物业服务企业财务管理

“内扣法”在物业服务企业计税中的应用


    近年来，物业服务企业财务管理的职能更加专业化和精细化，“内扣法”是一种常用的计算方式，在诸多行业中得到了普遍应用。但笔者发现很多物业服务企业的从业人员并不掌握这个方法，尤其是在涉税事项的应用上。在此，笔者结合多年实践经验，对“内扣法”在物业服务企业计税中的应用方法提出一些建议。


    在实践工作中，物业服务企业的计税种类包括营业税、城市建设维护税、企业所得税、房地产税、印花税、土地使用税、车船使用税、增值税以及教育费附加等，下面笔者介绍一下“内扣法”在各税种中的应用。


     “内扣法"应用于营业税


    物业销售和管理费用都需缴营业税，税率均为5％，营业税是价内税，即营业税的计税基础是全部营业收入。根据税法的规定：物业服务企业的全部营业收入中有5％是营业税金，有95％是企业拥有的不含税收入(即扣除营业税金后的收入)。所以，我们将营业税称之为价内税，即包含在营业收入内。


    以“内扣法”计算则得出如下公式：

    营业收店不含税收入／(1—适用税率5％)    公式1

    在实际操作中，“内扣法”的计算方式往往容易被忽略，且很多人错误的使用“外加法”，即：
营业收入=不含税收入×(1+5％)         错误公式


    那么，两者的差异在哪里呢?我们可以举个实例来说明：
    【事例1】
    “某物业服务企业采用酬金制项目向房地产开发企业报价，其中各项成本费用：50，000.00元，酬金：7，000.00元”，报价使用“外加法”，计税结果如下：
    假设实际测算数据与报价完全吻合：
    实际支付税金：59，850×5％=2，992.50元
    实际成本：50，000.00元
    即收入—成本—税金=59，850.00—50，000.00—2，992.50=6，857.50元
    则该物业服务企业最终获得的酬金仅为6，857.50元，而不是预算中的7，000元，其差异形成的原因就是错误地使用了“外加法”。不要小看这142.50元的差异，在本例中它占了整个酬金的2％，这对于利润微薄的物业服务企业而言，并非可有可无。



序号  费用项目     金额(单位：元)    计算公式
l  各项成本费用    50，000.00
2    酬金           7，000.00
3    税金           2，850.00      (500，000.00+7，000.00)/(1-5%)=60，000.00
     合计           59，850.00

 

    如本案例中采用“内扣法”计税，则将得出如下结果：
    如实际测算数据与报价完全吻合：
    收入—成本—税金=60，000.00—50，000.00—60，000.00 x 5％=7，000.00元
    则该物业服务企业最终获得的酬金为7，000.00元，与预算完全一致。
在实际工作中，营业税都有附加税费，比如城建税、教育费附加、水利基金等，且税率各地不尽相同。因此，在实际运用“内扣法”时也要充分考虑营业税及附加的实际综合税负。


序号  壹用项目    金额(单位：元)    计算公式
  l  各项成本费用    50，000.00
  2    酬金          7，000.00
       合计          60，000.00    (50，000.00+7，000.00)／(1-5%)=60，000.00



     “内扣法”应用于个人所得税

    对于物业管理行业，大量的一线人员并不了解工资结构和相关规定，而更关注实发工资。按照国家税法及其他相关规定，物业服务企业需要将实发工资、税后工资折算为应发工资、税前工资，再按规定进行扣税发放。那么怎样将税后工资、实发工资折算为税前工资、应发工资?在实际工作中，很多薪酬、财务人员往往会采用试算、凑数的方式来确定税前工资，不仅效率低，数据也不准确。而“内扣法”在计算个人所得税时，则可以发挥很大的作用。
    根据税法的规定：
    个人所得税=(税前工资—法定扣除项)×适用税率—速算扣除数    公式2
    税后工资=税前工资—个人所得税    公式3
    将上述两个公式进行普通的代数变形替换，可以推出税前工资和税后工资的关系：
    税前工资=(税后工资一法定扣除项×税率—速算扣除数)／(1—税率)    公式4
    根据公式4，我们可以直接将税后工资折算为税前工资。


    【事例2】
    “某员工与所属物业服务企业谈定了待遇要求，即月薪税后6，000元，那么财务人员每月制表发放该员工工资时，其税前工资应是多少?”
    对照九级超额累进税率表，税后6，000元，可以确定税率为20％，速算扣除数375，法定扣除项为2000元，引用公式4，得到该员工税前工资：
    税前工资=(6000—2000×20％—375)／(1—20％)=6，531.25元
    可以检验—下结果的正确性：
    该员工的个人所得税=(6，531.25—2，000.00)×20％—375=531.25元
    税后工资=6，531.25—531.25=6，000.00元
    结果准确无误!公式4的核心就是利用“内扣法”确定税前工资的比率。同样需要注意的是，法定扣除项并不仅仅局限于2000元的固定扣除额，还包括个人承担的社会保险、住房公积金等。如果员工享受社会保险，那么我们还需要考虑税前扣除的社会保险金额。由于个人承担的保险金额通常是和其税前工资相关联的，这样的折算相对比较复杂。
    “内扣法”在个人所得税里的计算运用是比较多的，例如：税前年终奖的折算等，相对来说也比较复杂。这一方面是因为个人所得税采用的是九级超额累进税率，相比营业税和企业所得税都要复杂；另一方面个人所得税的计算涉及税前扣除，税前扣除的多样性也决定了计算的复杂性。



     “内扣法”应用于企业所得税
   
    目前内外资企业所得税统一税率为25％。它综合性较强，其复杂性主要集中在应纳税所得额的确定上，在计税时仍少不了“内扣法”的应用。

    企业所得税=应纳税所得额×适用税率
    企业净利润=利润总额—企业所得税


    【事例3】   
    “某物业服务企业管理层根据近几年的经营情况以及公司的发展规划，制定了新年度的经营目标，即收入达到2000万元，净利润达到150万元。”
    上述目标需要在财务部门分解为各项具体经营指标和经营计划，首先要确定的是年度总费用，错误的方法是用2000万元直接减去150万元，因为150万元是企业净利润，即税后利润。正确的计算方法应该是：
    第一步：用“内扣法”确定利润总额，即税前利润
    150／(1—25％)=200万元
    第二步：计算营业税金及附加，假设是5.5％
    2000×5.5％=110万元
    第三步：确定总的经营成本及费用
    2000—110—200=1690万元
确定了总的经营费用，就可以再进一步细化预算，层层分解以达到可以操作和落实的程度。这个过程中，最关键的是用“内扣法”准确确定目标利润总额。



     “内扣法”应用于租赁环节的计税

    目前许多物业服务企业开展跨地域、跨区域经营，从业人员流动也越来越频繁，企业需要解决员工跨地域工作的住房问题，而涉及房屋租赁，同时企业在多种经营的过程中也会涉及到房屋租赁业务。由于房屋出租方大多是个体小业主，不具备直接开票的资格，而双方洽谈租赁条件时，往往是由出租方配合承租方去税务部门开具发票，税费均由承租方承担。


    【事例4】
    “A物业服务企业为其管理人员租入房屋一套，与业主B签定合同，月租金为2500元，B配合A去税务部门开具发票，各项综合税负为8％。”
    第一种做法：缴纳8％的综合税费：2500×8％=200元，开具2500元的租赁发票，以2500+200=2700元入账。
    这种做法是使用“外加法”的又一常见错误!事实上，200元的税费从法律上来说其承受人是业主B，相关单据其抬头也是业主B，并不能作为A公司入账的依据。正确的做法应该是将A公司承担的税费用“内扣法”折算为租金。
    第二种做法：“内扣法”折算租金额：2500／(1—8％)=2717.39元，缴纳8％的综合税费：2717.39X8％=217.39元，开具2717.39元的租赁发票，根据租赁发票2717.39元入账，缴纳217.39元的税费单据交予出租方或另行保管。
    第二种做法不仅计算准确，操作也十分规范、合理。
    实际上，“内扣法”在物业管理行业中的运用远不止于此。“内扣法”和“外加法”是两种不同的计算方式，结果存在明显差异，且各自有着不同的适用范围和使用前提。“外加法”更符合常规的思维方式和逻辑，因此，现实中人们经常在该使用“内扣法”的时候错误地运用了“外加法”，而这种计税方式的纠正与转变，是企业经营管理中需要重视的问题，更体现了企业管理者思维方式的转变。