环境管理体系认证

    一、ISO14000的含义
　　ISO14000环境质量管理系列标准是国际标准化组织(ISO)为保持全球环境，促进世界经济的持续发展而制订的第一套关于组织内部环境管理体系建立、实施与审核的通用标准。该体系主要用于通过组织经常性的、规范化的管理活动，实现对减少污染和环境保护的承诺以及应尽的义务；其目的在于指导组织建立和保持一个符合要求的环境质量管理体系(Environmental  Manage  System，简称EMS)，再通过不断的环境评价、管理评审、体系审核(内审和外审)活动，推动这个体系的有效运行，推动环境质量的不断改进。

　　目前，国际上已有很多有实力的物业管理企业在引进ISO9002质量管理与质量保证国际标准的同时，实施ISO14000环境质量管理体系。从某种意义上讲，ISO14000是在ISO9000基础上对物业管理企业(公司)提出的更高要求。同时，在物业管理中实施ISO14000也是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。

　　二、物业管理实施ISO14000贯标的意义

　　(一)物业管理实施ISO14000是21世纪全球发展战略和潮流之一

　　目前，许多国家把环境状况和可持续发展的道路作为21世纪国际竞争能否成功的关键，而实现可持续发展的关键在于搞好环境保护。ISO14000强调的恰恰就是“全面管理、污染预防、持续改进”的思想，与世界范围内的“绿色生产”、“绿色产品”、“绿色消费”是完全吻合的。为迎接新世纪经济生态化的挑战，普及环保知识，推行“清洁生产”、“绿色消费”，我国政府也已将可持续发展确定为今后社会经济和环境协调发展的基本战略。　　(二)物业管理实施ISO14000有利于改善政府机构之间的关系

　　为适应社会主义市场经济体制以及我国的基本国情，建立规范的住宅市场，维护消费者合法权益的社会监督机制，建设部住宅产业办公室已制订了《商品住宅性能认定展示管理办法》，住宅的性能将从安全性、居住性、实用性、耐久性、经济性和可持续发展性六个方面加以认定，其中，“居住性”包括热环境、光环境、通风换气及住宅室外环境等；“可持续发展性”包括住宅用地的合理性、住宅建筑节能新技术的应用、可持续建筑材料的应用、水资源的节约与重复利用的措施、生活垃圾的分类收集与运输等。今后的物业管理必须从环境保护的角度出发，做到既符合政府的要求，又能够充分考虑住户的利益。

　　(三)物业管理实施ISO14000可满足物业消费者的需要

　　人与自然的和谐是人类社会生存永远不变的法则。人们崇尚自然，希望生活在一个空气清新、幽雅宜人的环境中，因而环境意识不仅仅是各国政府十分关注的问题，更是作为消费主体的人的需要，是人类消费需求的一种表现——当生活水准达到较高的层次时，人们对生活环境质量的追求已逐步地凸现出来，“绿色消费”的观念已开始渗透到住房消费的各个方面。同时，“绿色消费”的实现使社会和用户都得到了满足，物业管理公司本身的形象也随之得到了提升。

　　(四)物业管理实施ISO14000是物业管理自身可持续发展的需要

　　面对世界环境保护的自然潮流，如何确保企业的可持续发展，这是每一个物业经营与管理者所面临的问题。要顺应“绿色消费”、“清洁生产”群体的形成和需要，首先就要在企业内部进行一场绿色革命。目前，我国通过了ISO14000环境质量管理体系认证的物业管理公司已有十多家，从他们的实践来看，采用ISO14000环境质量管理体系解决问题，其效益远远大于传统方法——既增强了员工的责任感，又建立了一套高效、新型而系统的环境质量管理体系。由于从经营管理者本身到每一位员工在工作时都从环境保护的角度考虑问题，大家共同的目标就是力求达到最清洁的经营方式，因而创意性的想法越来越多。可以说，在物业经营与管理中实现ISO14000环境质量管理体系是顺应时代发展、营造绿色环境、完善公司管理、适应市场需求和促进自身发展的途径之一

　　(五)物业管理实施ISO14000有利于企业改进和降低成本

　　在物业管理公司中按ISO14000环境质量管理标准运作，有利于降低材料和能源的消耗，提高材料和能源的使用效率，提高废弃物品的再利用水平，从而实现降低生产成本、提高环保能力、改善“三废”排放、降低环保费用、节约治污费用的目标。物业管理是一个既管理“物”、又管理人的管理活动，因此，在物业管理中实现ISO14000环境质量管理，不但使小区整体的环保意识得到了提高，也使每一个住户在环境意识提高的同时能够自觉和主动地去爱护环境、维护环境，显而易见，物业管理公司此时因环境维护、清洁、管理而需支付的费用也就随之降低了，物业管理公司的形象也因环境的改善而受益匪浅；同时，在这种环保意识的熏陶下，社会整体的环境也会不断地好起来，外界事故发生率的减少，对物业企业来说，将会间接减少其成本的支出。所以，选择“生态效益型经济”是物业公司在现代市场经营中降低经营成本、争取更多商机的良好选择。

　　(六)物业管理实施ISO14000是物业管理企业增强竞争力的需要

　　企业经营的规模化、规范化、专业化是现代市场竞争对企业提出的基本要求。在物业管理市场上，建立连锁化经营、实施“品牌＋精品”战略、加强行业规范与自律、提高从业人员的操作水平以及物业公司的专业化水平，是现代市场发展对物业管理提出的要求。在物业管理中实施ISO14000，一方面代表着先进的管理模式在物业管理中的应用，另一方面也是企业在社会普遍的消费观念转换、环境意识提高的状况下的重要促销手段之一。 

 

    物业管理实施ISO14000贯标的注意事项与对策
　　一、注意事项
　　处在跨世纪的“绿色年代”，如何建立与企业现行管理制度相结合的ISO14000环境质量管理体系，做一个关注环保、关注人类未来的绿色企业，适应经济与环境的可持续发展，赢得未来绿色市场的巨大商机，创建用户满意、社会认可的物业，这些是摆在进入新世纪的物业管理者面前的一个必须考虑的问题。

　　(1)全方位、多渠道、多层次地传播和宣传贯彻ISO14000的意义和效益，转变观念，在增强企业内部环境忧患意识和环境保护意识的同时，做到及时与业主沟通，争取让业主主动加入到对自身物业的环境保护中来，并通过业主委员会建立良好的联系，得到广大业主的配合与支持，这是实现ISO14000环境质量管理的前提条件。

　　(2)加强人员培训是实施ISO14000的重要保障。

　　(3)推行ISO14000环境质量管理系列标准一定要根据企业自身的具体情况和有关的法律、法规、规范，实行“量体裁衣”，否则再好的理论、再先进的管理模式，都只能是“事倍功半”。

　　(4)选择有实力的咨询公司和科学的咨询程序。质量认证咨询是一项技术性极强的专业中介服务活动，因此，必须要选择一家既有专业能力，又能提供规范性服务的咨询机构，只有这样才能使咨询工作比较深入，取得实效。咨询机构不仅能够帮助企业建立宣传标准，还能协助企业建立健全组织机构，指导企业编写好质量认证体系文件，帮助其搞好试运行及内部审核、管理评审等贯标认证中的各项工作。

　　(5)将对新污染的控制和老污染的限制治理达标与实现ISO14000环境质量管理标准有机地结合起来，坚持管治并重、以管促治，通过自身的工艺改造，消除污染，做到不排、少排、低浓度排放，减少污染治理的投资成本，降低企业生产成本。

　　二、难题与对策
　　目前，世界上已有120多个国家引进并开始实施了ISO14000的国际环境质量管理系列标准，我国也已于1996年将该标准等同地转化为国家标准。据悉，1996年7月，原国家环保局在企业自愿的基础上，组织全国55家企业开展了ISO14000环境管理体系的质量认证试点工作。1998年，又选择了厦门、苏州、大连等9个城市进行了城区环保推进工作，其中，苏州新加坡工业园区和厦门鼓浪屿分别为试点地区，并且已取得了成功的认证。另外，上海市环保局和浦东新区也在积极推行ISO14000系列标准，并将金桥开发区确定为试点单位。在住宅区中，如上海锦秋加州花园、深圳世纪花园等高档住宅项目都已实现了ISO14000的认证，取得了较好的社会效益和经济效益。

　　ISO／TC176技术委员会认为：“所有组织都会从质量管理和外部质量保证相结合的总体利益中获得好处。”然而，就我国目前的整体状况看，在物业管理中实施ISO14000环境质量认证的企业还很少，使用这一国际标准认证的主要还是在制造业。从已获得ISO14000环境质量认证的物业管理企业经验与感受来看，一个最敏感的问题就是成本费用问题。在物业管理中实施ISO14000环境质量管理与质量认证，不但质量认证的成本费用高，更重要的是实现ISO14000标准所述状态以及维护、保持、改善这一状态所需支付的费用更高。如住宅区物业环境质量管理中的绿化问题。可以说，我国大多数物业管理小区环境质量与ISO14000所述标准的状态相距甚远，而要达到标准要求的绿化率的水平的费用又是相当高的。同时，我国物业管理的收费水平以及业主／住户对物业管理费用的承担能力，都是物业管理企业不敢生硬追求ISO14000的关键原因，具体地说，大片环境改造的费用应该由谁来负担？由谁负担才是合理、合适的？当然，企业有实力追求长期效益和外部形象的优化，这无疑是一条良好的通道，但就目前实际状况而言，要让物业管理企业(公司)全部承担这项费用，对于大多数物业管理企业来说，恐怕是不太可能的。因此，在目前一片环境保护的呼声中，即推行物业管理ISO14000的环境质量难度还是很大的，除了普遍的、显而易见的环境意识的问题之外，更具体的难题表现在：

　　(1)经费来源难以落实；

　　(2)实施管理的难度较大；

　　(3)现行理念差异较大；

　　(4)系统界定难；

　　(5)基础设施条件差。

　　针对上述问题以及目前的实际状况，要在物业管理中推行ISO14000环境管理系列标准可采取以下对策：

　　(1)加强宣传教育，强化生态意识，增强法律观念；

　　(2)加强管理；

　　(3)转变观念，鼓励参与；

　　(4)在法律符合的范围内，加强合作；

　　(5)增加投入，依靠科技；

　　(6)加强试点工作。

　　目前，就我国可以在商品房的物业管理中引进ISO14000，在业主／住户自愿的基础上，选择一些住宅小区作为试点，为今后的推行做好经验和物质上的准备。