经营性物业管理

经营性物业
   经营性物业是指用于出租能够产生经济收人的物业，例如写字楼、公共商业楼宇、旅游酒店等。

经营性物业管理
   以经营性房屋为主体对象的经营管理称之经营性物业管理。经营性物业管理要求管理者有系统的管理理论、服务意识和操作技能，它最能反映现代物业管理的本质。

经营性物业管理的特点
    经营性物业管理的特点有以下几点:(1)经营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中，建筑物成了商品，随着其外界环境的变化以及内部管理的优势，其使用期限会有较大的差异，市场价格也会有很大变动。(2)经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。(3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。(4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容，还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。(5)经营性物业管理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展，经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势，因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。

经营性物业管理重点
   经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，收益性物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。

经营性物业管理工作分解
    为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再找出相互联系，确立工作目标。

经营性物业管理内容
    经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面:(l)制定管理计划；(2)加强市场宣传以提升物业的租金；(3)制定租金收取方法沃的物业的维修养护；(5)安全保卫；(6)协调业主和承租人关系；(7)组织与控制等。

制定管理计划
    在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。计划制定一般有五个步骤:(l)确立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。(2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。(3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权；只有在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。租金方案十分重要，从理论上来讲，租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场条件下，物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算，允许的空置水平和经营费用、且这些数字构成了物业管理的量化指标。(5)签订物业管理委托合同。

经营性物业管理的收入
    经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、获取投资收益的来源，也是物业管理公司进行经营管理的费用来源，该收人包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收人主要是指出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入z其他收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。

影响物业收益的主要因素
    一般说来影响物业收益的主要因素除了宏观社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置，物业的类型及临街状况，租客的类型、租期、楼层、朝向等诸因素。

租金的确定
    租金确定过程中，首先要对同类物业市场进行分析，了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况，结合物业本身的特点和优势进行市场定位，确定本物业租的市场租金水平。

租金收取方式
    租金一般按月于月初收取。对于常租客户，有时也按优惠价格一次收取一年或数年的租金，以尽快缓解投资者的资金压力。

经营性物业管理中的运营成本
    经营性物业管理中的支出一般包括以下三个方面:(l)建筑物的维修费用；(2)服务及其设备的费用；(3)有关税费。

对开展经营性物业管理企业的选择
    对于开展经营性物业管理企业的选择有一系列的标准可以考核，这些标准通常包括:(l)能否令业主满意；(2)专业服务水平；(3)向业主提供信息的能力；(4)管理计划。

对开展经营性物业管理工作的评价
     对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提供更好的服务。物业管理工作评价应考虑、以下几个方面:(l)与承租人有良好的沟通；(2)及时处理承租人的抱怨；(3)及时地收取租金川的较好地达到了出租率目标；(5)物业维修良好；(6)及时提供有关物业报告；(7)为业主的利益能主动地提出建议刊的对业主的批评或建议反应迅速。