物业合同纠纷

　　(一)意义不明是房产物业合同纠纷的主要原因
　　许多纠纷是由于购房合同对双方权利、义务规定得不明确、不具体而引发的。如有的在合同中对交付期限规定为“暂定”、“待定”或“竣工后交付使用”。这实际上是没有交付期限。开发商本意也许是在交期无把握的情况下以这样不明确的条款来保护自己。其实这种做法不仅会引发纠纷，而也保护不了自己。因为履行期限是经济合同的必备条款，如履行期限没有约定或约定不明，买方可随时要求对方履行。何况在有关的批准文件、规划许可、开工报告中竣工期限是必须明确的。还有对付款期限、价格、面积、质量等条款也必须约定明确，不能使用易生争议、概念模糊的语言。1995年底，建设部、国家工商局联合发布了《商品房购销合同示范文本》，该文本虽未被赋予强制使用的效力。但它是在总结多年商品房销售经验教训的基础上制定的，内容较全面、具体，并顾及到了买卖双方的利益，比较公平。买卖双方在签约时可参照使用。
　　(二)对违反合同的责任的认定
　　经审查认定有效的合同，双方当事人应当按照合同的约定或法律的规定履行。
　　在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合同负担。
　　当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
　　1合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
　　2合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
　　3合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
　　4合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
　　5合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
　　6合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
　　7合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
　　8合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
　　9违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予赔偿；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的4倍赔偿对方的损失。
　　(三)无效开发经营合同的处理
　　经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已取得或约定取得的财产。
　　合作建房合同被确认无效后，在建或已建的房屋，其所有权可确认为土地使用权归作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
　　1资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
　　2资金已转化为建设中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿。
　　3房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估价或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
　　4预售商品房因预售方的错成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，而预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
　　(四)物业销售合同无效，置业者有权退房
　　1开发商的项目违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
　　2开发商采取欺骗手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。
　　开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况(很多情况下是其所开发项目的非法性)，可以认定为欺诈行为，合同无效。
　　(五)物业销售合同显失公平，置业者有权退房
　　从房地产购销双方的经济地位来看，置业者明显处于弱者的境况。开发商往往利用其优势和置业者的毫无经验，与置业者签订双方权利、义务明显不公平的合同。例如，某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定，置业者应按规定的日期分期付款，逾期未付，经开发商书面催告10日后，仍未付款即视为违约，所有已缴楼价款不予退还，开发商有权终止合同，并可将房屋另售他人；而对开发商的逾期交房却规定了种种详而不漏的免责事由。从这些条款中可以看出合同双方的权利、义务明显不对等，显失公平。对于此种合同，置业者可以在订立合同之日起一年内，请求法院予以撤消，法院判令予以撤销的，双方应恢复到订立合同之前的状态，即置业者有权退房，开发商应返还置业者所缴付的楼款和定金及其利息。
　　1逾期交房超过一定期限，合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
　　2房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。
　　房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者有权退房；如不能修复，或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。
　　有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是：是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。
　　3由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。开发商的此种根本违约在房屋预售合同履行过程中表现得较为明显。但无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使置业者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，置业者有权解除合同，并要求开发商承担违约责任。