商业物业中央空调管理的几个问题

袁　 琦

商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。
　　笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。
　　一、中央空调运行费用
　　中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素：
　　1、用电成本（P1、K1、P2）
　　主机（P1、K1）
　　根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。
　　在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1≈0.6~0.9。
　　辅机（P2）
　　此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时，辅机的数量和类型亦有所不同。
　　2、用水成本（P3）
　　中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。
　　3、用汽成本（P4）
　　对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均蒸汽费用。
　　4、管道损耗（K2）
　　冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以管道损耗系数K2表示，K2≈1.02~1.05。
　　5、预温损耗（K3）
　　因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数K3表示，K3≈1.05~1.08。
　　夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在40分钟左右，冬季预温时间较夏季短。
　　6、变损线损（K4）
　　广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的1%~3%，作为中央空调系统，该项损耗可在其用电成本中，取变损系数K4≈1.01~1.03加以考虑。
　　7、电价差异（K5、K6）
　　在估算上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通常约低15%左右，故应根据各地实际电价对之进行计算。
　　另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同，在计算中，应根据用电的不同时间段加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6表示。
　　8、周期变化
　　由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每月耗能量均不同，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业主收取费用较为合适。
　　9、成本汇总（P）
　　以P表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下：
　　P=K2K3K4（K5+K6）•（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）
　　二、季节和温度变化的影响
　　在长江中下游地区（其他地区可根据当地实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料，如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。
　　由图1可见，中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%，且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。
　　三、公摊空调费
　　对于单一产权的商业物业，无须区分自用空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商业广场而言，计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积（含室内中庭、公共用房等）占商业物业室内总容积的比例，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法，对公摊空调费用的估算作一探讨。
　　1、气体的不均匀影响
　　由于冷暖空气性质的差异，存有暖升冷降的情况，同时由于公共部位如中庭等处，空间较大，温度难以均衡，故存在温度的不均匀性，因此在计算公共部位冷暖气容积时，应考虑气体的不均匀性影响，此处以影响系数K表示：K≈0.75~0.95。
　　2、计算步骤
　　①首先依据施工竣工图，并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量，对存有变化之处，做好记录，对实际容积进行修正，作为数字统计的基础。
　　②把修正过的实际数据填入表1中。
　　③业主自用和公摊空调费估算
　　a、业主自用空调费用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/（∑V+K•∑G)〕　（2）
　　b、物业公摊空调费用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）
　　④使用实例
　　时代广场五楼由某娱乐公司经营，根据行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依据，在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后，业主愉快接受了该项费用。
　　四、延时空调费
　　延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或使用人的要求，另外开启空调系统所产生的费用。
　　延时空调费在多产权多业态的商业物业内，使用较为频繁，如扬州时代广场因业态多，经营主题不同，在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少，也有清晨即需供应空调的商家。
　　延时空调费的计算，除根据实际开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一计算空调成本外，还需考虑加班人员的加班费用，即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和，计算延时空调费成本，由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高，如果业主较少或使用面积不大，则费用相对较高。
　　五、小结
　　根据四年多的工作实践，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结如下：
　　1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本和收费标准，是一项重要的基础性工作，由于商业物业面积大，能源费用运行成本高，如对成本估算不足或对收费标准制定有误，则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果，故应引起各级管理人员高度重视。
　　2、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异较大，且业主入住的前期硬件条件又各有不同，故计算业主或商家的自用和公摊空调费用，是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。
　　3、在多业态的商业物业中，延时空调费的出现是一种常见的情况，由于前期建设和后期招商的变化，以及不同业态对中央空调的需求不同，导致空调运行成本增加，也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家，或是在商家入驻后，根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计，应尽量避免长期延时使用空调。
　　4、中央空调费的支出，在一年中起伏较大，夏季达到高峰，下半年的该项支出比上半年约增加30%～50%，为便于搞好成本控制和收费工作，在全年应按月均价收费，年终决算。
　　顾客是业主的上帝，公共部位的空调是供顾客享用，其成本则由业主共摊，此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法有多种，本文所提出的容积比例法只是其中一种，仅供参考。在收取公摊空调费的过程中，应根据不同业态和不同商家的实际情况和具体问题，分别进行核算。同时，在商业物业内，由于中央空调在使用过程中，存有多种损耗，因此个别商家如在室内安装空调计量仪，并根据表计数量单独缴纳空调使用费是不合适的，整个广场应统一计算，按比例共摊，否则加大了其他业主的公摊成本。