物业财务管理

财务管理与绩效评价


一、财务管理概述
1.1财务管理对象：筹集、运用、耗费、收回和分配
1.2企业财务关系：企业与所有者、债权人、债务人、职工、国家的关系，以及企业内部各单位之间的关系。
1.3财务管理的目标：利润最大化（时间价值、风险因素、决策短期化）、利润率最大化（反映盈利能力、时间价值、风险因素）、企业价值最大化或股东财富最大化（物业尤其如此）
1.4财务管理的具体目标：筹资目标、投资目标、利润分配管理目标。
1.5财务管理的内容
1）筹资决策：预测企业资金需要的数量
确定筹资规模和筹资时机
确定筹集资金的来源与比例
研究或评价最佳的筹资方式
确定资本成本、分析财务风险、优化资本结构
研究资本结构的弹性及调整方法
2）投资决策：研究企业的投资环境，研判是否适合投资
预测投资规模和投资时机
确定投资结构
评价投资方案的风险与收益
选择符合财务管理目标的最佳投资方案
3）利润分配决策：利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及影响因素（未来投资机会、资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好）；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购问题。
1.6财务管理的手段：网络
二、财务报告分析
2.1财务报告的构成与内容：时点vs.时期
1）资产负债表：反映某一特点时日财务状况的财务报表。揭示企业拥有并可利用的经济资源；揭示企业负债水平与构成；表明企业所有者权利的大小和构成状况；反映企业财务状况的变动信息。
2）利润表（损益表）：反映一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。反映企业一定时期内的盈亏状况、原因及构成，有助于评估企业的获利能力。
3）现金流量表：一定时期内经营、投资和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。
4）成本表：一定期间的经营管理费用、成本水平及构成情况。——属于商业秘密、不对外保送或公布。
5）资产负债表附表（资产减值准备、股东权益变动、应交增值税明细表）、利润表附表。
6）文字报告：基本情况、不符合会计假设的说明、会计政策重大变更、或有事项、日后事项、关联方关系及交易……
7）财务状况说明书：企业生产经营的基本情况；利润实现和分配情况；资金增减和周转情况；对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。
2.2财务报告分析的概念与形式
1）特征：拓展性、判断性、依耐性。
2）形式：内部分析vs.外部分析；全面分析vs.专题分析；财务报表分析vs.内部报表分析；趋势、现状和潜力分析
2.3财务报告分析的主要方法
1）比率分析法：相关指标比率分析
构成比率分析
效率比率分析
2）比较分析法：绝对数比较vs.相对数比较
横向比较法vs.纵向比较法
2.4财务报告分析的一般过程：准备、实施、分析。
三、物业管理绩效评价
3.1概念与意义：
p263五角星部分
3.2类型：政府、社会、企业集团内部、企业自我诊断、物业资产管理项目评价。
3.3物业管理绩效评价的基本要素：评价指标、标准和方法。
3.4指标体系
1）基本指标
净资产收益率＝净利润/平均净资产
总资产报酬率＝息税前利润/平均总资产            财务效益状况
财务内部收益率＝IRR（预期净收益）
总资产周转率＝主营业务收入净额/平均资产总额           营运
流动资产周转率＝主营业务收入净额/平均流动资产总额     状况
资产负债率＝负债总额/资产总额                         偿债
利息保障倍数＝息税前利润总额/利息支出                 能力
营业增长率＝本年主营业务收入增长额/上年主营业务总额    发展
资本积累率＝本年所有者权益增长额/年初所有者权益        能力
2）修正指标
主营业务利润率＝主营业务利润/主营业务收入净额
盈余现金保障倍数＝经营现金流量净额/净利润             
成本费用利润率＝利润总额/成本费用总额
应收账款周转率＝主营业务收入净额/平均应收账款余额
不良资产比率＝年末不良资产总额/年末资产总额
资产损失比率＝待处理资产损失净额/年末资产总额
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝速动资产/速动负债
现金流动负债比率＝年经营现金净流入/年末流动负债
长期资产适合率＝（所有者权益+长期负债）/（固定资产+长期投资）
经营亏损挂账比率＝经营亏损挂账/年末所有者权益总额
总资产增长率＝年末总资产增长额/年初资产总额
三年利润平均增长率＝（年末利润总额/三年前年末利润总额）1/3-1
三年资本平均增长率＝（年末所有者权益总额/三年前年末所有者权益总额）1/3-1
*其中：平均＝（年初+年末）/2；
资产＝负债+所有者权益；
净利润＝利润总额－所得税；
息税前利润＝利润总额+利息支出；
利润总额包括企业当年营业利润、投资收益、营业外收支净额和所得税；
主营业务收入净额＝主营业务收入－折扣与折让；
主营业务利润＝主营业务收入－成本费用－营业税金及附加——不包括其他业务利润、投资收益、营业外收支等。
3）评议指标——定性
经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平、在岗员工素质、服务硬环境、发展创新能力、经营发展策略、综合社会贡献
3.5评价标准——了解
3.6物业管理绩效评价结果与报告——了解
四、绩效评价的主要方法——了解
4.1功效系数法——定量
根据多目标规划管理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，结合各项指标对应的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数。
  
4.2综合分析判断法——定性
专家排序、打分、评级，再加权平均
4.3定量和定性相结合计分法
定量和定性结合评价得分＝定量指标分数×0.8+定性指标分数×0.2
五、物业管理报告
5.1报告类型
向业主和租户、高层管理者、投资者或董事会提交
月度、季度、半年度、年度物业管理报告
5.2构成和内容：工作总结、财务报告、工作计划

　　物业财务，是指具有企业性质的物业公司为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本 的活动。资本是由公司在房屋、设备维修过程中所运用的各项有价值的资产所构成。资本金则是指列在资产负债表左方的诸项内容。如现金、有价证券、应收账款、材料库存和固定资 产等，它表明了资本的去向。筹集资本就是资本来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容。如银行贷款、公司债券和业主投入的资金等等。

　　财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而 对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。面对日益发达且瞬息万变的金融市场，企业面临着多种可供选择的筹资渠道。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹 资的规模与时间，确保公司经济活动的正常进行，还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险，选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。物业公司是以管 理与服务为中心的经营型企业，为了提高公司经济效益，扩大收入来源，多数物业公司实行多种经营，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有酒楼、商场、店铺等出租 物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务管理要统筹各经营单位，自然比经营业务单纯的企业来得复杂些，财务管理在这里显得尤其重要。

　　(二)物业财务管理的必要性

　　在市场经济条件下，商品价值规律仍然在商品生产、商品流通和商品消费领域中，起着 重要的调节作用。以社会必要劳动时间来计算房屋维修在房屋消费过程中的商品价值量时，还必须利用价值、价格、成本、利润、资金等形式。

　　如前所述，小区财务与财务管理恰是对物业公司在资金筹集与运用过程中，能体现财务 关系的一种全面资金管理。因此，物业财务管理的客观必要性就在于，它是由时间节约规律和商品价值规律的作用决定的。这种作用主要表现在以下两个方面：

　　1.在市场经济中价值规律要求商品的价值量由制造该商品所消耗的社会必要劳动时间来衡量。也就是说，小区物业公司的房屋维修与服务，不论在维修过程中消耗的劳动时间多少 ，它只能按照社会必要劳动时间所决定的活劳动与物化劳动所消耗的价值量，向小区住户计取维修与管理费用。如果一个物业公司在房屋等维修与服务过程中，所消耗的个别劳动时间 低于社会必要劳动时间，这个公司从维修管理与服务角度说，社会获得较多的效益或称盈利；反之，如果个别劳动时间高于社会必要劳动时间，公司获得的效益就低，获得的盈利就少 ，甚至会亏损。恩格斯曾指出：“劳动产品超出维持劳动的费用而形成的剩余，以及社会生产基金和后备基金从这种剩余中的形成和积累，过去和现在都是一切社会的、政治的和智力 的继续发展的基础。”(见《马恩选集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３页)公 司的盈利就是恩格斯指出的劳动产品超出维持劳动费用而形成的“剩余”，它是社会主义扩大再生产的基础。由此可见，在社会主义市场经济条件下，价值规律的作用要求物业公司实 行严格的经济核算，要求对物业公司的维修、管理与服务过程和经济活动进行监督，要求不断改进公司的维修技术和经济管理，以便用最少的活劳动和物化劳动生产出更多更好的使用 价值，创造更多的利润，为扩大物业公司维修再生产和改善住户的生活、住房条件提供更多的资金。

　　2.在市场经济中由于价值规律的作用，物业公司在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价 值是由实物形态表现的；维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是公司维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。

　　经济核算不仅要求公司用自己的维修、服务与管理的费用收入补偿支出，并且取得盈利 ，同时要求用最少的资金占用、最低的生产耗费，取得最大的经济效果。要做到这一点，必须管好公司的资金、成本和利润，一句话必须做好公司的财务工作。由此可见，公司财务管 理必要性是节约时间规律和价值规律的客观要求，它是社会主义物业公司管理的重要组成部分。

　　(三)物业财务管理的本质

　　从物业财务管理的必要性中，我们可以看出，物业公司维修再生产过程是一个资金不断 运动的过程。公司的资金运动过程是构成公司财务关系的一个独立方面，正如毛泽东同志所说：“任何运动形式，其内部都包含着本身特殊的矛盾。这种特殊的矛盾，就构成一事物区 别于他事物的特殊的本质。”(见《毛泽东选集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７页)资金运动是公司经济活动的组成部分，但是资金运动又区别于其他的经济活动，也 就是说它具有独特的运动形式，具有独特的运动规律，它是公司经济活动的一个独立出来的特殊矛盾方面。这个独立出来的特殊矛盾方面就是公司财务区别于其他事物的特殊的本质。 

　　正确地认识和理解物业财务管理的本质，对于指导公司的财务管理工作，具有十分重要 的意义。它可以帮助我们明确公司财务管理的内容，掌握资金运动规律，更好地领会和贯彻国家有关的财经管理方针、政策和法令，充分发挥主观能动性，为公司管好、用好资金，做 好财务管理。

　　公司财务管理的内容，是由财务本质决定的。认识到财务是公司维修再生产过程中的资 金运动，就可以明确财务管理工作是公司管理经济活动的一个重要的独立方面——资金运动的工作。资金运动的具体内容包括资金的形成、使用、积累和分配。与此相联系，财务管理 的内容应包括三个基本的组成部分：(１)资金(固定资金与流动资金)管理；(２)成本(资金耗费)管理；(３)收入与利润管理。由此可见，明确公司财务的本质，可以帮助我们了解财 务管理的具体内容，这对于做好物业财务管理工作是很重要的。

　　党和国家关于财务管理方面的方针、政策和法令一般都是根据资金运动的客观规律的要 求制订的。例如，有关基本建设财务拨款和贷款以及固定资金管理制度等，都是根据固定资金运动的规律性和周转特点制订的；而有关流动资金管理方面的制度，则是根据流动资金运 动的规律性和周转特点制订的。只有认识了资金运动规律，才能够正确有效地贯彻党和国家关于财务管理方面的方针、政策、法令和制度。

　　正确地认识和掌握资金运动的客观规律，可以使我们在公司财务管理中充分发挥自觉性 和主动性，克服盲目性和被动现象，做好财务工作。例如，认识了固定资金和流动资金的不同特点和运动规律后，可以明确划分流动资金和基本建设投资界限的客观依据，更好地贯彻 流动资金与基本建设投资分别管理，不得互相挪用的原则。了解流动资金的运动规律和周转特点以后，才能够做好流动资金的定额核定和管理工作，不断挖掘加速流动资金周转的潜力 。在社会主义市场经济的再生产过程中，物资运动和资金运动是矛盾的统一体，只有认识了这种辩证关系，才能在工作中正确地处理资金与物资的关系，促使资金运动与物资运动密切 结合。资金运动过程体现着一定的经济关系，即财务关系。在再生产过程中，财务关系的矛盾不断克服又不断产生。正确地处理财务关系，可以调动各方面的积极因素，促进公司维修 、管理与服务的不断发展。