包干制

关于包干制计费模式的思考


    中国内地的物业管理到今年已经走过了30年的历程，物业管理行业迅速发展壮大，物业服务涵盖了几乎所有的商业住宅小区，成为受到社会广泛关注的一个焦点。目前，住宅小区物业管理计费模式主要有包干制和酬金制，目前大多数住宅小区物业计费模式，还是选择了比较“简单”的包干制。

    本人居住的小区7年来一直实行包干制计费模式，聘请的是规模较大、相对正规、具有一级资质的物业服务企业。虽然聘请的物业公司注重品牌形象，但是，在提供物业服务的过程中，保安、保洁人员长期严重缺编；在维修和养护方面能不做就尽量不做：很多门禁长期是坏的，形同虚设，设施设备、园林建筑缺少维修保养。由此计算，仅缺编一项，每年可以节省成本开支或多获利20万元以上；因减少维修和养护节约的成本也应该在10万元以上。对物业公司存在的问题，业主投诉很多，如果涉及到费用问题，一般也很难得到解决，有的业主选择了拒交物业费来进行对抗，而且业委会对物业公司也缺乏有效的监管手段。

    作为长期关注小区物业管理的业委会主任，我在观察实施包干制模式的过程中，对其存在的弊病感触颇深，一直在思考出路在哪里……

    一、包干制物业计费模式

    包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。即物业服务企业将管理服务费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

    随着物业管理行业的发展，物业管理理念正在悄悄发生改变，逐渐由管理型向服务型转变。但是，由于目前住宅小区普遍存在的业委会成立难、运行难、维权难的问题(武汉市住宅小区成立了业委会的只有20％多，其中有50％的业委会还不能正常运行)，业主作为分散的个体，如果没有强有力的业主委员会，在物业管理计费模式的选择上，只能选择相对简单的包干制的计费模式。

    二、包干制是一个奖懒罚勤的计费模式

    在包干制物业管理计费模式下，不管选择什么资质的物业公司提供服务，业主向物业服务企业支付物业服务费用是固定的，物业公司完全凭良心做事，优秀物业公司提供的服务项目越多、水平越高物业公司的利润就越低。这就导致了物业服务企业的服务质量与经济效益相悖，多干不如少干，实际上是鼓励物业服务企业偷工减料，降低服务标准，奖懒罚勤，违背基本的市场价值规律。所谓干得越多越好，挣得就越少，这样物业公司提高服务质量的动力就很小。

    同样的，由于是包干制的计费模式，物业公司往往以物业费是包干为由，拒绝业主和业委会了解物业费的收支情况，物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。这样一来，物业企业通过少服务、多计费、乱计费，侵占业主的利益，减少服务人员，减少服务项目来获取更多的利润。

    由于业主处于弱势地位，他们的权益常常得不到保障，物业服务矛盾突出，许多小区只能选择更换物业服务企业，但是在包干制这个奖懒罚勤的模式下，即使更换物业服务企业，业主也难以获得满意的服务。有的小区因此出现了频繁更换物业公司的问题，耗费了大量的人力和财力，还是无法达到业主要求，并陷入“物业服务差——业主不交物业费——物业服务更差——业主更换物业公司”的循环，长此以往，严重影响业主的正常生活。

    如何化解日益增多的物业纠纷，既能让业主享受优质的服务，又能使物业公司得到应有的报酬，共创双赢的局面，是很多人关注的一个问题。

    三、包干制物业计费模式的改革

    除了包干制还有酬金制计费模式，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在国外和我国很多物业管理较成熟的地区，很多都是实行酬金制的，效果也非常好。但是很多地区物业管理还处在发展阶段，小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以
规范：业主委员会工作机制不健全，业主参与意识不强，业主自治水平低下，缺乏“有能力、有权威”的组织者，实际工作难开展。因此，酬金制的计费模式还存在着许多困难，包干制物业计费模式还要存在相当长的时间。怎样才能尽可能地减少包干制的弊病，在现有情况下对包干制模式进行一些改革也许是一个不错的选择。

    物业服务费成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用：7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。以上各项的支出在物业费中各占一定的比例，各项费用是完全可以测算的。如果物业服务企业的花钱行为都可以得到业主委员会或业主的有效监控，这样在物业服务企业发生资金使用问题和偷工减料时，就容易被发现，可以依据合同条款督促整改，业主获得质价相符的物业服务。

    在包干制物业服务模式下，如何强化业主对物业公司监督管理方面，上海业伟业主咨询服务有限公司通过8年的实践，探索出了“业主主导型”物业管理模式。他们的物业管理模式做法是：1、小区银行账户单列，业委会指定代表与物业公司法定代表人共同用印；2、小区财务独立核算，实行年度审计；3、物业服务费实行部分包干、部分按实结算的计费模式：4、实行履约保证金制度、服务达标嘉奖制度；5、实行第三方专业机构参与监管制度；6、通过市场竞争方式产生物业服务企业；7、业主大会、业主委员会组织机构完善，职责分明。

    这种部分包干部分酬金按实结算的物业计费模式，操作相对比较简单，既突出了业主的物业管理主体地位，又保证了物业服务的专业性、可靠性，解决了普遍存在的业主决策难、知情难、监督难、物业费调整难等诸多问题。

    我个人觉得包干制模式还可以做以下改革尝试，业主与物业服务企业签订包干制物业合同时应该约定：1、物业企业缴纳不少于年度总物业费5％的保证金，用保证金来约束物业合同的履行；2、合同约定物业企业必须同意进行年度物业费收支审计；3、定编、定岗，在合同中约定好物业企业各岗位人员编制，每月核查各岗位的实际在岗人数，缺编的人员工资从保证金中扣除，物业公司要及时补充扣除的相应保证金数；4、确定量化服务、保安、保洁标准，每季度或半年进行业主满意度测评，满意度达不到要求的，扣除相应数量的保证金；5、合同约定好设备维修和绿化养护在总物业费中的比例，确定具体数目，年终审计时结余的部分从保证金中扣除。

    这种用合同约定、履约保证金作担保的监督管理办法，可以有效地解决物业费收支不透明，易于监督，杜绝物业公司减人增效和减少服务项目来获取更多的利润等问题。

    完全的包干制物业管理模式已经成为物业管理行业发展的瓶颈，对包干制物业管理模式进行改革势在必行。“业主主导型”物业管理模式在实践基础上的探索值得向全行业推广，部分包干部分按实结算以及酬金制物业管理模式应该在有关部门和行业协会的支持和指导下尽早推广。

    是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
    实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。