物业管理典型案例

社区物业管理方案

业主电视机被抬走

[案情]
5月22日上午9：40左右，一位小姐自称是丁香苑业主的女朋友请两位先生抬一台彩电从当值3#岗出去维修，当值安全员张XX将其拦阻让其出示物资搬运放行条，但该小姐未开具，当值岗位遂让其到到管理处开具物品放行条再给予放行，同时将情况向班长汇报，并通知当值2#将该小姐带到管理处便返回岗位，可该小姐由于在前台说不清楚房号及业主的姓名，前台拒绝为其开具放行条。这位小姐趁管理处工作人员不注意的情况下，偷偷撕下一张空白的放行条回到3#岗，此时前台也未及时将此信息向中心通报。
10点左右，该小姐返回3号岗，当值安全员张XX询问小姐为什么没有填写放行条？此时小姐声称没有带身份证，不记得身份证号码无法填写。并说有急事要赶着去上班，电视机只是抬出去维修一会就搬会来，该小姐在与岗位吵闹、交涉了20分钟左右后，在不耐烦的情况下，当值安全员张XX在没有向中心及班长汇报的情况下，押了该小姐随行的一名男子身份证后予以放行。结果导致了电视机被搬出，给业主造成损失。

[案例分析]
1．事发后，经岗位描述该小姐的特征，向该业主评述，该小姐原与业主在某种场合认识，有一定的关系，由此可断定是该小姐配了业主房间钥匙，在交往中产生了纠葛后对该业主进行的报复。但该业主发现电视机被抬走后，也未及时向派出所报警。
2、针对此事，物业公司管理处立即召集全体安全员进行分析、讨论，并在经理的指导下安全部编制了“逐级汇报制度”在工作中予以实施。
3、由于安全工作的失误产生的损失，业主要求赔偿，但根据该小姐与业主的特殊关系及业主的责任，管理处正积极与该业主协商解决办法。
4．物业公司召开全员会议，再次强调物资搬运处理程序，提高全员意识；制定“逐级汇报制度”并开展培训，明确今后严格汇报制度。积极加强与业主之间的沟通，要求其向派出所报案，由派出所协助调查。

[实际操作]
1．秩序维护员、客服员应提高职业敏感，对重要物资的搬运要不怕麻烦，认真核实。同时也应留意保姆等人的反常行为。
2．管理处加强物资搬运放行控制的同时，应加强对秩序维护员处理问题的程序、方法、技巧的培训。

管理处保管业主钥匙的风险

[案情]
2003年某日凌晨，某大厦物业管理处巡逻岗（新入职未转正员工）在巡逻楼层过程中发现一住户将钥匙遗忘在门上未拔出，因害怕钥匙丢失，随即将钥匙拔出（巡逻岗考虑到已是凌晨2时多，怕打扰业主休息，故未将钥匙直接交给业主），交到控制中心，直至当天中午才将钥匙还给业主并向其说明情况。业主认为管理处处理此事欠妥，钥匙可能被配制过，存在安全隐患。
[案例分析]
1、管理处客服人员得知此事后，立即与业主进行坦诚沟通，就管理处处理此事的欠妥向业主表示歉意，同时为避免引起不必要的麻烦，希望业主更换门锁，管理处可为其进行免费安装。
2、经与业主沟通，业主最后自费将门锁更换。
3、及时召开安全员会议，针对此事进行分析，从中总结经验教训，避免再犯类似错误。
[实际操作]
1、处理问题，应分清轻重缓急，对此类敏感问题的处理，应本着越早处理越好的原则，以免业主担心。
2、遇事千万不要自以为是、自作主张，如自己不知如何处理，应逐级汇报，得到指示后再做，以免好心办坏事，给管理处带来不必要的麻烦。

物业公司电瓶车不慎撞人

[案情]
2007年6月21日上午18：20分，电瓶车司机陈某在销售大厅后门看楼电瓶车落客区启动车辆调转车头欲摆正车位、倒车时，一打电话的女士穿过，不慎蹭上车尾部。司机下车检查，发现人已被撞，李小姐称右脚崴了。随后，安全负责人立即赶到现场，拨打“120”及交警支队电话报案。18：25服务中心经理赶到现场，对现场进行调解和受伤人员的安抚工作。18：41救护车赶到，但李小姐执意要等交警到场再去医院。19：10，救护车让伤者签字后先返回医院，该女士也通知了单位同事。19：20交警赶到现场，进行勘查、拍照、笔录，再次通知救护车返回。19：30将伤者带到医院检查、治疗；安全主管一同前往医院进行拍片。经检查，医生表示腿部未出现异常，皮肤轻微红肿，开消肿药物治疗。21：50，物业服务中心将李小姐送回，并达成协议，于6月22日下午一同到交警队销案。

[案情分析]
1. 管理处当日组织所有电瓶车人员进行讨论、分析；
2. 每周定期组织电瓶车司机进行安全教育，提醒所有司机，遵守道路交通规则和注意事项；
3. 对岗位操作，指定专人负责，并随时进行抽查，发现违规现象及时处理、整改。

[实际操作]
1、加强对电瓶车司机安全教育培训；
2、严格按照行车操作流程，定期检测车辆性能；
3、及时跟踪妥善处理；
4、针对此事服务中心召开专题会议，总结经验、吸取教训、引以为戒。

业主家施工工人电动工具失窃事件

[案情]
某日16：20左右楼盘D3—201赵阿姨打电话到控制中心反映家中施工工人在D区东门口丢失一把电钻（价值1600元左右），中心接到信息后，立即通知当值班长、安全负责人赶到现场确认处理。16：25安全负责人赶到现场，迅速启动应急处理方案，按照控制中心监控录像所提供的录像资料开展地毯式的搜索。在18：00左右发现一名形迹可疑的男子带着一把电动工具、准备离开小区，班长、安全负责人赶到现场，将该男子带到服务中心调查；证实了该男子准备带走的工具属于赃物。18：40左右安全负责人打电话通知D3—201赵阿姨、丢失的工具已找到。

[案情分析]
1、 施工工人在小区报有侥幸心理、顺手牵羊的现象；需加强物资搬运放行制度的管理；
2、 在办理装修施工手续时，做好相关的安全宣传，对到小区施工人员临时出入证的办理要严格审核；
3、 要求岗位上在巡逻过程中，对携带物品的人员加强盘查力度。

[实际操作]
1、 加强物资放行的管理，要求装修巡查的安全岗位对装修现场的工具进行登记；
2、 定期组织人员对装修现场进行检查和晚间清场；
3、 做成宣传案例，张贴在施工通道出入口。

社区内饲养宠物伤人事件

[案情]
67岁的退休干部毕某某住在北京市海淀区某小区，曾因患有双侧颈动脉粥样硬化、多发性脑梗塞、高血压病等病症多次住院治疗。2006年7月26日上午10时许，毕某某在其所住的家属楼单元门口不远处散步时摔倒，经报120急救中心，毕某某被送往中国人民解放军总医院急诊救治，手术前诊断为急性重型颅脑损伤和高血压病。7月28日毕某某因急性重型颅脑损伤死亡。
许某某与毕某某系住同一单元的邻居，饲养宠物小狗，每日外出遛狗。2006年7月26日上午10时许，许某某下楼遛狗。毕某某的妻子称是许某某遛狗没有拴狗链，狗追扑毕某某，导致毕某某在转身驱赶狗的过程中摔倒在地。事发后，死者毕某某的家属作为原告将狗主人许某某一家三口告上法庭，要求索赔。
[案情分析]
本案中，事情的发生经过，被告双方所居小区物业监控录像拍摄。录像虽然不很清晰，但双方对录像反映的时间、人物、动作、经过均表示认可。录像中虽然没有小狗的画面，但考虑到限于监控录像技术和事发现场有遮挡物等情况，录像整体内容即事情发生的时间、人物、动作、经过，仍能反映出毕某某在停放的车尾站立时突然躲闪摔倒的内容，而发生此情况前后，许某某有开单元门、走出、在车旁弯腰下蹲抱东西的动作，且许某某亦不否认当时出门遛犬一节，结合毕某某家属提供的证人证言，法院认定系许某某所饲养的家犬对毕某某有致害事实。许某某应对毕某某因躲闪许某某饲养的家犬受伤并死亡的后果承担相应民事责任。
同时，法院认为，因毕某某自身患有多种疾病，此次损害与其自身身体状况有一定关联，故应当减轻许某某所应承担的民事责任，应按70％的责任比例赔偿毕某某死亡所造成的合理经济损失。
[法理分析]
《民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第（五）项规定：“饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任。”
[实际操作]
物业管理中因此产生的邻里纠纷并不少见，物业公司往往被牵扯其中，甚至作为被告被告上法庭，1、事发前，基本义务的履行（警示、劝阻等等），以免案件发生后业主认为物业公司有过错提起诉讼；2、同本案例：证据的保全至关重要，证据证明责任。

“三无”车辆在物业管理区域被盗 物业公司是否担责

[案情]
A君向某小区物业管理公司交纳120元办理了车辆月保卡。某晚，A君将车驶进小区，领取了车辆出入卡。第二天取车时发现车辆不见了，遂向公安机关报案。后经公安机关侦破，是A 君的司机串通他人伪造出入卡，偷配钥匙开走该车，该车下落不明。经查，该车并未向车管部门领取正式牌照，属于无车辆牌照、无行车证、无购置证的“三无”车辆。A君向物业公司索赔未果，遂向人民法院提起诉讼，诉称：该车是被人持伪出入证盗走，被告物业公司值班员疏于鉴别真伪，造成车辆被盗，要求物业公司赔偿16万。原告A君向法庭提交了购车发票复印件，上载购车人为B君，黑色桑塔纳2000。
被告答辩称：原告所称的失车与办理月保的车辆在车型、车架号码、发动机号等方面不相符，原先失车实为无牌车辆，构成了对被告的欺诈。根据停车场的管理规定，无号牌的车辆或来历不明的车辆谢绝进场。因此被告不负管理义务。此外，车辆被盗是原告所雇请的司机串通他人所为，犯罪人对车辆失窃应负主要责任。而原告管理不善致使司机可以偷钥匙和伪造出入卡，主观上有过错，应承担部分责任。另外，原告仅向法院提交购车发票复印件，不能证明车辆来源的合法性，不合法的车辆不受法律的保护。
[案情分析]
1、《合同法》373条规定：第三人对保管物主张权利的，除依法对保管物采取保全或者执行的以外，保管人应当履行向寄存人返还保管物的义务。第三人对保管人提起诉讼或者对保管物申请抵押的，保管人应当及时通知寄存人。上述规定，是基于合同的相对性原理作出的。保管人和寄存人是保管合同的当事人，保管人返还保管物的义务向寄存人履行。第三人对保管物主张权利时，只有在有关机关对保管物采取了保存或者执行措施的情形下，保管人才能免除向寄存人返还保管物的义务。否则，不管保管物的性质如何，保管人应向寄存人履行返还保管物的义务。
在本案中，A君寄存的车辆虽属于“三无”车辆，但其占有、使用该车以及把该车寄存是一个不争的事实。即使是属于非法财产，根据《合同法》的规定，权利和义务只能通过诉讼等途径，由有权机关处理，保管人不能擅自处理。A君有权要求返还。另外，该车是否属于非法财产，应由国家授权的专门机关依照法定程序予以认定，非法机关或其他组织、个人，无权认定。
2、《合同法》365条规定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。因此，保管合同双方当事人的权利义务是围绕着保管物的交付、保管与返还而确定的。法律并没有规定寄存人有向保管人说明其保管物的来源及持有的合法性的法定义务，没有赋予保管人审查保管物来源及寄存人持有的合法性的法定权利。因此，本案物业公司以保管物合法性存在瑕疵为免责理由是不成立的。
[法理分析]
本案涉及的当事人有A君、A君的司机及同伙、物业管理公司。
A君及其同伙伪造出入卡并偷造钥匙盗窃车辆，除应承担刑事责任外，还应承担损害赔偿的民事责任。但是根据合同的相对性原理，A君向司机及其同伙主张民事赔偿是另一个法律关系，A君与物业公司之间存在一个保管合同关系，A君的损失可向物业公司直接主张。那么，物业公司是否应当承担赔偿责任呢？根据本案性质，适用过错责任原则不承担责任。值班人员应疏忽大意未能鉴别出入卡是伪造，造成车辆被盗，存在过错。但是，如果伪造的出入卡与原件非常相似，要求一个没有专门鉴定知识的安全员在短时间内鉴定出来未免太过苛刻。另外，本案因有A君的司机参与，极易使值班人员误会是A君的意思。因此，物业公司不需承担全部责任，只承担部分责任。而A君自身未能尽妥善的注意义务，使出入卡被伪造、钥匙被偷，与本案有明显的因果关系，自应承担主要责任。
[实际操作]
1、物业公司管理的停车场，如有控制车辆进出的设施，发放了进出卡，建立了进入取卡、出去收卡的制度，就与保管合同的特征极为相似，极易被认定为保管合同成立。物业公司的一般抗辩理由，如：保管费与车辆价值不对等、保管合同须双方合意、收取费用是停车服务费等，都不被确认。因此，物业公司只有认真履行义务，采取有力的措施，严防车辆受损才是根本；
2、车辆驶出停车场时，值班员要履行谨慎的注意义务，认真核对出入卡，防止伪造；
3、保管关系既有一次性的，也有连续性的，根据这个特点，物业公司应改不定期更换出入卡，这是防止伪造的方法之一。

业主店内被杀 物业公司是否担责

[案情]
郑某于2004年元月5日在福建省长汀县商业城租店开设金正通信店。同年元月6日，郑某父亲在叫人不应的情况下，请人撬开店门，发现郑某死在店内遂马上报警。
某市场发展总公司是事业单位法人，对商业城市场行使管理职能，并根据某县政府、县物价局文件和其业务范围项目的规定，对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。被告为履行其服务职责，制订了《商业城专业市场文明公约》、《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》。按照其提供的《保安夜班巡值情况登记表》记录在2004年元月5日发现问题栏目记载为“无”，在2004年元月6日发现问题栏目记载为“商业城正大门右侧手机店出事故，店主被害。某领导在场，公安人员在侦查现场”。领导批示栏目记载为“接情况报告后，随即报告了副县长，副县长指示，公安已介入，由公安部门处理”。2004年8月27日，郑某父亲诉至法院，要求判令某市场发展总公司因郑某死亡的赔偿费计人民币6121元。

[分析]
本案中从表面上看，被告方能够出具《保安夜班巡查情况登记表》则证明其已尽了基本的巡查责任，不存在明显或重大过失。事实上保安是否妥善尽职，我们无从得知。原告方也无法证明被告方有过错。
整个案情的发展对被告方非常有利，所以被告方胜出，原告无法证实被告存在的过失责任，案情告诉我们，质量记录在整个案件当中的重要性，因此认真记录和妥善保存好质量记录是我们规避风险的重要物证，另外一点就是相关制度的履行义务以及安全员的尽职尽责，这一点也尤为重要。

[法律焦点]
本案中争论的焦点是物业管理中保安的责任有多大。从本案来看， 郑某与被告没有签订书面物业管理合同，因此，也没有书面对物业管理企业在履行物业管理过程中保安的职责的约定。但双方已经形成事实物业管理合同，合同成立。我们可以从相关方面来确定本案双方的保安约定。被告为履行物业管理职责，在安全防范方面制订了《商业城专业市场文明公约》、《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》，从以上我们可以推定郑某与被告之间在保安方面的约定。被告如果未按这些规定履行其职责或履行职责中存在明显的过错，可视为被告在物业管理方面存在过错和违约行为，就应承担违约责任。但是如果物业管理部门履行了上述制度规定，或者说原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，那么，被告就不存在违约，也不存在承担违约责任的问题。本案被告在事故发生时履行了巡查的义务，本案郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门完好紧闭无异状，物业管理部门在事故发生后向上级请示报告及协助公安机关侦查工作，已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生。本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。对于第三人对原告之子侵权，被告不存在过错，因此，物业管理企业的保安责任，不应包括确保物业管理区域内业主、物业使用者的人身不受第三人的不法侵害，否则，是一种变相的把国家司法机关的职能强加在物业管理保安职能上，这本身就是不合法的。

[实际操作]
本案中，物业管理企业不承担责任，并不意味着我们在物业管理中就可以掉以轻心，忽视安全防范，安全工作一定要从人防、物防、技防三个方面综合下手。时刻保持高度警惕就是安全的保证！在物业管理合同或业主公约等条约中，不要针对24小时保安作特别规定，要注意规避此类不利于我方的条款。

[法院判决]
法院经审理认为，被告虽未与郑某签订物业管理服务合同，但其已实际收取了业主、经营者的物业费，应视为被告与业主、经营者已形成了事实物业管理服务合同关系，被告与郑某之间存在物业管理合同关系并已经成立。物业管理的保安，应理解为为业主创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定。但它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。本案被告已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生，本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。遂依民法通则第一百零六条第一款和合同法第三十六条的规定，判决驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，由于被上诉人与商业城业主及物业使用者对24小时安全保卫的内容未作特别约定，故依照现行物业管理的相关法规，可以认定被上诉人所负的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。上诉人认为被上诉人的保安服务应包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法无据，且郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门无异状，此时被上诉人即使履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内犯罪行为的发生，因此被上诉人的行为与郑某之死无法律上的因果关系。故判决：驳回上诉，维持原判。

[法理评析]
在预见范围内承担责任！本案是一般侵权案件，适用的归责责任原则是过错责任制。即本案被告承担责任的依据是被告在本案中有无过错，由于被告在本案中不存在违约过错，原告之子郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门完好紧闭无异状，纵使被告已经履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内这种突发性强、警察对此也难以防范的犯罪行为的发生，由此可以认定被告不存在违约过错，与原告之子郑某的死亡无法律上的因果关系。故本案被告对原告之子的死亡不承担民事责任，且原告之子郑某系遭受他人不法侵害致死，此事件所产生的人身损害赔偿并非被告在订立物业管理服务合同时预见到或应当预见到的其违反合同可能造成的损失。根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告对超过其订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失不承担赔偿责任。故法院判决驳回原告的诉讼请求是对的。

装修擅自变更排水设施增加排水管道，应恢复原状

      俗话说，远亲不如近邻。然而，一根排水管道却让新城花园的两邻居对簿工堂，最后连物业管理公司也成了被告。
      1999年，张先生和李先生如愿已偿入住进漂亮的新城花园。张先生住4楼，李先生住5楼，仅一地板之隔碾米相邻的邻居。不料，李先生装修卫生间时多加了一根排水管道，引起4楼张先生的不满。不久，张先生将李先生、物业管理公司一起告上法庭。
      原告张先生拆称，他于1999年4月办理入住手续。不料入住后才发现，被告李生先在此前从物业管理公司的管理处拿起了他的住房钥匙，擅自侵入住宅并改动室内的排水结构，私自加凿了洗手间的天花板改动排水管道，侵犯了他相邻关系的合法权益。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”请求法院判令被告停止侵害，恢复排水管道原状，赔礼道歉并赔偿各种损失2.5万元。
      因装修惹祸的李先生辩称：他比原告早入住半个月，入住后即开始装修，在装修卫生间的试水过程中，发现卫生间的原下水道接驳口处出现漏水。无奈之下，经与物业管理公司协商，采取多增加一个排水管道的办法来解决，最终未出现漏水。装修并未对原告造成实质性的损失，美观上也没有什么影响。
      成为第二被告的物业管理公司很感委屈，物业管理公司辩称当李先生私自改动排水管道增加一个排水管道后，曾两次协商过此事，并向其发出要求立即整改的通知书，因此在此案中，物业管理公司没有过错，也没有责任。
      经过法院审理查明，1999年4月，原告办理入住手续后，没有立即住进来。一个月后，被告开始对房屋进行装修。在装修过程中，被告乘物业管理公司开门给发展商检修原告房屋之机，未经原告及物业管理公司同意，自行改变原告洗手间内的排水管道，将原来的一个排水管道改为两个排水管道。原告发现后，立即告诉物业管理公司，要求被告拆除。经物业公司多次协商，被告一直没有进行排水管道恢复工作。
      为此，法院日前作出判决，被告向原告道歉、赔偿原告经济损失1.76万元，停止侵害，并负责恢复担水管道原状。物业管理公司因未能保管好原告的钥匙，也应承担一定责任，赔偿原告物业管理费2556元。

开发商自留商场“拒付”物业费辩称“独立” 
 
 
    开发商在建设成小区后，保留了一幢楼作为商场自用。使用中，认为未接受过小区的物业管理服务，且还自聘人员进行管理等为由，拖欠物业费。为此，被物业公司诉至法院。近日，上海市闵行区人民法院作出上海一房地产开发商给付东慧物业公司2009年9月至2010年6月的物业管理费18万余元的一审判决。 


    开发商在建成小区后，保留了一幢楼房作为商场，建筑面积为9216.10平方米。2009年9月，东慧公司与小区业主大会签订物业服务合同，约定物业管理位置包括以上开发商所留用的商场。管理期限为2009年9月1日至2011年8月31日止。由于开发商未交纳物业管理费，东慧公司将拥有商场的开发商（业主）诉至法庭，要求支付以每月每平方米3元的标准支付2009年9月至2010年6月的物业管理费，并支付逾期付款滞纳金。审理中，东慧公司表示自愿以每月每平方米2元的标准收取。 


    东慧公司诉称，开发商作为合法业主，应当受到物业服务合同的约束。2010年4月初，由于开发商拖欠物业服务费，已委托律师发出催款函，但开发商置之不理。后经多次催讨，至今仍分文未付。东慧公司认为，已为其实际提供了物业管理服务，开发商却未按约履行合同义务，无奈只能诉至法院， 


    开发商辩称，其拥有一幢楼系一个独立的物业权利区域。从以往的物业管理来看，该物业区域内的物业是独立于前述物业服务合同。根据东慧公司与业主大会签订的物业管理合同中约定的物业管理范围，无论从物业坐落还是建筑面积来判断，均不包含这幢大楼。本公司从未被通知参加过业主大会，故业委会主任代表业主大会签订物业管理合同时，也没有接到任何通知，也没有表决过选聘何物业公司。况且，东慧公司也未提供过物业管理服务，都是本公司自行委托了相关的管理企业进行管理，并对公共部位的维修义务承担了产生的相关费用。另外，本公司的物业有自己独立的出入通道，所涉及的公共部位的用电用水均是独立的，且自行承担费用。本公司的物业使用者均是企业，没有享用小区的公共健身、绿化、配套幼儿园等设施，故不同意全部诉讼请求。 


    经查明，2010年3月25日，东慧公司接到全幢1至6层商场业主的报修，反映该楼6楼楼顶渗水。物业管理处与防水维修单位上门查看后，发现6楼楼顶平台渗水，渗漏到6楼办公室内。东慧公司向业委会请示动用专项资金维修。次日，业委会作出批复同意维修，但要按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定进行操作。2010年12月13日，小区业委会就商务用房闭路电视监控系统工程及商务电梯限速器的维修动用了维修资金。 


    法院认为，系争物业系房地产开发商于小区建设时统一立项开发建造，并由开发商办理包括系争房产在内的大产证。同时，系争物业的位置亦坐落于该小区内，与小区内其他物业共同形成了一个物业管理区域。因此，开发商名下的房产应与其他房产为同一个物业管理区域，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。东慧公司与小区业主大会签订的物业服务合同对该小区内的业主均具有约束力，开发商作为系争物业的产权人亦为该小区业主，理应受上述物业服务合同的约束。故开发商关于其独立于前述物业服务合同的辩称，缺乏事实和法律依据，不予采信。 


    对此，确认东慧公司的物业服务合同对开发商具有约束力。开发商辩称未对其履行相关物业服务所提供的证据不足。法院考虑到开发商的物业曾委托他人进行相关管理等关联事实，且东慧公司亦自愿以每月每平方米2元的标准主张物业管理费，故确认应缴纳的物业管理费以18万余元计算。对于滞纳金，考虑到开发商并非恶意欠缴，故对滞纳金的主张不予支持。 

前期物业管理，水管冻裂由谁负债？

施工标志不明显　物业公司担责任


  　案情：2011年3月21日，某物业公司为排水管道维修在小区通道上挖一深沟，但未按规定设置明显警示和防护措施，当晚7时30分左右，16岁中学生王某骑自行车摔至沟中，造成两门牙脱落，构成9级伤残，王某诉至法院要求物业公司赔偿医疗费等损失21万元。


　　评析：《民法通则》第一百二十五条对地面施工人承担责任的归责原则采纳的是无过错原则，只要施工人在公共场所、道路或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置标志和采取安全措施就构成侵权责任。本案物业公司作为排水管道维修人，在小区通行的道路上挖坑，其没有设置明显的标志或采取防护措施，造成王某无法躲避潜在危险，因此应对王某受到的损害承担赔偿责任。

住户家中无人大量冒水，应如何处理



　　提要：斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，物业管理公司无权破门而入。当三楼住户回来后，对于物业管理公司的破门而入行为感到很恼火，三方矛盾很大。


　　住户家中无人大量冒水，应如何处理


　　雷小姐住在二楼，三楼的邻居国庆期间外出。一天，雷小姐发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居家可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况，物业管理公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情形越来越糟，雷小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损相当严重，而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法，打110电话，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。对此，雷小姐极为不满，斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，物业管理公司无权破门而入。当三楼住户回来后，对于物业管理公司的破门而入行为感到很恼火，三方矛盾很大。


　　这是个比较典型的问题，其实质是物业管理的紧急避险及免责问题。那么，什么是紧急避险呢？


　　紧急避险是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。以本案为例，三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的财产。在三楼住户家中无人的情况下，为了减少损失，就必须破门而入修复三楼水管、水道，但客观上又会对三楼住户的门窗、玻璃等财产造成损害，类似这样的行为就是紧急避险行为。


　　紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。但是，三楼住户是无辜的第三人，由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿，如何赔偿，却是个问题。由于我国没有全国性的物业管理法规，所以，本案中的物业管理公司生怕惹麻烦而不愿去抢修，也是可以理解的。


　　对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求实偿的，可以责令受益人适当补偿。”


　　从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。就本案而言，从根本上看，物业管理公司没有破门而入的权利，因此物业管理公司首先可以直接与业主或住户联系，如果联系不上，在紧急情况下，可以通过110报警，当公安警察到来后，可以交由公安警察来采取破门而入或其他方式处理，物业管理公司可以协助，做好有关记录，并请公安警察和相关的受益人签字证明，必要时用将现场拍照以备作为证据。如果本案中，三楼的住户受到一些财产损失，作为受益人，雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。


　　另一方面，可以看出，对于物业管理公司而言，工作中，必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。


　　无论现在还是将来，物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。因此，建议将物业管理公约中的免责条款约定为：物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：


　　1、为求助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）；


　　2、为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强入入内救治）；


　　3、为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；


　　4、其他类似上述情况的情形。


　　这样，看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制，但实际上却明确了其免责条件，使之具有可操作性，才能从根本上避免纠纷与麻烦。

业主天价鸽子丢失状告物业 损失高达18万元


　　核心提示


　　2008年，唐山市路北区尚座花园小区业主王某饲养的6只进口种鸽丢失，损失高达18万元，遂将物业告上法庭。该案经过初审、重审，近日，法院终审判定物业承担20%的责任，理由是物业未向法庭提供案发时的监控录像，无法证实其履行了管理义务。


　　长翅膀的鸽子丢失，物业需担责。如果业主其他财物丢失，物业岂不更该赔偿？案件判决了，但是这6只鸽子引发的风波与口水仗却并没有停止。尚座花园物业在燕赵都市网等网站、贴吧发帖喊冤，同时认为，该案虽然案值较小，但是牵扯出一个很重要的问题，那就是业主私产丢失，物业是否该赔偿？


　　事件


　　业主鸽子丢失起诉物业


　　尚座花园是唐山市一知名高档社区，实行全封闭、智能化管理。


　　2006年底该小区正式入住，业主王某搬进小区不久，就利用楼顶天台养起了鸽子。王某在起诉书中称，自从其饲养信鸽以来，有人觊觎信鸽这块“肥肉”，屡次下手偷盗。2007年8月，物业公司一保安人员在偷盗信鸽时被他逮个正着。同年10月，信鸽再次被盗。2008年3月，王某到公安部门报案称，其饲养的6只信鸽被盗，价值18万元。尽管该案至今未破，但王某怀疑是物业保安人员监守自盗。


　　王某认为，入住之前，物业和他签订了服务合同，合同中明确约定，物业收取服务费之后，小区内实行封闭式智能化可视对讲，有闭路监控系统管理，小区内有保安24小时执勤巡逻。王某称，既然他如期缴纳了物业费，等于履行了合同约定，物业就该履行自己的义务，承担起管理责任。鸽子丢了，和物业管理不到位有直接关系，物业应该予以赔偿。


　　初审法院认为，物业公司与业主签订了服务合同后，双方形成了服务合同关系，王某在家中饲养信鸽应自行保管，造成丢失应负主要责任，物业有管理疏忽和管理保安人员履行职责的瑕疵，应该承担次要责任。根据王某提供的照片与购买信鸽的单据等，法院指定的鉴定机构评估出这些丢失信鸽价值17.2万元，路北区法院初审判决物业赔偿王某6.88万元，鸽子价值鉴定费4400元也由物业承担。


　　判决一出，物业大呼冤枉并提起上诉。唐山市中院审查后认为原判决认定事实不清，证据不足，撤销原判决，发回重审。


　　2010年12月，唐山市路北区法院重审认为，王某提供的证据不能说明信鸽确实被盗，并且物业已经履行了约定的义务，达到了服务标准，驳回王某的诉讼请求。


　　但案件仍然一波三折，王某对此判决不服，提起上诉。近日，唐山市中院终审判定，物业赔偿王某全部损失17.2万元的20%。唐山中院认为，物业在案件审理中未向法庭提交案件发生时的监控录像，无法证实其已履行合同中约定的义务，且王某提供的模拟录像能证实物业的保安人员没有履行职责，因此必须对王某的损失予以适当赔偿。



　　回应


　　“长翅膀的鸽子怎么看管？”


　　“这也太荒唐了，鸽子是长翅膀的飞禽，没准自己飞走了，谁能证明被盗呢？”尚座花园物业管理方，唐山市美邦物业管理有限公司总经理刘海龙一肚子委屈。


　　物业有没有看鸽子责任？


　　刘海龙称，物业与王某签订的前期服务合同中明确规定，业主在园区内严禁私自放养鸽子等动物。王某在天台私养鸽子，本来就违反了合同约定，不少业主家的空调、窗台上都留下大量鸽粪。为此，业主经常投诉，对王某私养鸽子提出抗议，甚至有20名业主曾联名向物业提交投诉信，希望物业取缔王某养鸽子的行为。


　　刘海龙说，物业多次找王某做工作，希望其将鸽子搬出小区，但王某置若罔闻。王某首先违反了物业合同，而且合同中也明确规定，物业只负责公共秩序的维护及管理，对业主没有人身、财产保管义务和责任。王某并未给物业看护鸽子的特殊费用，鸽子丢了，凭啥要求物业赔偿？


　　鸽子是否被盗尚无定论


　　公安机关的报警记录显示，王某曾报警称鸽子丢失，公安机关已经立案调查。“报警记录只能证明王某说鸽子丢失了，但是案件至今未破，鸽子是否被盗依然是未知数。”刘海龙说，鸽子是飞禽，或许被盗，但是也不排除自行飞走或是飞行中出现其他意外的可能，比如碰到天敌、被人射杀、迷路等等。至于王某怀疑保安监守自盗，毫无根据，如果保安当时偷盗被抓，王某应该将其扭送公安机关，一旦公安部门认定保安偷盗，物业公司愿意承担用人不当的责任，事实是保安并没有因“偷盗”被抓。


　　终审判决书认为，物业没有向法庭提供监控录像。刘海龙说，“王某私养鸽子是私人行为，物业也没责任单独在天台上单独给其安装监控探头的责任。”该案终审判决物业承担20%损失，要求物业先行赔付，“待本案刑事案件侦破以后，可分别向犯罪嫌疑人追偿”。刘海龙觉得该判决值得商榷，万一鸽子是自己飞走了，物业先把钱赔给王某了，物业的损失又向谁追讨？


　　鸽子真正价值值得商榷


　　刘海龙说，在这件案子中，法院根据王某提供信鸽图片和购买单据等就鉴定出这些鸽子价值17.2万元，有些不妥当。鸽子已经丢了，没了实物，鉴定可靠吗？谁能证明王某丢失的就是图片上说的这几只鸽子呢？“法律应该维护公民的正当权益，本案的案值在全国来说可能并不大，但是其影响力不容小视。”刘海龙说，根据该判决，鸽子丢了物业都得赔偿，那么业主的其他私产丢失物业更该担责，全国的业主都可以相应跟风起诉物业公司，物业本来就属于微利或者不盈利行业，如果都要物业赔偿，物业就失去了生存空间。“鸽子与别的财产不同，如果我们默认该判决，以后就更该承担其他财产丢失的责任。”8月30日上午，尚座花园物业公司总经理刘海龙告诉记者，公司已经向唐山市检察院递交了抗诉申请。





　　声音


　　物业有无责任引热议


　　物业无责：


　　河北省天捷律师事务所律师王金胜认为，物业公司与王某签订的物业服务合同中有明确约定，小区内不准养家禽等动物，而且，物业不负责对业主人身、财产的保管。根据这些约定，本案中物业对于鸽子丢失无需承担责任。但是与物业相比，业主相对属于弱势群体，法律在一般情况下应该照顾弱势，这也符合法律精神。


　　河北卓远律师事务所律师郑会忠认为，按照法律程序，应该是先刑事后民事，鸽子丢失是刑事案件，目前案件未破，到底本案的案值有多大，鸽子是自行飞走还是被盗，一切都是未知数，案情未明，赔偿追责等民事责任就无从谈起。


　　物业有责：


　　有网友认为，物业公司的职责不是单纯的扫扫垃圾、浇浇花草，还应该担负起维护业主安全的责任。既然该小区配有闭路监控系统，而且实行单元楼智能门禁卡制度，就该严格管理，让业主住得舒服、放心。业主最基本的需要就是安全，安全无保障，就说明物业没有尽到义务。本案中，王某应该承担主要责任，物业也应该对自己的失责付出一定代价。

首次业主大会会议经费由开发商承担 


    某小区开发建设单位在办理完房屋交付手续后，即按照相关规定向小区所辖的区房管局和街道办事处提出成立业主大会的书面报告，街道办即会同区房管局组织小区业主成立了业主大会筹备组。然而，筹备组成立后，却长达数个月没有召开业主大会，小区也无法成立业主委员会。后经街道办了解得知，作为业主代表的几位牵头业主，在筹备初期因起草文件、准备资料先行垫付了近千元的费用，且后期还会产生一定的费用，几位牵头业主就找开发商报销已经发生的费用，并要求其承担后期可能产生的相关费用，但开发商不同意。因这个问题无法解决，筹备组运作困难，工作难以开展，导致无法及时召开业主大会，业主多次与开发商协调无果。


    开发商认为，业主在发生该费用前，并未通知建设单位，且该小区已经交付给了业主，那么业主成立业主大会应该是由业主自行承担相应费用，不应由建设单位承担该费用；小区业主则认为，现阶段小区的业主大会尚未成立，召开首次业主大会会议所必需的经费应由开发商承担，否则就是逃避责任。


    此案涉及成立业主大会筹备组后，召开首次业主大会的时间及召开业主大会的经费应该由谁来承担的问题。


    首先，成立业主大会筹备组后应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议。《武汉市物业管理条例》第二十四条第一款规定：“筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。”


    其次，本案是因召开首次业主大会的经费问题产生的纠纷，那么因召开首次业主大会而产生的宣传、文印资料的必需经费到底应由谁来承担呢？《武汉市物业管理条例》第二十四条第二款对此作出了明确的规定：“召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。”


    非首次召开业主大会的经费应该如何解决呢？《武汉市物业管理条例》第二十六条第七项规定：“业主大会履行下列职责：……（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式”。建设部《业主大会规程》第三十五条规定：“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询”。依据以上两个规定，非首次召开业主大会的经费应由全体业主承担，经费的筹措、管理、使用也均有业主大会议事规则规定。


    本案中召开首次业主大会的经费问题，一直以来是新建小区顺利召开业主大会成立业主委员会的主要障碍之一。《武汉市物业管理条例》颁布施行后，明确要求开发建设单位承担召开首次业主大会所必需的宣传、文印资料等经费，使这个问题得以有效解决，为促进业主们积极召开业主大会成立业主委员会解决了一大难题，也对构建和谐社区更加有利。

被业委会决定侵犯权益 业主可起诉 
 
 
【案例简介】


家住青山区某住宅小区的夏女士搬进新房子已经有一个多月了，按理说乔迁新居是一件高兴的事，但这一个多月来，夏女士心里却总有个疙瘩解不开。夏女士平时喜欢上网，可就在一个月前，她正准备给自己的新家安装宽带时，却在小区物业那里碰了钉子。


小区物业告诉她，现在除了装某某公司的宽带以外，其他公司的宽带都装不成，而且此决定是经过小区业主大会、业主委员会决定通过了的。小区物业还说之前盖楼的时候预埋的就是某某公司的网络，还剩有三个月的服务费，现在不让进，等于自己白交了三个月的钱，加上以前的网络一直用得很顺手，所以并不愿意更换新的宽带服务商。


由此，夏女士家的宽带一直拖着没装成，给她的生活也带来诸多不便。


【案例分析】


本案涉及到两个法律问题：一是本案中业主大会、业主委员会作出的决定是否合法；二是业主大会、业主委员会作出的决定是否可以撤销。


小区选择哪家网络运营公司属小区业主共同享有的权利。本案中第一个问题，根据《消费者权益保护法》第九条，消费者享有自主选择商品或者服务的权利的规定，夏女士对于网络服务的自由选择权显然受到了侵害。小区业主大会、业主委员会决定小区仅能安装某某公司一家宽带的行为，是不合法的。


本案中的第二个问题，业主大会或者业主委员会作出的决定是否可以撤销。根据《物业管理条例》第十二条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中业主大会、业主委员会对于该小区仅安装某某一家宽带的决议是否合法，是夏女士进行维权的一个关键。若此大会决议的程序违法，又或者该决议的内容对夏女士权益造成了侵害，夏女士都可以请求法院撤销该小区业主大会、业主委员会对于该小区仅安装某某公司一家宽带的决定。


现实生活中，业主往往认为业主大会或者业委会一旦通过决议，业主就没有权利改变。当业主大会、业主委员会作出的决定不合法，业主应当如何维权最为妥当？首先，业主应当及时向业主委员会进行投诉，将其权益受到侵害的事实向业主委员会反映，与业主委员会进行协商。协商不成的，再根据《物业管理条例》赋予给业主的司法救济途径进行维权并向法院提起诉讼。业主只有依据法律法规，采取适当方式，才能更好地维护自身权益。

合同期满 业主大会未聘物业么办 
 
 
【案例简介】


    江岸区某小区业主与前期物业公司签订的《物业服务合同》期限即将届满。合同期满前，物业公司提出，因物业费收费不足、物业公司人工工资成本提高等原因导致公司经营亏损，该物业公司将在合同期满后退出，若要其继续服务，则要提高物业费标准。为保证小区物业工作的正常进行，小区业委会召开业主大会，由于广大业主对是否继续聘请原物业服务企业或选聘新的物业服务企业等事项的决定没有达到法定人数要求，因此选聘物业服务企业的工作搁浅。物业服务合同期满后，该小区既没有新的物业服务企业提供物业服务，前期物业公司也退出了物业管理区域的物业服务，该小区物业管理处于瘫痪状态。


【案例分析】


    《物业服务合同》到期后，业主大会没有作出选聘或续聘决定该怎么办？选不来新物业公司怎么办？选好了新物业公司，老物业公司拒不办交接手续又怎么办？……这些问题一直困扰着许多小区的业主。


    要解决上述问题，物业服务企业、业委会和业主首先要了解各自在《物业服务合同》到期后的权利和义务。


    我国《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业委会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”


    对于业主和业委会而言，根据我市今年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》的相关规定，业委会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约，业委会应在合同期满后及时请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。如果业委会不及时行使这一权利，同时业主大会没有作出选聘或者续聘决定，那么原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。届时，若业主以原《物业服务合同》期满为由拒不交纳物业管理费，那么将得不到法院的支持。


    对于物业服务企业而言，如果已被依法要求退出并移交，即使继续提供物业服务，合同终止后发生的物业费，人民法院也将不予认可。

小区物业管理服务要依法进行 

 
【案例分析】


    2010年，武汉市某高档小区大门口两边站着两队身着不同保安制服的保安人员，引起过往市民及路人的注意。经了解，这是一个没有成立业主委员会的小区。几个月前，由于该小区居民对小区原来的物业公司的服务不满意，小区居民没有与原物业公司续签物业服务合同。小区内的李某、陈某、张某等几位受小区居民信任的人，在经过小区居民的同意后接手了小区的物业服务，他们收取物业费、外聘会计人员、请来几名保安负责小区的保安工作等。没过多久，小区的赵某、方某等居民觉得李某、陈某、张某等没有尽心为小区服务，还从中牟利。赵某便写了一份抗议书并获得小区部分居民的签名，要求李某等交出小区的物业服务事务。李某等觉得自己已尽心为小区服务，反而遭到赵某等人的抵制，李某等不服气，不愿交出小区的物业事务。赵某等便自行组建了一个小团体，揽起小区部分居民的物业服务，他们也请了几名保安人员。这就出现了本案一开始描述的情形。


本案涉及两个法律问题：


第一，小区业主委员会产生的程序问题。


    本案中，在小区居民不再和原物业公司续签物业服务合同之后，小区居民应当依照法定程序召开业主大会成立业主委员会，由业主委员会组织小区物业管理的各项服务。李某、陈某、张某、赵某、方某，他们都是小区的业主，他们的意愿也是希望能够更好地为小区的业主服务，但他们自发组建的组织都不是依法成立的业主委员会。因而，他们的行为都不符合《武汉市物业管理条例》的规定。物业管理区域内的全体业主应依法召开业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《武汉市物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会应当根据小区的情况，定期召集业主大会，有需要的，依法定程序，业主委员会也可召集临时会议。


第二，小区物业服务机构的合法性问题。


    本案中，无论是李某、陈某、张某，还是赵某、方某，他们各自组建物业服务组织，各自收取、管理物业费用，各自请保安人员等等行为都不符合法律的规定。物业服务企业由业主大会选聘，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。根据《武汉市物业管理条例》的规定，业主委员会不得从事物业服务经营活动。


    依据《武汉市物业管理条例》以及相关法律法规，结合本案例，我们应该认识到小区的物业服务必须依法开展。小区的业主要想使得自己的权益得到更全面的保障，就应该依照相关法律法规的规定，积极召开业主大会成立业主委员会，这样才能推进小区物业服务的有序进行。

小区“扰民绿化”该不该拆 

 
【案例简介】


  某小区临街1~3楼是商业裙楼，4楼以上为住宅楼。前几年开发商交房时，在4楼住户朝南的露天平台上建造了花坛，并种植了树木花草交由物业公司管理。把原来光秃秃的商业裙楼楼顶整得像个小花园。


    今年有几位五楼的业主，嫌家里蚊子多要将花坛拆除，遭到四楼业主的反对。他们认为，这个花坛绿化得很好，遮荫挡阳防尘降温，就是有一些蚊子也是瑕不掩瑜，还说五楼的业主也是受益者，为什么要拆呢？


    五楼主张拆花坛的业主说，这个花坛是开发商当初为了销售房屋、增加卖点而建造的，现在招惹苍蝇蚊子，受害的是他们。双方闹到业委会，业委会经调查认为：蚊子多并不是花坛招惹来的，楼下周边小餐馆众多，每天污水横流才是滋生蚊子、苍蝇的罪魁祸首，不同意拆除花坛。但是五楼的业主坚持己见，各方争执不下，闹到要对簿公堂的地步。


【案例分析】


    这个“扰民绿化”到底该不该拆？涉及两个法律问题：一是它是否属于乱搭乱盖？如果是乱搭乱盖当然要拆，否则就另当别论；二是花坛的管理是否存在问题，如果无人管理或管理很差影响环境卫生也该拆。


    首先，花坛是开发商建的，出发点是促进销售但客观上起到美化环境的作用。《武汉市园林发展十一五规划纲要》第三章第十四条指出：“立体绿化是利用树木、花草以及攀缘植物来绿化城市建筑的墙面、屋顶、阳台、窗台、棚架以及公共设施等一切可以利用空间的一种绿化形式，是城市绿化的重要组成部分。为了改善我市城市生态环境质量、节约能源，合理利用城市空间，降低城市 ‘热岛效应’，按照《建设部关于印发创建 “生态园林城市”实施意见的通知》（建城〔2004〕98号）要求，结合我市创建国家生态园林城市和建设节约型社会工作，积极推进我市立体绿化。”


    可见开发商的做法是符合这一要求的。另外，花草树木多了是不是必然招来蚊子姑且不论，即便如此也可想办法清除，不可因噎废食。这就好比不能因为野猪多了危害庄稼就毁掉森林是一个道理。


    其次，《武汉市物业管理条例》第五十条规定：“物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：一、物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用，管理和维护；二、公共绿化的维护；三、公共区域环境卫生的维护；四、公共区域的秩序维护和安全协防……”从业委会调查的情况来看，本案例中的物业公司是尽到了管理责任的，花坛的环境卫生没有问题。  


    再次，此案的特殊性在于，如果花坛最终并非由纠纷一方强制拆除，而是在各方协商一致的情况下拆除的，那么，是不是就合法了呢？笔者的回答是否定的，既然这个花坛已成为城市绿化的一部分，就牵涉到公众的利益，这里所指的公众甚至超出了小区的范围，所以仅仅小区里面几方协商也不能随意处置，需经一定的法律法规程序才行。

业主欠交物业费的法律救济 

 
【案例简介】


    2006年，我市某物业公司与某房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，约定为该公司的某商品房小区提供服务，时间从2006年11月8日至2008年11月8日。小区的业主办理收房手续并和物业公司签订了《服务协议》后，约定物业费是每平米每月1.2元，物业费交纳时间是每季第一个月的20日前。


    但由于小区入住率太低，大部分业主拖欠物业费，在服务合同到期后，物业公司停止提供物业服务并退出该小区。随后，物业公司的工作人员不断致电、致函欠费业主，催收拖欠的物业费，但欠费业主以种种理由拒绝交纳。截止到2009年11月18日，该小区共有113户业主共拖欠物业服务费24万多元。2009年11月20日，物业公司将其中9名业主起诉至法院，要求业主支付拖欠的物业费和滞纳金。


其中，有5名业主抗辩称自己不在该小区居住，没有享受物业公司提供的服务，拒绝支付物业费。经过法官、律师和业主进行沟通协商，5名业主愿意支付拖欠的物业费。另外4名业主没有与物业公司达成调解，最后法院判决这4名业主支付拖欠的物业费和滞纳金。


【案例分析】


    《物业管理条例》第7条规定，业主的主要义务之一是“按时交纳物业服务费用”；第42条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。可见，业主交纳物业服务费是一种合同义务，业主不按时交纳物业服务费，则构成违约。


    理论上的问题容易理清，现实的难题却不容易解决。业主欠交物业费之所以构成难题，主要有两个原因：第一，许多业主将购置房产作为投资，并不是为了居住，经年累月不见业主本人。第二，业主欠交物业服务费构成违约，对此合法的法律救济便是向法院起诉追索物业服务费。这种方式虽然合法，但效率却很低，尤其是当个体业主欠交的物业费数额不过是数百元或数千元时，逐一起诉这些违约的业主，本身的诉讼成本就非常高。


    面对上述难题，物业公司可明确以下一些思路。


    首先，根据《物业管理条例》第67条，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。


    其次，鉴于业主欠交物业服务费具有主体众多、数额较小等特点，物业公司可以聘请相关律师专门负责这一块的事务，如此可以克服追讨物业费面临的起诉成本高、效率低的弊病。


    此外，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务企业催交物业费时一定要采取书面形式；同时，业主不能以未享受或无需接受相关物业服务作为不交物业服务费的抗辩理由。这意味着只要物业服务企业提供了物业服务合同约定的服务内容，则业主不论有没有实际享受到服务都应交纳物业服务费。


    最后，对于业主将房屋出租、出借，即业主与实际居住人不一致的，无论业主与实际居住人如何约定，业主均不能免除交纳物业服务费的义务。换言之，若实际居住人未按时交纳物业服务费，业主仍然负有交纳该费用的义务。