物业经营管理

物业经营管理企业类型


物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。也有少量房地产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。实践中，大量的物业经营管理企业还是以物业服务企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。


物业服务企业的性质是物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。现代物业服务企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来动作，靠提供经营管理服服务务获得报酬，取得盈利。


物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

1、管理型物业服务企业
管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划。物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价与客户关系管理等。管理型物业服务企业的出现，是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。


2、专业型物业服务企业
专业型物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。由于物业管理工作包括清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养，建筑维护与维修，环境绿化，停车场管理等具有很强的专业性，设立专业型物业服务企业，面向更广泛的物业范畴，在其物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业服务企业的劳动生产率和效益。


3、综合型物业服务企业
综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业服务企业一般在公司总部设置管理层，发行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，发行物业运行过程中专业物业管理的职能。随着网络和通信技术的发展和普及，物业服务企业越来越多地借助现代计算机和网络技术，来提高物业管理的服务水平。同时，信息技术和应用，物业管理思想和企业战略的转变，使越来越多的综合型物业服务企业将物业管理中的日常支持工程、运行管理工程分包给专业物业服务企业，加速了综合型物业服务企业内策略管理和运行管理职能的分离。

物业经营管理的概念

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
物业经营管理活动既包括了保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的酱投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动为业主或投资者创造利润和回报。

由于物业管理行业的发展已经相对比较成熟，而物业资产管理在我国尚处在萌芽阶段，所以传统物业服务企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。由于为业主提供了具有更高附加价值的服务，物业服务企业的这种拓展，必将为其自身发展提供更广阔的前景。