物业服务合同

    物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间上的先后顺序，是相互衔接的。
    一、物业服务合同的类型
    (一)前期物业服务合同
    在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。
    根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。
    前期物业管理常常包括通常情况下的管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度中集中与前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不齐全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，将不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权利和义务，易引起各种纠纷。
    前期物业服务合同具有以下特征：
    1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
    由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建没单位在选取聘物业管理食业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。
    2．前期物业服务合同具有过渡性
    前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同也相应终止。《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与
物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
    3．前期物业服务合同是要式合同
    由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写《前期物业服务合同》示范文本作为参考。
    (二)物业服务合同
    当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。
    业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。
    物业服务合同的甲方是业主委员会(代表所有业主)，乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。
    每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还足另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业管理委托合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。
    上述两个合同的共同点在于它们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异，但两个合同是相互衔接，互为补充的。从物业管理规范化运作的角度讲，两个合同缺一不可。


    两个物业服务合同的差异：

    1.合同主体

    前期物业服务合同：
    甲方：新建住宅的开发商
    乙方：甲方选聘的物业管理企业

    物业服务合同：
    甲方：业主委员会(代表所有业主)
    乙方：物业管理企业 

    2.签订时间

    前期物业服务合同：
    甲方出售住宅前

    物业服务合同：
    一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月 

    3.合同有效期限

    前期物业服务合同：
    合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止

    物业服务合同：
    合同有效期限由双方协议商定

    在实践中，物业管理食业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但小得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。