物业管理的介入

    (一)介入时间的选择
    1．在规划设计期的介入：物业管理公司对规划设计的参与主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要，以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的问题或缺陷，把它以咨询报告的形式提交给设计单位，并建议其纠正。物业管理公司在本阶段从以下几方面参与规划设计：
    (1)配套设施的完善：居住小区应注意幼儿园、小学校、老年活动室、商场、美容、美发室、邮电所和娱乐场所等基本生活配套设施的规划设计；写字楼应注意商务中心、泊车位的规划设计。
    (2)水电供应容量：物业在规划设计时，要根据实际情况充分考虑地域特点和发展需要，留出充足的发展余地。
    (3)安全保卫系统：在成本允许的范围内设计防盗报警系统，为业主创造一个安全的居住、办公环境。
    (4)垃圾处理的方式：根据各地气温不同，决定是否采用垃圾通道。如采用，则应考虑如何保持通道的清洁；如不采用，则应考虑袋装垃圾，并由专人收倒。
    (5)消防设备的设置：物业管理公司应注意各种消防死角，如大楼的通道、电缆井、自动喷淋装置等部位。
    (6)建筑材料的选用：物业管理公司根据以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各种品牌、型号材料的使用情况报告，以供设计单位择优选用。
    (7)其他问题：如灶台的设计高度、洗衣机的摆放位置等，物业管理公司都应考虑到并提出意见。
    2．在项目建设期的介入：在项目建设期，物业管理公司通过参与施工监理，全面掌握物业的情况，为日后的管理做好准备。物业管理公司参与工程建设监理主要内容有：
    (1)协助建设单位与承建单位编写开工报告。
    (2)审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，并提出修改意见。
    (3)审查承建单位提出的材料、设备清单及其所列的规格与质量。
    (4)督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。
    (5)检查工程使用的材料、构件和设备的质量。
    (6)检测工程质量、验收分部分项工程、处理质量事故。
    (7)控制工程进度，认定工程数量。
    (8)检查安全防范措施。
    (9)整理合同文件和技术档案资料。
    (10)提出竣工验收报告。
    (11)在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。
    3．在物业验收期的介入：物业管理公司介入竣工验收，可以促使开发商严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收。而物业管理公司及时介入，早日进行接管验收，有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追讨应得的补偿，避免责任不清。
    4．在用户入住前提早介入：可以做好用户入住前的各项准备工作。这样，业主收楼时可以收得放心和方便，而在收楼时又能与物业管理公司签订各项物业管理公约和守则，便于物业在投入使用后开展有效的物业管理。此外，在业主入住前介入物业管理，能加强业主对物业的信心，有助于开发单位销售物业。
    (二)物业管理的前期介入
    前期介入指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专业经验丰富的管理公司作顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地满足使用者的要求和日后管理的需要。
    (三)物业管理的中期介入
    中期介入指物业的土建结构已封顶，工程进入设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，熟悉线路管道的铺设走向，并对设备安装的质量进行监督，这对管理公司日后的设备维护、检修作用很大。
    (四)物业管理的晚期介入
    晚期介入指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收，移交接管验收、准备入住及筹备开业时物来管理公司全面介入。由于时间紧迫，为了按时交楼，往往一边竣工验收，一边准备入住交楼，一边筹备开业庆典(商业大厦)。