物业管理现代化

    一、小区物业管理现代化的内涵及其意义
　　(一)小区物业管理现代化的内涵及其意义

　　小区物业管理现代化，即是指在住宅小区物业及其物业管理中，以现代技术创新和科学管理为宗旨，运用现代化管理手段，使物业的硬件与软件管理，走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。

　　住宅小区物业及其物业管理作为我国新兴的转型性行业，正在迅速发展与崛起，它是改革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要，是我国城乡住宅房屋管理体制，由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而，其管理与服务职能的发挥，必须以实现 管理现代化为前提，最大限度的使用现代化手段，如科技创新手段、计算机管理手段等，去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管 理。通过内部不同层次的管理活动，进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的。显而易见，小区物业管理现代化的实际意义就在于：

　　首先，它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识，包括经营战略、市场观念、 资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念，树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。 

　　其次，它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则，建立和完善企业管理体制，设置和选择管理组织机构，目的是提高工作效率，适应房地产物业管理需要。

　　第三，它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平，选用一系列与其相应的现代管理方法，如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。 

　　第四，它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管理工具，如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。

　　第五，它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。 一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术，具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识 的现代管理人才。

　　(二)小区物业管理现代化的必然性

　　小区物业管理现代化已是跨世纪管理的时代要求与必然。即是社会实践与社会发展的客观需要。就现阶段而言，这种必然性主要体现在以下几个方面：

　　1.小区物业管理现代化是市场经济发展的必然趋势

　　党的十四大提出我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。我国目前正逐 步由传统的经济体制向社会主义市场经济转变。市场经济的建立，要求企业转变经营机制，因而也就势必要求企业在管理思想、管理组织等方面适应市场经济的发展趋势，转变传统的 房屋管理思想，树立现代的社会化、专业化、企业化的经营型管理思想，这样从思想上与市场经济的发展要求保持一致性，进而在组织上、管理方法、手段及人才上逐步适应市场经济 的发展要求。

　　社会主义市场经济的发展，使住宅物业才能以企业化形式出现，小区物业房屋已不再是 福利分配，而是商品置业或经营。这一观点的确立，才使得一些城市的房管部门率先把小区物业视为商品来经营，对小区物业开始从单纯的管理型向经营型转变，小区物业管理才发展 成一个新兴行业，而市场经济的发展又离不开管理的现代化。管理现代化是经济体制改革的一项重要内容，而小区物业管理现代化只有尽早抓起，才能跟得上时代的步伐，才能在市场 经济的大潮中显示出旺盛的生命力，也才能发挥其应有的职能作用。因此，小区物业管理的现代化是我国市场经济发展的必然趋势和要求。

　　2.小区物业管理现代化是我国房地产业发展的要求

　　在许多国家或地区，房地产业是经济发展的重要产业，素有经济发展的“晴雨表”之称 。而房地产业在我国兴起，房地产市场在经济中涌现，是党的十一届三中全会以来改革开放的产物，短短的十多年来，对我国经济的发展，起着重要的促进作用，随着房地产业的发展 ，房地产综合开发的成效十分显著，大量的住宅小区和高层楼宇及各类房屋都投入了市场，建设项目的增多，建设规模的扩大，建设方式的多样化以及产权多元化的格局，都给房地产 管理特别是房地产进入流通领域后的物业管理提出了新的要求。随着房地产的市场化，原有的那套行政性福利型的房屋管理体制越来越不适应新形势发展的需要，在这种情况下，物业 管理作为房地产综合开发和住房体制改革相配套的综合性管理形式必然要满足房地产发展的需要，这种需要的实质，是必须摆脱过去那种自建自管的分散管理体制，克服了过去各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制的种种弊端，尽快建立起组织机构健全，以其社会化、专业化和企业化的现代化管理服务于新建住宅小区的住宅商品化的消费管理。我国 房地产业的健康、顺利发展，也就越是需要小区走物业规模化经营之路，提高管理水平，在客观上必然要求小区物业管理实现现代化。

　　3.小区物业管理现代化，能够满足住区群众日益增长的对改善居住环境的需求

　　小区物业管理的一个重要功能就是为业主和租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和 谐的生活和工作的环境。随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对生活和工作空间及环境都有了越来越高的要求，特别是住宅小区的大量涌现和房改的不断深化，当人们迁入宽 敞明亮、装饰一新的居室后，就会更加期待有一个文明、详和、安全、优雅、舒适的生活环境，呼唤着房屋维修、安全保卫有保障，渴望生活服务设施健全并实施现代化小区管理。满 足住区群众的这种要求，以“用户至上、服务第一”的宗旨，不断健全管理制度，完善服务机构，向小区住户提供全方位的综合服务，为建设优美、安全、文明的居住环境创造条件， 是小区物业管理的义不容辞的责任，因此，小区物业管理只有以现代化管理为手段，才能不断满足住区群众日益增长的对改善住区环境的需求。

　　4.小区物业管理现代化有利于推进城市管理的现代化

　　小区物业管理推行的是变过去那种单纯的房屋维修为实施全方位的维修、养护及综合服 务管理，变政府部门行政性、福利型管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务管理，因而，通过小区物业管理现代化的实施必然为城市管理的现代化带来生机。使物业管理成为城市 管理现代化的一个窗口行业。由于小区物业管理的现代化，必然会在小区管理与服务中，推进城市管理现代化的进程。由于小区物业管理现代化不仅仅是房屋及设备、设施、管理，而 且它还包括小区地产管理、治安、环卫、生活服务等的管理，在实施社会化、专业化的小区物业管理当中，就会大大提高城市管理的社会化和专业化水平，因此，小区物业管理现代化 必然是加快城市现代化管理水平的客观需要。

　　二、小区物业管理现代化的内容与途径
　　(一)小区物业管理现代化的内容

　　小区物业管理现代化是一个不断发展、创新的动态活动过程，随着城市现代化的发展和 小区现代化房屋、设备与设施以及家庭生活水平的不断提高，小区物业管理现代化的内容与衡量标准也会不断地发生变化。某些设备与设施现在看，是符合现代化标准的，但过一段时间它又变成落后的了，所以现代化的内容与方法既应是相对稳定的，也不是一成不变的。就前述现阶段的小区物业管理现代化的意义中，我们也不难理解，管理现代化的内容应包括： 

　　1.管理理论的现代化

　　管理是科学，管理也是生产力，要使管理现代化必须在小区物业管理中掌握、学习现代化管理理论，用现代科学管理理论来指导管理实践，是小区物业管理现代化的必备素质。如小区物业管理理论与家务、系统工程学、管理方法论及房屋维修技术、行为心理学等。

　　2.管理思想的现代化

　　小区物业及其物业管理，从企业化经营与管理的角度，它是从事住宅长期消费活动的经济实体，因此，要加强现代化管理，物业管理者就要树立新的思想观念，如创新、改革、服务、承诺、时间、效果、经营战略等观念。

　　3.管理机构的现代化

　　管理机构现代化的主要标志是管理的高效率，这就要求机构设置要科学、机构层次少而 精，职能部门有机联系，凡事有人管，大小事有人抓。只有机构设置符合现代化要求，管理现代化也就有了组织保障。

　　4.管理方法现代化

　　方法现代化是两个根本性转变的客观需要，简单的粗放型管理已不能适应管理现代化的要求，广泛地采用数字方法、定性与定量分析的方法，是实现从静态管理走向动态管理的最佳选择，只有管理方法的现代化，才能使小区物业管理作到事事有标准，人人讲标准，在标准化活动中推行管理方法的现代化。

　　5.管理手段的现代化

　　管理手段现代化的主要标志，是电子计算机在小区物业管理与服务中的广泛应用。无论是小区物业机构的职能业务管理，还是综合家庭信息服务，都应采用这一现代化管理手段。手段是达到管理现代化的重要途径，只有手段的现代化才能达到管理的高效率。

　　6.管理人员的现代化

　　管理人员现代化是实现全方位管理与服务的最活跃的因素。小区物业管理的社会化、专业化，必然要求要有一大批专业化的管理人员参与管理与服务。只有依靠对人的智力开发，才能使管理逐步走向现代化。

　　(二)小区物业管理实现现代化的途径

　　为实现小区物业及其物业管理的现代化管理内容，其途径是多方面的，一般说，应从以下几个方面入手：

　　1.树立全新的管理思想，是实现管理现代化的基础

　　管理思想的现代化是管理现代化的灵魂，没有管理思想的现代化，也就谈不上其他管理方面的现代化。

　　要实现物业管理现代化，首先要转变思想观念，即从传统的行政性福利性的房管模式向 社会化、专业化、企业化的经营型现代化管理模式转变。这种思想观念的转变是市场经济的发展要求的。

　　在计划经济体制及转型过程中，随着经济体制的改革，小区物业管理体制在不断改革中 已初步形成。许多城市的小区物业管理在借鉴香港和国外物业管理经验的基础上，结合国情，已走出了一条适应社会化、专业化、企业化物业管理新思路。因此，要搞好物业管理，现 代化就不能受传统观念的束缚，树立全新的管理思想是实现物业管理现代化的根本途径。

　　2.组建全新的物业管理组织机构，是实现小区物业管理现代化的保证

　　物业管理机构现代化，就是按照现代小区物业管理的发展要求，不断地调整、完善企业化管理组织，使其达到管理与服务的同步发展。一般情况下，小区物业的组织机构是否保证了管理现代化的实施，其衡量标准主要包括３个方面：

　　第一、小区物业管理组织机构的建立，应符合管理工作的一般规律，即是否符合规范化管理的要求；是否能满足管理职能间的内在联系；是否能满足小区物业管理与服务的特殊要求。最终能促进物业的管理与发展。

　　第二、小区物业管理组织的现代化程度，是否已达到管理组织原则要求的验收标准，是否具备同行业领先水平。

　　第三、衡量小区物业管理组织机构是否现代化的重要标准，就是看物业管理与服务，是否达到质量优，维修工期短，维修成本低，用户是否满意；企业化管理与服务的整体效益( 即社会效益和企业效益)是高还是低，以经济效益的高低可以反映出管理组织是否适应管理 的要求，也体现着管理组织机构发挥职能作用的程度。

　　以上三个标准主要是从质的规定性上来衡量小区物业管理组织机构的现代化程度，其中 ，第３条效益标准可以用一系列指标来反映企业的经济效益，即从量的方面来衡量，反映管理组织现代化的实现程度。在实际工作中，也可以从纵向与横向两个方面进行衡量，纵向衡 量就是把企业管理组织的过去与现在进行比较，反映企业管理组织的发展阶段与程度；横向衡量就是把我国小区物业管理组织机构的现代化程度与同期的行业内、行业外的先进企业管 理现代化相比较，反映两者之间的差距，通过对上述三个方面的纵向与横向的衡量，也能够从不同侧面看出小区物业管理组织现代化的程度。

　　3.运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径

　　现代管理方法的特点主要有以下几点；

　　第一，科学性。即现代管理方法是以现代科学技术为基础的，是系统论、控制论、信息论的具体应用。

　　第二，定量性。现代管理方法一般建立在现代数学基础之上，有越来越明显的定量化趋 势。

　　第三，完整性。现代管理方法一般都较为完整，一般都有明确的目标、一定的制约条件、达到目标的程序和方法、良好的信息反馈等。

　　第四，通用性。现代管理方法都有比较广泛的适用范围。如ＡＢＣ管理法，不仅应用于 库存管理，而且还可应用于资金管理、人事管理等。

　　第五，全面性。即现代管理方法应用范围的全面性和所赖以产生的现代科学技术的全面性。现代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是对二者的管理。

　　第六，智能性。即以电子计算机为手段。现代管理方法与电子计算机辅助管理互相依存、互相配合现代管理方法的应用越来越多地以电子计算机为手段。

　　现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领 域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。在各业务职能管理领域中，可以采用如下现代化管理方法：

　　(１)管理决策方法，包括：市场调查法、预测法、决策法、维修评估法和信息分析法等。

　　(２)计划管理法，包括：全面计划管理、网络计划技术、维修投入产出等方法。

　　(３)物资管理法，包括：全面房屋与设备维修管理、物资的保管、物资质量标准等方法。

　　(4)理财方法，包括：全面经济核算、目标成本、价值工程等方法。

　　由于管理方法现代化是小区物业管理现代化的重要衡量标准。因此，在小区物业管理中 推行和采用现代化管理方法并不是件容易的事。首先，它要求小区物业管理层要以身作则的学习并运用现代化管理方法；其次，要加强组织培训，为管理人员掌握现代化管理方法创造条件；最后，在推行现代化管理方法时，要贯彻由简到繁，由单项到多项，不能操之过急，要循序渐进。

　　总之，采取多种途径，推行现代化管理方法在小区物业管理中的应用，将有助于提高小区物业的管理水平，有益于小区物业管理现代化的实现。

　　4.提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键

　　小区物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。物业管理的一切先进管理方法、手段和物业管理活动，都是在人的使用下和参与下才能发挥作用。因此，培养和造就一大批掌握现代领导管理艺术，具有指挥、管理与监督才能的各种专业的现代管理人才 ，是当前小区物业管理迫在眉睫的大事。

　　管理人才的现代化，从管理者个体来说，主要包括：管理人员的素质、能力、知识结构等方面的优化，以适应企业管理现代化的要求。一个优秀的管理人才无论是在个人素质、能力及知识结构等方面，均应具有综合管理水平。在素质方面应具有良好的个性心理特征，强 烈的创新素质和健康的身体素质；在能力方面，应具有制定决策的能力，其中包括信息处理能力、组织咨询能力、综合分析能力、择优判断能力等。此外，还应具有决策实施能力，即 实施方案的选择能力、知人善任的用人能力、令行禁止的统率能力以及善于协调、应变等能力；在知识结构方面，应具有管理知识、技术知识和法律知识。管理知识，是每一管理人才 必备的专业知识；技术知识，是管理人才知识结构中重要的组成部分，是成功地管理物业企业所必不可少的技能知识；法律知识，是以依法治业，懂法、执法的必备知识。此外尚需具 备较高深的理论知识如经济学、社会学、心理学、法学、人才学、哲学、贸易、金融、财政、统计、会计等。

　　目前，小区物业管理人员在综合管理水平上参差不齐，究其原因主要是由于物业管理的广泛性和复杂性对物业管理人员的综合能力提出的较高的要求所致。而我国小区物业管理起步较晚，对管理人员综合能力的培训虽已全面启动，但大面积的开展持证上岗培训的力度不足。只有全面提高管理人员的综合水平的培训，才有益于小区物业全员素质的提高，才能保证小区物业管理现代化的实现。