物业估价

物业估价的主要内容
（一）土地估价
如为征收有关土地的税费和确定补交土地使用权出让金的数额而单独对土地价格进行评估。对土地价格的评估主要有两类：一类是基准地价，另一类是标定地价（又称宗地地价）。


 

（二）建筑物估价
如为建筑物火灾保险时需确定建筑物的重建价格，或在城市划拨土地上进行房屋拆迁时确定被拆除房屋的作价补偿额，或以划拨土地上物业作抵押时需评估其房屋的抵押价格。上述各种情况只需单独评估建筑物价格。

在开展建筑物估价时，必须明确建筑物的有关情况，包括：

（1）坐落位置及所在区域其他类似建筑物的情况。

（2）建筑物面积的大小，包括基地面积、建筑面积、使用面积、绿地面积、实用面积等。

（3）用途，包括各类用途的面积分配和楼层分布，如商住楼的商场面积、办公面积及公寓面积等。

（4）建筑结构。

（5）建筑层数。

（6）建筑高度。

（7）附属设施状况。通常将建筑物划分为建筑物主体和建筑物的附属设施，对电梯、空调等附属设施需单独考虑。

（8）装修情况。分为外装修和内装修，需了解装修的标准、质量和所用材料品质。

（9）建筑物的新旧程度和建成年月。

（10）建筑物的外观。

（11）建筑物的平面布局。

（12）建筑物的产权情况。是完全产权还是有限产权，是否已出租，是否已抵押，产权有无纠纷，建筑物座落的土地的权利情况。

（13）其他情况。若是新建筑物要了解施工质量；若是建筑物某一部分，要了解其所处的楼层和朝向；若是期房，要了解开发商、承包商、施工者、设计者及物业管理者的情况。

（三）包含其他财产的物业的估价
如评估一座可直接使用的办公大楼的价格，既包含大楼所占用土地的价格、其建筑物的价格，还包含大楼内所有办公设备的价格。

（四）期货物业的估价
如要求对正在开发建造或计划开发建造但尚未建成的物业价格进行评估。

（五）灭失物业的估价
因民事纠纷或索赔等原因，要求对已经灭失的物业进行估价，如人为纵火或损坏他人房屋应进行的赔偿。


 

物业估价的主要特征
物业估价是一种专业化和市场化很强的社会经济活动，在估价过程中，它表现为一种鉴证功能很强的服务活动。由于物业固有的特性和物业估价工作的特殊性，使物业估价具有以下主要特征：

（一）即时性
即时性是指物业估价对时间的要求。它必须是以估价时点为某月、某日、某时的价格，时点不同，价格可能不同，要以变化的眼光看待物业价格。

即时性具体表现在以下几方面：物业估价以此时此刻的物业状况作为物业价格的预测、判断和计价的依据；强调从当前推及过去和未来，对过去的物业收益的判断和对未来物业收益的预测都建立在当前的物业状况的基础上；针对的是即时的存在，对过去已经消失的物业和未来尚未建成的物业的估价均必须将其模拟为即时存在；物业价格具有很强的时间性，每一宗物业的价格都是指某一时点的价格，同一宗物业在不同的时点上，就会有不同的价格。

（二）市场性
市场性是物业估价区别于财务会计活动的显著特征。财务会计以历史成本计价的会计程序具有滞后效应等特征，它对物业的反映往往只能满足历史成本费用补偿，不能反映其多种现实价格，有时甚至使物业核算脱

离市场行情。物业估价则是以实际市场为基础，在模拟市场的条件下，对物业现实状况进行确认，评估和报告其在市场上最可能实现的价格，其结果通常受市场的直接检验。

物业估价的市场性特点表现在以下两个方面：（1）无论是对需要进入市场交易或不需要进入市场交易的物业的估价，其估价条件是模拟的市场条件，这种模拟是以现实市场为基础的。（2）估价结果的有效性要按市场标准检验，也就是说，即使不进入市场交易，对评估值的检验也应以现实市场尺度为基准，如果进入市场交易，那就需要直接接受市场检验。

（三）预测性
预测性是指物业估价工作是用预测物业在未来时空的潜能说明现实的。物业评估是在现实的基础上面向未来，合理地预测未来物业的状况，并将其转化为现实的价格。物业估价的预测性和现实性是紧密联系的，是一个事物的两个方面。

物业估价具有预测性特点，表现为：通过预期未来的收益借以评估现在的物业价格；通过预测未来物业的使用状况借以评估现在的物业价格；通过预期物业的使用年限来说明其重置价格，从而评估出现在的价格；估价结果的正确与否，与评估者的经验、认识水平和判断能力有很大的关系；总是立足于现实面向未来，或者预见未来而判定现实的价格。

（四）公正性
公正性是指物业估价行为对于估价当事人具有独立性，它服务于物业估价本身的需要，而不是服务于相互矛盾的估价当事人中任何一方的需要。公正性要求任何委托人都不能通过估价谋得私利或损害他人的利益。公正性表现在以下两个方面：（1）物业估价是按公正的估价标准与规程进行，估价主体按有关法规和行业管理制度的要求成立并取得资格，具有公正的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。（2）估价主体应该是与估价对象及评估当事人没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。

公正性的存在，决定了物业估价的行为带有公正性和鉴证性的特点。事实上，物业估价机构并非具有公证职能，而仅是一种市场中介机构。物业估价机构估价结论的公正性和鉴证性的存在前提是：估价机构依法成立，独立地进行工作，根据客观事实按公正的技术手段进行估价。

（五）咨询性
咨询性是指物业估价结论只是一种有关委估物业价值的专业化意见，这种意见本身并无强制执行的效力。估价主体只对估价结论本身合乎职业规范要求负责，而不对估价结果的使用决策负责。

物业估价的咨询性表现在：为物业买卖提供的评估结论，只具有参考的价值，只是为买卖双方的讨价还价提供一个参考价，最终的成交价决定于交易双方对估价结果的认可程度，即成交价不一定就是评估价；评估结论只是一种专业性意见，这种意见本身并不具备强制执行的效力，评估主体不对评估的最终使用与否负责，它只负有限的法律责任；由于物业机构由一定专业水平的专家群体组成，它所发布的价格信息具有很高的权威性和可信度，因此，它可为物业交易提供专业服务，也可为物业的投资、经营、开发和建设提供咨询服务。

（六）专业性
物业估价机构是为社会提供“物业估价”这一专业性服务而设立的；物业估价机构必须有一支由评估、建筑工程技术、房地产开发与经营管理等多学科的专家或其他专业性人才组成的估价专业队伍，专业队伍中的任何一位成员必须具备有专业知识、专业资格和专业职称。


 

物业估价的基本要素
（一）估价对象
物业估价的对象是指被评估的各类物业，包括国家、集体组织和个人拥有的物业。被评估的物业既涉及房屋所有权及土地使用权，也涉及物业的其他权利，如租赁权、抵押权、典当权及其他权利；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所有的财产。被评估的物业从用途来划分，包括住宅、商铺、办公楼、酒店、停车场、厂房、仓库、娱乐场所及其他经营场所等。

（二）估价目的
物业估价的目的是指为何种需要而评估物业的价格。特定的经营活动构成物业估价特定的估价目的。它包括以下两方面的内容：第一，估价目的要求与采用的价格类型相匹配。特定的估价目的要求特定的价格类型。第二，物业价格构成要素，如成本、费用、税金、利润等项的计算，要与评估目的的要求相一致。在中国市场经济条件下，物业估价的目的主要是为了解决如下问题：（1）物业交易（包括物业的转让、出租、抵押）；（2）企业经营和产权变动；（3）物业课税、保险；（4）土地（地产）与房产管理；（5）物业纠纷处理。

（三）估价主体
物业估价的主体就是进行估价的机构。为了做好物业估价，估价主体不仅要通晓物业估价的理论、方法、技巧，还要具备经济、会计、规划、建筑以及物业制度政策、开发经营、消费习俗等多方面的知识，需要理论与实践的高度结合。随着物业估价管理工作的展开，为了保证估价工作的质量，国家对物业估价进行了规范，规定了估价主体必须具有一定的专业资格，具有法人资格的物业估价机构是物业估价的主体，任何个人不得单独从事物业估价。目前，中国从事物业估价的合法机构有经国家主管部门批准成立的房地产估价机构、土地估价机构和资产评估机构。此外，国家要求从事物业估价工作的人员具有相应的专业资格，并建立了注册房地产估价师制度、土地估价师制度和注册资产评估师制度。建设部、国家土地管理局及国有资产管理局分别对注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师实行行政与专业管理。要想成为注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师，除了必须有合乎要求的学历、专业背景外，还须具有规定的工作年限，并通过全国性的专业考试。

（四）估价标准
物业估价标准是指估价中应遵循的公允的价格标准，这一价格标准是公开市场价值。公开市场价值是指在公开市场条件下物业最可能实现的价格。因此，物业的评估价格是客观的价格，又称公平价格，而不是委托当事人或估价人员所希望或认定的价格。

物业估价目的与物业价格类型要相匹配。由于估价目的的不同，即衡量物业价值的出发点不同，导致对同一物业产生不同的价值观点，从而对物业价值的计量产生各种类型的价格。美国著名土地经济学家雷利·巴洛维对此有以下精辟的描述：“不动产经济价值的一些重要概念，可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后再花费20万美元修建一幢办公楼的例子说明。这时他在他的财产中已投入了25万美元，表示投资成本的总和。当他将其财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值。估税员以13万美元估定财产税收价值。如果该财产所有者决定出售其财产，在与不动产经纪谈妥以后，他决定标价30万美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需的，可以得到27.5万美元的征用价值。上面这五个数字中，每一个都代表着一个经济价值的衡量，每一个数字都有一种解释和合理性。”[1]正是由于衡量物业价值的角度不同，物业有下列价值类型：估定价值（课税价值）、投保价值、贷款价值、账面价值、租赁价值、市场价值、清算价值、征用价值、交换价值、使用价值。这些价值形成的价格不仅在质上是不同的，在量上也有较大的差异。然而，物业估价必须采用统一的价值标准，以实现其正确反映和提供价值尺度的功能。

（五）估价程序
物业估价程序是指物业估价工作中反复实践而总结出来的科学、合理的工作步骤。严格地按估价程序进行估价，能增强估价工作的计划性和条理性，减少工作中的失误和误差，提高估价工作效率，保证估价工作质量。

（六）估价方法
物业价格通常可从三个途径，即通过市场途径、成本途径、收益途径来求取，由此形成物业估价的三大基本方法。这三个途径对应的基本方法是：（1）市场法，即最近时期类似的物业在市场上的交易价格如何；（2）成本法，即重新建造同类物业的花费如何；（3）收益法，即使用同类物业在将来的收益额如何。各种估价方法在一定程度上相互渗透，相互联系。市场法在一定情况下必须通过成本途径或收益途径获取有关参数进行修正计算，成本法和收益法也要从市场获取基本参数。各种方法又以其中一种途径为主要途径，由此形成市场比较法、成本法和收益法三大基本估价方法。其他估价方法如假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法、路线价法等是在这三大基本方法的基础上派生出来的。