另外，现在老旧小区的物业管理费是90年代核定的10元每月的标准，虽然费用不高，但是老旧小区仍有大量业主不愿意交纳费用，使得物业的服务标准越来越低，随着服务标准的降低，老旧小区存在的问题就越来越多，业主的投诉增多，房产公司不断给物业施加压力，物业公司一方面拿不到钱，一方面备受指责，使得物业公司不愿意继续在老旧小区实施物业管理；由于现在新建小区的业主在拿房时，需要事先交纳物业费，才能拿到自家房屋钥匙，很多物业公司管理人员认为，新建小区的物业费比较容易收齐，这样物业公司就更愿意承担新建小区的管理，老旧小区的管理就更乏人问津。诸多原因导致老旧小区出现没有物业公司管理的现象，据了解，现在全市已经有30多家老旧小区（建筑面积1.5万平方米以上）没有实施物管，且还有日趋增多的趋势。


　　■　新建小区问题频露


　　花园、假山、溪流等景观与小区的完美结合，越来越多市民搬进新建小区，提高住宅质量，但当人们在享受新建小区良好环境时，新小区的问题也逐渐被暴露出来。


　　何光金表示，新小区的问题也逐步显现出来，小区内违章搭建开始出现，物业、房产没有执法权，物业管理公司只能劝说，而不能强制，小区违章搭建问题从根本上得不到有效遏制；现在新建小区大多配有车库、储藏室，大多数业主私自改变了车库、储藏室的用途，有的甚至在储藏室堆积危险物品，导致很多业主不满；另外，小区内养狗问题，种菜、养鸡问题，燃放鞭炮，小区景观形同虚设等问题正成为新建小区普遍存在问题；同时，由于新建小区各种问题的暴露，不少业主已经开始拒缴物业费，如果任由这种现象长期发展，新建小区可能重蹈老旧小区覆辙。


　　■　呼吁建立联合执法机制


　　我市小区拥有物业管理的时间并不长，面对小区物业存在的问题，如何才能更好地促进物业的发展呢？何光金科长介绍，要推进物业管理招投标制度，尽可能创造条件，使新建住宅小区的前期物业管理全部实行招投标，实现市场化运作，逐步把物业管理纳入市场化的轨道，同时建立和完善市场化的物业管理服务收费体系，并建立收费听证制度，公开听取业主们的意见，便于双方沟通交流，化解矛盾。


　　一方面推进制度的建设，另一方面加强对物业管理行业的监管力度。促使物业严格按照规范开展服务，接受业主监督。加强物业的资质管理，加快物业管理诚信体系建设，将业主满意与否作为物业资质升降和物业管理优秀小区评选的依据加大物业管理费的征缴力度，促进物业进入良性循环。建立物业经理持证上岗制度，凡住宅小区物业管理服务不到位、维修不及时、收费不合理，导致大部分业主不满意的，经查实确不称职或经考核不合格的，注销其上岗资格证书，并在全市范围内不得再任职。


　　我市旧城改造区域和城市建设规模的不断扩大，城市规划区内各居住小区内违章建筑、野蛮装修现象愈演愈烈。由于市房产局没有房地产执法队伍，很多工作需要多部门联合才能开展，因此，作为行业主管部门建议，建立联合执法机制，由市公安、建委、规划、市容、工商、环保、房产等部门联合执法，各部门协调配合，形成工作合力。 


　　■　物业收费标准分五级


　　很多业主不知道自己所缴物业费是否过高，是否通过物价核定，具体收费标准是如何规定的？对于城区物业服务，市物价局和房产局出台了具体收费标准。


　　据介绍，住宅物业综合服务标准，以管理服务内容和等级评定标准，实行考评定级，按级收费，等级收费标准为：按房屋建筑面积每月每平方米，一级0.56元至0.8元；二级0.39元至0.55元；三级0.26元至0.38元；四级0.16元至0.25元；五级0.08元至0.15元。具体收费标准，由物业管理企业与业主大会或业主委员会在等级收费标准范围内约定。高层、高档公寓、别墅区等物业综合服务费，按核定的相应等级收费标准在2倍以内由双方协商约定收费标准。获得“优秀住宅小区”称号的住宅区，经确认后可按规定，在原定的收费标准基础上上浮相应幅度。“优秀住宅小区”称号被取消，停止上浮收费，恢复原约定收费标准。