物业

一、物业的含义
一般认为，“物业”一词是由香港传入内地的，其含义是指土地以及土地上以建筑物形式存在的不动产。与这一含义相对应的是英语中的“Property”、“Real Property”、“Estate”或“Real Estate”等。

“物业”一词在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。

实际上，“不动产”和“房地产”还是有区别的。按一般理解，“房地产”包括在建的、建成的（已投入使用的和未投入使用的）房产和地产，而“不动产”的范围要更广一些，还包括农作物、矿藏等。

在英语中，“Rea1 Property”和“Real Estate”也是有区别的：“Real Estate”是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋；而“Rea1 Property”则是指“Real Estate”及其所附带的各种权益。即“Real Estate”是狭义的房地产概念，“Rea1 Property”则是指广义上的房地产，包括房地产实体本身以及隐含于房地产实体中的各种经济利益和各种权利，如所有权、使用权、租赁权和抵押权等。

再看“Property”，其含义是“财产、资产、拥有物、房地产”等，其含义显然比“Rea1 Property”还要更广泛些。

经过检索和调查，我们发现国际上许多著名相关机构也用“Facility”代替“Property”表示“物业”。如国际建筑研究与建筑文献委员会（International Council for Building Research Studies & Documentation，CIB）和国际物业管理协会（IFMA）。

“Facility”含义是“使工作便利的工具或环境、设备、设施等”，可以包括车、船、航空设备等交通工具，图书馆、实验室等研究设施，跑道、游泳池等运动设施，机器、机械等生产设施，当然也包括厂房、办公楼、住宅等房地产。“Facility”含义似乎比“Property”、“Real Property”、“Estate”或“Real Estate”更加广泛。

无论“物业”在英语中如何解释，从国际发展的趋势和物业估价的行业等角度分析，物业的内涵应该包括以下要素：

（1）已建成并具有使用功能的各类建筑物、构筑物；

（2）与这些建筑物、构筑物相配套的设备（含生产设备）和市政、公用设施；

（3）与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内的道路等。

也就是说，物业不仅包括建筑物或构筑物本身，还包括其内部的设备、设施以及与其相邻、相关的设施、环境等。

上述对物业含义的理解已经得到许多专业人士的认同，并且已经体现在有关的文件中。如上海市物业管理规范性文件中，对物业的定义为：“已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。”南京市物业管理暂行办法对物业的定义为：“已投入使用的各类房屋及其附属的市政、公用设施和相关联的场地。”

物业不同于房地产业。房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。而物业则是指具体的土地、建筑物，以及围绕着各类房屋的附属配套设施组成的组合体。

二、物业的基本性质
分析和把握物业的基本属性，对于了解物业估价的本质，搞好物业估价有着十分重要的意义。

（一）自然属性
物业的自然属性也就是物业的物理属性，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性有多种表现，主要有：

1．系统性

一组（或其他单位）物件是一个系统，物业的各组成部分之间有联系或相配套组成一个整体才能发挥物业应有的功能，满足人们生活、工作和消费的需求。没有配套设施的物业难以发挥功能、难以满足各种需要，人们的各种现实需求从客观上决定了物业的配套性和系统性。

系统性要求各种配套设施应该齐全，否则将影响物业功能的发挥。以住宅为例，室内设备配套至少应包括厨房、厕所、上下水、电等，否则就会产生不便，影响房屋居住功能的发挥。住宅小区的配套包括文化教育设施、卫生保健设施、商业服务设施、环境保护设施等；市政配套设施包括交通、邮电、能源、自来水、供热等。具有这些配套设施的住宅小区可以形成一个完善的系统，充分发挥住宅小区的功能。即物业的配套设施越齐全，其功能发挥就越充分。

物业的配套设施不仅要完善，而且各组成部分要运转正常，即系统的每个组成部分都要正常发挥其应有的功能，否则，整个系统的功能就要受到影响。

2．有限性

天然的土地资源是有限的，人类可以用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限，只能在有限的土地上开发建设有限的物业。因此，要充分发挥每一物业的功能和价值，为社会、为人类创造财富。

3．多样性

物业的多样性主要是对建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式上的多样性。每一个建筑产品都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面，都存在着某种不同之处。

4．长期性

建筑物一旦建成，在正常情况下，其物理寿命可达数十年甚至上百年、几百年，可供人们长期使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，一边流通一边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长时间内多次收回。

（二）社会属性
物业的社会属性主要是指它的经济性质，包括权属性、商品性、效用性等。

1．权属性

物业的权属性，是指物业在法律上有着明确的权属关系，这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用者各方的经济利益，在物业的开发、建设、经营管理与使用过程中，受到法律的保护。物业权属最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用权。

物业的所有权，是指物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的权利。物业所有者的经济利益主要表现在：当其将物业留作自用时，不必向任何人缴纳租金；当其依法将物业出租时，可以向承租人收取租金。

物业的使用权，是指依法经营或使用物业的权利。在我国，物业使用权是实行所    有权与使用权分离制度以后出现的一种依法成立的有限产权。物业使用者一旦取得某一物业的使用权，就必须向该物业所有者缴纳租金，而不论其将物业留作自用还是用以    出租。

2．商品性

物业的商品性，是由物业的价值、使用价值和可进行交易等性质决定的。物业的商品性包括以下几方面内容：

（1）物业的价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让和转让，都是体现物业商品性的具体方式。

（2）物业的开发建设、经营管理等都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规则。

（3）参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系是建立在市场交换基础上的，从生产到消费都不是无偿的。

3．效用性

物业的效用性，是指物业对人类社会的使用价值，可以满足人们生产、生活或消费的需求。物业若无效用，就不会有价值，人们就不会有需求的欲望。物业的效用具体体现在以下几个方面：

（1）物业作为物质资料既可以为生活服务，也可以为生产服务；既可以充当消费资料，又可以充当生产资料，如住宅就是消费资料，厂房、商店就是生产资料。

（2）物业可以保值、增值，物业是不动产，其权属受法律保护，比其他资产（如金银首饰和货币等）更安全，不必担心被盗、被搬或被抢占。物业又是生产、生活资料，是不可缺少的基本需求资料。随着人类生活水平的提高，特别是人口的增加、经济的发展，对物业的需求会越来越大，而物业的供给受制于土地和资金的有限性，因而供不应求将是一个长期的趋势。物业价格的总趋势也将是反复走高的。有的资产（如股票）可以一落千丈成为废纸，货币也可能在通货膨胀中贬值，而物业一般不会贬值。当通货膨胀来临时，反而可以随着物价上涨的趋势水涨船高，甚至超过通货膨胀的速度。物业的价格还会由于周围土地的投资建设和繁荣而增值等。当然在具体实践中，我们必须注意到使用期限对物业价值的影响。

（3）物业可以作为资本参与经营活动。由于任何经营活动都需要一定的空间和场 所，所以物业可以作价入股，构成企业生产经营过程中投入的固定资产，收取投资利润，也可以按期出租等。

（4）物业可以用来抵押。作为不动产，物业可谓永恒资本，被视为最可靠的债务    抵押物或担保物。

（5）物业还可以被赠送和继承。物业产权所有人可以将所属物业无偿地赠送与他 人，也可将其作为遗产，留给子孙后代。

    所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。 
    该词译自英语Property或estate，由香港传入沿海、内地，其在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 
    物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。