物业管理的立法

　　当前物业管理在发展中，非常需要建立行之有效的法规和各规章制度。管理工作中各方面之间的关系、权利、义务，必须有明确的规定。例如，目前违章装修已是住宅小区管理中最普遍的问题，特别是在房屋产权多元化的格局下，业主在室内进行装修时，任意而为，破墙开门，改变平面布局的现象时有发生，有的影响房屋的立面观瞻，情节严惩严重的造成房屋裂缝，影响房屋安全，危及邻里。因此，物业管理必须有相应的法规和有关行政规章，并将管理与服务、管理与教育相结合，以法律的形式在最大的限度上，实现国家对人们居住行为的规范引导，使之达到秩序化、合法化，以制止各类违法违章事件的发生，推动物业管理工作

物业管理与房地产开发是紧密相联的，所以在制定各项房地产开发的法规时，也要考虑制定物业管理的法规。由于物业管理是改革开放、社会主义市场经济制度下的产物，对于这个新生事物人们在认识上出现了滞后性，使得物业管理的法规建设未能跟上房地产发展的需要，致使物业管理在实际运作中，物业管理公司与业主的权利与义务的法律关系不明确，管理问题层出不穷。随着住房制度改革力度的加大，住宅商品化步伐加快，物业管理已成为一个十分重要的社会问题。现在许多地方的老百姓对买房的积极性不高，其主要原因之一就在于现有住在公房的房屋修理都不到位，若购买房产，房屋属于私有之后，房屋需要修理找谁呢?担心物业管理落不到实处。这些不仅影响着业主对物业的使用，而且还直接影响着房地产业的开发。所以，加快物业管理法规建设，应是当务之急的大事，已引起各方面专家、学者以及国家有关领导的重视。物业管理立法的重要性、必要性可以体现为如下几点：
一、加强法律监督、强化物业管理责任
物业管理不是孤立于房地产开发之外的一个行业，恰恰相反，它与房地产开发的各个环节有着紧密依存的关系。所以物业管理工作能否开展及开展得好坏，必须从开发环节的始端抓起，即从房地产开发商抓起。要使开发商承担起应有的物业管理责任，只有通过法律才能保证。立法规定房地产开发商应该承担的物业管理责任大致有：
1项目立项、规划设计中，要听取物业管理公司的意见和要求，要配套完善物业管理的各项设施。例如小区内幼儿园、小学、商场、邮电所、美发厅等公共服务设施，物业管理的用房等；
2物业管理公司参与建设监理，尽可能地将工程中的各种隐患消灭在建设过程中，保证工程质量上水平，为今后物业管理工作的开展奠定良好的基础；
3明确物业管理公司行使对工程质量的验收权；
4明确规定开发商在移交房产时，应一次性交纳物业维修基金。
有了这样的立法，不仅使开发商从思想观念上重视物业管理，而且可以解决物业管理条件上的先天不足，保证物业的质量。
二、物业管理的行为要有法可依
由于物业管理是新型的服务行业，一些旧的法律、法规已不适用，新的法律，法规还未建立好，因此各个物业管理公司的操作行为都不一样，千差万别。尤其是与业主(使用人)直接相连的收费标准问题没有规范，致使物业管理公司可以随意定价，随意确定服务范围，业主(使用人)尽管身受其害，却又投诉无门，起诉无法，无可奈何。
由于没有立法设立监督机构，使物业管理公司的行为无人监督、无力监督。物业管理工作的内容由物业管理公司自行确定，带来了很大的随意性和自由度。一些服务质量好的物业管理公司给居住者留下了美好的印象；反之一些服务质量差的物业管理公司甚至在观念上都颠倒了服务与被服务的关系，给业主(使用人)带来了苦恼，这显然不利于物业管理的健康发展。
因此必须通过立法，从法律上明确物业管理公司的权利和义务，规范其行为，并置于政府的管理和业主(使用人)的监督之下。
三、只有通过立法才能从根本上保证业主利益
业主是物业的所有人，具有对物业的使用权和处置权。由业主(使用人)成立的业主管理委员会是小区物业管理的决策机构，对小区物业管理所涉及的重大问题(包括收费标准)作出决策，并监督物业管理公司各项工作的开展。但目前的现状是：许多小区都没有成立业主(使用人)管委会；有的虽已成立，但未认真履行权利，物业管理公司一方决定服务的标准，收费的标准；物业管理公司可以直接或间接地侵吞业主的权益，而业主(使用人)只得被迫听命任人摆布，虽叫苦不迭却又无可奈何。这就是没有物业管理立法所带来的后果。因此，必须通过立法确定业主的正当权益，并确定业主(使用人)管委会的监督作用，以保证业主(使用人)的权益不受侵犯。
四、只有通过立法才能管理好物业管理市场
由于国家对老百姓住房问题的日益重视，每年投入大量的资金进行建设，使我国的房地产业有了迅猛的发展。物业管理这一新生事物在我国的出现，使得大量的物业管理公司、管理处应运而生，且越来越迅速膨胀，出现了社会办、企事业办、房管所办、街道办、开发公司办、中介代理公司办等情况。目前，由于物业管理市场还未建立起来，各个物业管理公司都各行其是，自立一套，这与房地产的发展极不适应。所以必须加快立法，建立、颁布《审查资质条例》、《物业管理市场若干规定》等有关法律法规，建立完善的物业管理市场。物业管理公司无论谁来办，都必须进行资质审查，纳入市场管理，接受业务指导与监督，明确物业管理公司开展服务时的责、权、利，使物业管理公司在各项法律法规条件下，健康发展。