资金使用的原则与特点

一、物业管理资金的使用原则

    
多层次、多渠道筹措到的物业管理资金，必须合理地使用，最大限度地提高资金使用效益。使用时应遵循以下原则：


(一)为业主服务原则 

为业主服务是物业管理的本质和宗旨。物业管理的资金使用也应体现这一本质和宗旨。因此，物业管理资金的使用应接受业主管理委员会的监督、检查。


(二)最合理使用原则


物业管理资金来源不多，数量有限，在使用时一定要贯彻最合理使用原则，做到事前预算，事后核算，精打细算，合理使用，用在管理的“刀口”上，使物业管理资金都发挥效益。


(三)合理收益原则


物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营活动以赢利为目的。在资金使用时，应贯彻合理收益原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证实现合理利润、合理收益。


二、物业管理资金的使用特点


(一)物业管理周期决定物业管理资金使用的周期性


我们知道任何一项物业都具有由新到旧，最后更新的生命周期，因此对物业的管理也有周期性，即具有起步、成长、成熟、衰退直至消亡的生命周期。住宅的生命周期一般是60～70年，物业管理周期也是60～70年．物业管理资金的使用也在这60～70年之间从少到多变化。


对物业管理公司而言，分析所承接的每一项物业，它们是处于生命周期中哪个阶段很重要，因为对处于不同生命周期阶段的物业，就要有不同的管理方法和策略，而且其资金的使用量也不同，从而可以灵活调剂使用，达到最佳使用效果。当物业管理公司承接的是一项刚刚建成的新建物业管理的重点是熟悉和了解物业性能，及其使用者和业主，建立一支高效的管理队伍和各项有针对性的物业管理规章制度，并逐一宣传、落实和不断改进等。因此在此阶段，需要投入和垫付的是一定量的物业管理资金。随着时间的推移，物业管理公司对此物业已经完全熟悉和掌握，与各业主和使用者也相处融洽，各种特约服务也随之开展了起来，物业各种功能的发挥都很正常，而且各项物业经营管理费的收取工作也已纳入正轨，这时对此物业的管理重点是日常养护，物业管理所需投入和垫付的资金便大大减少。接着，这项新的物业逐步开始步入成熟期的“中年”，其内外部的一些零部件可能开始出现不能正常运作的状况，这时此物业的管理重点在于检修，物业管理所需要的资金也开始增加，但这一阶段维修的间隔期较长。最后，这项物业开始步入衰退期的“老年”，其内外部的各种零部件已经开始轮番不能使用，需要大修或更新，这时物业管理的重点是大修和更新，大修更新的间隔期比前一阶段短得多，并呈越来越短的趋势。这时，需要垫付的物业管理资金最达到最大。由此可见，物业管理资金使用的特点是由物业管理的周期性决定的，不同阶段的物业管理重点明显不同。物业的生命周期或长或短，物业管理周期也随之变化，管理资金的使用也跟着变化。


(二)物业管理资金使用周期性特点决定了物业管理资金使用的灵活性


由于物业生命周期不同，物业管理的重点也不同，从而使物业管理资金的使用量、使用重点和方式也不同。每一家物业管理公司一般都同时承接着不同的物业，即处于不同生命周期的物业，有新建的，也有建成好几年的和步入“中年”与“老年”的物业；这些物业需要垫付的管理资金各不相同，有的多，有的少，而物业管理公司在这些物业上取得的物业管理营业收入却并没有因生命周期的不同而少收或多收，而是平均收取的。因此物业管理公司就可以在各物业上灵活地调剂使用，既达到控制资金使用的目的，又可以最大限度地利用资金，达到最佳的资金使用效果。而要达到这些效果，物业管理公司就要针对不同物业生命周期的不同，制定各物业管理资金的使用预算，汇总后就可以得到每年、每月所需要的全部管理资金，对暂时不用的多余资金，物业管理公司可以用于无风险的投资。这样只要严格执行，对超出预算的进行细致分析，找到原因不断根据新情况、新变化改进预算，就可以控制物业管理资金的使用。