物业管理纠纷

     一、物业管理纠纷的含义
　　 物业管理纠纷，是指物业管理服务的消费者在消费物业管理服务之前及过程中，因对物业管理服务或与其有关的权利和义务有—定看法时，与提供物业管理服务的物业管理公司所发生的不同程度的争执。
　　 二、物业管理纠纷的类型
　　 1．按不同的法律关系性质差异来划分，可以将其分为三类：①民事纠纷，如服务合同纠纷(违约纠纷)、侵权纠纷等；②经济纠纷，如物业管理企业与特定业主及业主委员会之间发生的经营管理权限纠纷；③刑事纠纷。民事、经济纠纷如果不能得到及时的解决或不能得到公正、公平、合理的解决，就很容易升．级，使当事人矛盾冲突尖锐化，最后演变成刑事纠纷。
　　 2．按照纠纷的具体形式划分，可以把物业管理纠纷划分为管理权纠纷、合同纠纷、物业管理具体服务纠纷，以及物业管理收费纠纷等几类。
　　 三、物业管理纠纷的原因分析
　　 物业管理纠纷产生的原因，归纳起来看，可从以下四个方面来分析。
　　 1．业主及业主委员会方面
　　 (1)物业管理消费观念没有适时、适度地改变。一方面，在传统福利型住房分配体制下，个人只需交纳水、电、气费和少量的房租，其他费用均由国家或单位承担，现在，社区开展市场化物业管理了，业主不仅要交纳水、电、气费，还要交纳总数比房租高得多的小区绿化、共享设施维修保养、保安、保洁等一系列费用，一些业主的思想观念一时还很难转变过来，甚至对物业管理服务有一种反感情绪。另一方面，在交纳比住公房时代交纳的费用还多的情况下，多数业主对物业管理服务的期望值，亦即对服务质量的要求又不合理的奇高，有一种花1元钱就要消费10元钱物业管理服务的不正常心理，而这是不可能实现的。同时，由于中国物业管理企业起步较迟，大部分企业的专业水准和员工综合素质不是很高，因而业主花1元钱消费1元钱物业管理服务的要求也不一定能够实现。在这种情况下，供求双方在处理一些具体问题时稍有不慎就会引起物业管理纠纷的发生。
　　 (2)物业管理方面的专业知识还相当缺乏。物业管理在我国产生的时间还不长，业主和住户对物业管理专业知识的了解还相当缺乏。正是专业知识的缺乏，导致了业主及业主委员会与物业管理公司之间的纠纷。
　　 (3)部分业主民主法制观念淡薄。有些业主并不缺乏一定的物业管理专业知识和相关法律知识，但其法制观念却相当淡薄，对购房时签订的业主公约、物业管理服务合同不认真履行，有的甚至故意侵犯物业管理公司的合法权益、无理取闹，从而酿成纠纷。另外，一些业主有意或无意地把原本不属于物业管理服务范围的服务事项硬牵扯到物业管理企业身上，从而引发纠纷。此外，还有其他方面的一些原因。例如，有些业主因为经济陷入十分困难的境地，因而拖欠应交的物业管理服务费，但收费方坚决不让缓交，于是发生收费、交费纠纷等等。
　　 2．物业管理企业方面
　　 (1)物业管理公司从业人员的某些传统观念没有改变。不少物业管理公司的工作人员还有着浓厚的官商作风以及封建的“主仆”观念。他们没弄清楚自己是谁，在为谁服务，或者没弄清楚所追求的经济利益或者目标，错把自己当成管理者和领导者，把交费的业主当做被管理者和被领导者。为了自己的利益、为了展示自己的权势，以及为了实现管理的高效率，不少物业管理公司自定收费标准，不与业主协商，不报物价局批准，强制收费，或是只收费不服务或少服务、劣质服务；还有一些工作人员特别是保安，在业主稍有不满和反抗时，就动手打伤业主，导致严重纠纷的发生。
　　 (2)物业管理公司人员素质低，服务质量差。为了降低管理成本，一些物业管理公司大量招收农民工(有些物业管理公司甚至有50％的人员都是农民工)；还有不少物业公司是由原来的房管所转变而来的，其中的某些人员服务意识薄弱；另外，不少单位认为物业管理不需要专业知识，把大量下岗、分流、年老、体弱的富余人员随意安排到物业管理岗位，由此造成从业人员的低素质状况。
　　 (3)物业管理公司与业主及业主委员会缺乏沟通。物业管理公司错误地对自己的角色予以定位，并在此基础上从自己的立场出发，一切以下命令的形式实施管理，不去与业主及业主委员会商量，对有些敏感问题，不去做深入的思想工作和宣传教育工作，导致业主既不理解也难支持，甚至产生反感情绪，这就难免会发生各种纠纷。
　　 3．政府管理方面
　　 (1)政府没有制定健全、完善、操作性强的物业管理法律法规。从法律规范的角度来看，目前物业管理方面的法规制度不太完善，不太详细，既存在盲区，也缺乏较强的可操作性。
　　 (2)政府行政管理工作不得力。首先是管理体制混乱，不符合市场经济的原则。一个城市，建设管理部门、房地产管理部门、市政管理部门等都要对物业管理行业进行管理，结果是谁也管不了，谁也管不好，或者谁也不去管；其次，政府管理的有关部门在严格执法上还须努力。物业管理市场存在很多问题，需要行政执法机关严格依法执行，对违反规定的经营者一定要给予严格的行政处罚，只要这样，才能保证物业管理市场的规范运行。
　　 4．监督机制方面
　　 在市场经济的发展过程当中，一些参与者或经营者不按市场的规则办事，在缺少完善的法律规范的情况下，如果又没有好的监督机制，就很难避免纠纷的发生。物业管理的监督机制需要有政府的监管、行业自律、业主委员会的监督以及社会媒体的监督几个方面，还需要这些方面良好的有机结合。现实情况是，很多小区没有成立业主委员会，很多纠纷媒体难以介入(拒绝采访、殴打采访记者)，监督机制既不健全，也难结合。这些情况都是导致纠纷不断发生，难以从根本上解决的重要原因。