房屋维修管理

    房屋维修管理的概念

　　房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。

　　房屋维修管理的主体是物业管理公司，物业管理公司受业主(如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的委托开展相应的物业管理工作。房屋维修管理是物业管理的重要组成部分。在房屋维修过程中，实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司(或物业管理公司内部的专业房屋维修部门)。而房屋维修管理的职能则是对房屋维修过程实施管理，做到在确保质量和实现合理工期的基础上，使整个房屋维修过程处于受控状态，合理使用人力、物力、财力，最大限度地节约维修成本，实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。

　　从管理过程讲，所谓房屋维修管理，主要是指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。

　　从管理层次讲，房屋维修管理一般可分成企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。所谓企业管理层次的维修管理是指物业管理公司的企业管理层为实现整个企业的房屋维修管理目标而开展的管理工作，包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。所谓施工项目层次的维修管理又分两种情况，一种是物业管理公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修项目的施工而以项目施工过程为对象开展的管理工作，包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标，做好施工准备工作，对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。另一种是物业管理公司自己没有施工队伍，施工项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，所谓施工项目层次的维修管理主要是指物业管理公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理，以确保施工过程处于受控状态，从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。我们把这种情况下的施工项目管理称作房屋维修施工项目的内部监理。



　　房屋维修管理的内容

　　为了做好房屋维修工作，物业管理公司要开展不同层次的维修管理工作，具体内容如下：

　　1.做好对所管房屋的查勘鉴定工作

　　为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。

　　2.房屋维修计划管理

　　计划是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是企业管理的重要组成部分，是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性管理。其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管理，是整个企业计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。

　　3.房屋维修质量管理

　　保证质量是房屋维修管理的重要目标之一，为保证和提高产品质量而开展的企业管理工作即质量管理。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作，它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内容一般包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。

　　4.维修工程预算

　　维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作，它同时也是维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价，依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同，在此基础上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。

　　5.维修工程招标投标

　　招标投标是物业管理公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，确保实现维修工程造价、质量及进度目标的有效管理模式。实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式的一项重大改革，它通过竞争机制来分配施工任务，要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争，接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位，同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风，促进建筑业的发展。组织招投标是物业管理公司的一项重要管理业务，一方面，通过组织招投标构建企业内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配；另一方面，通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争，充分发挥市场竞争的作用，实现生产任务分配的最优化，从而为提高整个企业维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下基础。

　　6.房屋维修成本管理

　　成本管理是物业管理公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分。房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。

　　7.房屋维修要素管理

　　在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和资金，这些构成房屋维修施工生产的要素。所谓房屋维修要素管理是指物业管理公司为确保维修工作的正常开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。

　　8.房屋维修施工项目管理

　　房屋维修施工项目管理属于物业管理公司的基层管理工作。它主要是指物业管理公司所属基层维修施工单位(或班组)对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。

　　9.房屋维修施工监理

　　房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工期目标，以施工承包合同及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工过程所实施的监督和管理。房屋维修施工监理一般由物业管理公司的工程部门指派项目经理负责，其主要管理任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制，进行合同管理并协调项目施工各有关方面的关系，帮助并督促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进行处理。