物业管理绩效评价

    (一)绩效与物业管理绩效
    “绩效”简单地说是“成绩和效益”。绩效是相关主体在实践活动所产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果。物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。
    物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。经营者业绩主要通过经营者在经营管理企业的过程中对企业经营、成长、发展中所取得的成果和所作出的贡献来体现。
    物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。一个独立的物业资产项目(如某写字楼物业)，其资本结构也包括权益资本和债务资本，类似于一个独立的物业管理企业。物业资产所有者或业主，就相当于物业管理企业的所有者。但物业资产项目的经济效益，则主要表现为该物业资产项目的经营收入(租金或其他经营收人)和物业资产价值的变化，以及该物业资产的投资收益水平。
    虽然物业管理企业绩效与物业资产项目绩效所指的对象范围不同，评价指标与方法也有一些差异，但作为绩效评价的本质与核心内容，没有差别。因此，在后续物业管理绩效及其评价的介绍中，以物业管理企业绩效分析和评价为主，或者说讲物业管理企业绩效，就自然包含了物业资产项目绩效的内涵。
    (二)物业管理绩效评价及其意义
    1．物业管理绩效评价的概念
    物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业(含物业资产管理项目，下同)在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。
    绩效评价和财务分析不同。财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较，研究它的变化及其变化原因。而企业绩效评价则是对企业绩效的指标完成情况进行评价，是对企业财务分析的升华，它弥补了单纯财务分析难以得出综合结论的不足。但是企业绩效评价代替不了财务分析，从企业绩效评价的结果上，看不出企业存在的具体问题以及产生这些问题的症结，因此在得出企业绩效评价结果后，要对企业的主要财务指标进行深入分析，对评价结果进行阐释，补充说明
评价结论。
    2．物业管理绩效评价的特点
    物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据，并将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果。
    3．物业管理绩效评价的意义
    建立和推行企业绩效评价制度，科学的评判物业经营管理效益和经营者业绩，主要具有以下几个方面的意义：
    第一，对物业管理企业而言，绩效评价对于企业总结管理经验、找出经营管理中的问题及其原因，为建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式，制定有效的财务计划、科学决策、改进管理、指导工作和提高绩效提供直接的帮助。最终有利于企业在市场竞争中确立优势。
    第二，对企业所有者而言，由两权分离带来的委托人与代理人之间利益目标的不一致性和信息的不对称性，使企业绩效评价的实施有了必要的逻辑基础和前提。通过对物业管理企业绩效的评价，企业所有权人可以科学全面地考核经营者的业绩，从而能有效降低代理成本。
    第三，对政府而言，物业管理绩效评价也为各有关部门对物业管理企业实施间接管理、加强宏观调控、制定经济政策和考核企业经营管理者的业绩提供了科学的依据。
    此外，物业管理绩效评价结果也是物业管理区域业主大会评价、奖惩、选聘或辞聘物业管理企业的重要依据。同时，绩效评价还是物业管理企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础。