高校物业管理的模式

高等教育的改革，特别是高校后勤社会化的改革，要求我们建立一种适应学校改革发展的社会化的新型高校后勤服务保障体系。在探索承担这种高校后勤服务保障职能的管理形式中，我们最早在教工生活区的管理上导入了物业管理的概念。为保证高校物业管理事业的快速健康的发展，我们有必要对高校物业管理的模式和体制进行认真的研究。本文就此内容谈一点粗浅的认识。


一、高校物业管理的模式


1、社会物业管理已发展到相对比较成熟的阶段，刚刚起步的高校物业管理从中吸取其经验是可行的。


随着房产管理体制的改革，中国物业管理在深圳于1981年初率先拉开了帷幕，后经过规范化发展的阶段，现已进入了快速发展的时期，形成了物业管理比较成熟的模式。社会物业管理这种企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，集管理、经营、服务一体的综合有偿服务形式，适应了市场经济规律，体现出了较高的效率和效益。


高校物业是指高校的各类教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼等及其相关的附属建筑、附属设备、道路和场地。高校物业管理可分为教工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理三大类。就其管理服务的主要具体内容而言，包括：(1)房屋及其基础设施、公共设施的管理。包括房屋维护与修理、庭院绿化、道路及水、电、暖等的管理与维修。(2)地产管理。禁止在所管辖范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地的情况。(3)综合服务。包括辖区的环卫、治安、生活服务等。另外还可根据师生的特殊需要，提供其它专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。利用社会物业管理现成的社会化、企业化、专业化、规范化的管理模式，就能在较短的时间内发挥高校物业管理的功能，达到为学校、师生服务的良好效果。


2、高校物业管理实行社会化、企业化的管理，顺应了住房制度的改革和高校后勤社会化的改革。


随着房改政策的出台和发展，高校系统的住宅已大部分出售给了教工个人，房屋产权性质发生了根本的变化，公房变成了私房，公有财产变成了私有财产，作为国家事业单位的学校，显然不可能用行政的拨款来为私有的房屋服务，只能按公私房屋的比例分摊解决房屋维修和公共设施的改建，这时继续沿袭传统的行政福利性房屋管理模式已成为不可能了，对教工生活区的管理出现了社会化的客观要求。同时，随着人们生活水平的不断提高，广大教工不仅对自己拥有的产业和附属设施要求保持完好，以达到保值、增值的作用，而且更加关注社区的环境，更加关注社区的服务质量，房屋产权的多元化、教工需求的多样化所带来的各种各样而水平又较高的需要，为高校物业管理的社会化提供了条件。高校物业管理部门将房屋、水电、清洁、保安、绿化等诸多项目汇集起来统一管理，不仅避免了住房私有化后的管理真空，为各业主找到了一个“总管家”，使每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有物业和工作、生活环境的日常事宜办妥，而且也克服了旧体制下对外是封闭、是排斥，对内又是多家管理、各自为政、扯皮推诿的弊端，提高了服务的质量，实现了社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。


高校物业管理企业属于后勤经营型服务实体，是一个具有独立法人资格的自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的物业管理企业，就应该按照《公司法》和合同的规定进行企业运作。高校物业管理企业依照《物业管理条例》和物业管理市场的运行规则参与高校物业市场竞争，通过一业为主、多种经营及寓管理、经营于服务中的手段，实施有偿服务，依靠自己的经营能力和优质的服务争取自己的位置和拓展校内教工生活区、学生生活区、教学区及校外的业务，用管理的业绩赢得良好的社会效益、经济效益和商业信誉，使高校物业管理得以以业养业、自我发展，既减轻了学校的压力和负担，又使得管理经费有稳定的来源，促进高校物业管理的发展。


3、高校物业管理实行专业化、规范化的管理有利于服务质量的提高。


社会越发展，社会分工就越细，专业化程度就越高，工作效率和工作质量就越高。高校物业管理将辖区内的各种服务综合办理，极大地方便了学校和每位教工，同时通过专业人员的配备、专门工具的使用、规范标准的执行，不仅使高校物业发挥正常的功能，延长物业的寿命，而且也使高校师生享受到了专业性的服务，提高了服务的质量。另外需要指出，高校物业管理的专业化是指物业管理的各项服务都应当由专业服务公司来完成，各高校物业管理公司可以根据自己规模的大小采取不同的方式进行专业服务。实力强的高校物业管理公司可以自己成立专业公司，不仅对本公司物业管理进行分类管理，而且还可以承接对外物业项目;规模较小的高校物业管理公司可以把自己优势以外的物业管理项目以分包的方式委托给不同的专业公司进行管理，如将环境绿化承包给专业绿化队、向专业保安公司雇聘保安人员等，以达到物业管理统一管理的专业化。


高校物业管理的规范化，就是物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，依法经营;要根据物业管理的文件和行业标准建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准、服务程序、监督机制和收费标准;要主动接受主管部门和业主的监督检查，以确保管理的高效和高质量的服务。


4、高校物业管理走规模化、集团化发展之路。


在我国，物业管理一般实行政府定价或政府指导价，特别是高校物业管理更要受到教育规律的制约，只能实行微利经营。高校物业管理企业没有一定的规模，就会造成管理成本增加，无法最大限度地创造经济效益，因此规模效益在高校物业管理中就显得尤为重要，客观上要求高校物业管理企业走规模化、集团化发展之路。高校物业管理企业之间可以通过联合、兼并等方式，形成高校物业管理集团，实现规模经营。


因此，高校物业管理应当走社会化、企业化、专业化、规范化、集团化之路，从而推动高校物业管理稳定、快速地发展。


二、高校物业管理的体制


在旧体制下，高等学校不但要管教学、科研，还要管每个职工的衣食住行、生老病死、婚丧嫁娶等等，在这种行政性、福利化的模式下，学校对校内各方面的事情都是统包统揽，因此对学校后勤事务，乃至教工生活区的事务都是绝对领导。这种体制一方面使得高校无精力抓好教学科研的本职工作，又造成本该用于教学科研工作的资金被分散，另一方面学校后勤市场资源又被白白地浪费掉，因而高校后勤社会化成为必然，高校物业管理的社会化不可避免。高校物业管理的社会化又势必带来高校物业管理体制的变化。


1、高校物业管理的社会化，使高校物业管理公司成为了一个具有企业特征的独立经济组织，赋予了企业的自主经营权。


高校后勤社会化的改革，使高校后勤服务单位成为高校后勤服务实体，打破了高校后勤所需经费由学校全额拨付、后勤服务不计成本的无偿服务的恶性循环状况，促使高校后勤实体更多地引入市场竞争因素，按照市场经济规律进行企业改制和运营，迅速根除了人浮于事、浪费资源的现象，强化了主动服务、自我发展的意识，实现了运用市场法则调节的优质优价、多服务多收益的有偿服务收费，从学校和师生的需求配置高校后勤资源，获取企业需要的能量和发展机会，使高校后勤服务融入了社会大市场，搞活了企业，减轻了学校的负担。


高校物业管理企业是提供高校后勤服务的一个重要组成部分，它以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，集服务、管理、经营于一体，寓管理、经营于服务中。在社会主义市场经济条件下，这种服务、管理也是一种特殊的商品，是一种有偿劳动，就需要依照社会市场标准收费，建立起与社会市场相接轨的社会化收费机制。教工生活区要按物业产权的比例合理分摊费用，学生生活区、教学区也要按标准收取物业管理费、特殊服务费等，从而达到以业养业、自我补血的目的。高校物业管理企业要合法经营、自主运作，就需要按合法程序建立，在工商管理部门登记注册，获得从业的资质，并接受国家物业管理企业主管机关的监督检查;就需要按照“产权清晰、权责明确、政企分开，管理科学”的现代企业制度的要求，实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展。只有这样，高校物业管理企业才能依法经营，按标准收费，成为独立的企业;才能在“一业为主、多种经营”的指导思想下，立足学校服务市场，拓展社会市场，实现自我发展的目的，更好的为学校服务，为师生服务，为业主服务。


2、高校物业管理的社会化，使得高等学校对高校物业管理企业的管理将主要体现在以合同的形式进行监管，逐渐消除学校行政干预企业的行为。


高校物业管理社会化有三种途径：一是高校将高校物业管理直接推给社会物业管理公司，但这种方式一方面会造成原高校后勤职工大批下岗，产生社会再就业的压力，给高校后勤社会化改革带来负面影响，另一方面社会物业管理公司良莠不齐，又不熟悉高校情况，要真正管好高校物业尚需时日，高校对此也很担心，因此这种方式学校一般不敢采用。二是各高校成立物业管理公司，发展到一定程度再进行联合，逐步推进社会化的进程，这是一种积极而又稳妥的方式，大多数高校普遍采取了这种方式。三是高校间联合成立高校物业管理公司，这是一种社会化程度较高、一步到位的方式，少数发达地区的高校就采取了这种方式。


高校后勤社会化改革之初，各高校普遍成立了高校物业管理企业，尽管各高校物业管理的范围有很大差别，有的只管教工生活区，有的管理教工生活区和学生公寓，有的则把教工生活区、学生生活区、教学区进行统一管理，包括教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼、教室管理、环境绿化、卫生保洁、道路养护、水、电、暖维修等集中实施管理，但在学校内部都形成了监管和经营的契约。高等学校利用行政手段管理的方式开始淡化，代之以更多的经济手段进行调动和约束，高校物业管理企业则通过引入市场机制和企业运行机制，实现了初步的独立核算和自负盈亏。这时的高校与高校物业管理企业之间仍是一对一的关系，仍具有领导和被领导的关系，但这种领导关系发生了深刻的变化。


随着高校物业管理企业的发展，由于物业管理是一种微利性经营行业，促使高校物业管理企业自身走向联合之路，以求形成规模经营、降低服务成本。高校物业管理企业之间通过联合、兼并等形式，以资产多元化组合为纽带，承担起区域性的高校物业管理服务。这种区域性的规模服务，优化了高校物业管理资源的配置，提高了高校物业管理的社会化程度，打破了校校办物业的格局。这时的高校物业管理企业产权已是多元化，人员也不再是来自单一的某一高校，甚至还有社会优秀物业管理企业人员的融合，所对的也不再是单一高校的服务，与高等学校形成了委托与被委托、服务与被服务的关系，高等学校直接行政干预高校物业管理企业的约束力下降了，只能以程序化的股东权和管理合同进行监管，各自理顺了事业与企业的关系，学校退出了直接管理企业的范围。


3、高校物业管理企业不是一般的社会企业，仍具有教育属性，必须接受国家教育主管部门和高校物业管理行业组织(中国高校物业管理专业委员会)的指导。


陈至立同志在历次全国高校后勤社会化改革工作会议上都明确指出，高校后勤系统实现了与行政系统的规范分离后组建的各类高校后勤服务实体，是新型高校后勤保障体系的重要组成部分。李岚清同志也提醒我们，高校后勤企业要正确认识和处理好市场经济规律与教育规律之间的关系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之间的关系，既要引入竞争机制，又要注意适应教育工作的特点和我国国情，重视社会效益和长远利益。因此高校后勤系统改革前后的实质性变化，仅在于改革前是运用行政手段管理后勤，而改革后则是从后勤工作的经济属性出发，按照经济规律，运用产业机制和经济手段管理后勤，其为教学、科研和师生服务的根本宗旨没有变。无论是从高校分离出来的高校后勤企业，还是新进入高校的社会企业，都必然要遵循教育规律，在经营中受到国家教育政策的制约，不能以追求企业利益最大化为目的，因此高校物业管理企业仍具有教育属性。


作为高校后勤企业的高校物业管理企业，当然也不可能完全按社会市场经济规律经营，其教学区、学生生活区的服务更是保证学校正常教学秩序和营造良好育人环境的基础性服务工作，教育属性明显。为确保高校物业管理的正确方向，因此高校物业管理企业理应接受教育主管部门和高校物业管理专业委员会的指导，而且随着高校物业管理社会化程度的提高，这种指导作用也将越来越重要。


因此，随着高校后勤社会化改革的深入，高校物业管理的体制发生了根本性的变化，高校物业管理企业不再是依附于某一高校的实体，而是形成了在国家教育主管部门和高校物业管理专业委员会指导下的、高等学校利用管理合同进行监管的、自主经营的高校物业管理企业。


高校物业管理主要是为高等教育服务，探索具有中国特色、符合高等教育特点与需要、有利于新型高等学校后勤服务保障体系建立的高校物业管理的模式和体制是十分有意义的。随着高校物业管理社会化程度的提高和高校物业管理企业的强盛，高校物业管理必将对教工小区、校园的建设起到积极的作用，为高等教育的快速发展贡献较大的力量。