安徽省庐江县物业管理产业形势分析

安徽省庐江县房地产管理局

我县物业管理起步于90年代中期，截止2005年底，全县已有16个住宅小区实施了专业化物业管理，房屋建筑面积120多万平方米，所管物业经济价值15亿余元，物业管理覆盖率在75%左右；已获得资质核准的物管企业9家，从业人员100余人，其中不少是失业下岗人员；物业管理水平有了较大提高，从业人员素质不断增强，服务水平逐步提高，创建省级物业管理优秀小区2个。社会效益、经济效益、环境效益日趋凸现，在改善人民群众的生活质量，促进城市环境和容貌，繁荣我县经济，稳定社会发展等方面发挥了积极作用。物业管理产业发展，政府的规范引导起了主导作用，最终解决发展所面临的矛盾和困难，要走市场化之路。

             以制度规范服务，以政策推动发展——

             政府和主管部门加强规范和引导

在国务院及安徽省《物业管理条例》颁布实施前后,我县抓住契机,在加大物业管理宣传力度同时, 为进一步明确物业管理各方主体的权利、义务，制定了一系列的物业管理配套政策，有效地引导和推动了我县物业管理产业持续健康发展。

一是规范前期物业管理，落实了四个到位。即在办理房屋预售许可前，前期物业管理企业落实到位，并签订前期物业管理委托合同；在初始登记前，由开发建设单位代收的专项维修基金缴交到位；在综合验收备案前，小区物业管理用房及配套公用设施设备按照规定的位置、面积、产权、建设到位；在交付使用前，供水供电一户一表安装直抄到位。确保物业在建设阶段按规划实施，为后期物业管理创造一个良好的经营环境。

二是制定《庐江县住宅区检查评比办法》，建立日常服务管理和检查评比长效机制。在日常管理服务方面，积极扩大物业管理覆盖面。小区环境实行绿化、美化、亮化，初步消除了“三乱”现象。定点公布物业管理投诉电话，依法维护业主的合法权益。对有关水电费收缴、服务收费等有关问题定期公布。每年4月份和10月份，组织有关部门，对住宅小区物业管理情况进行检查验收、综合考评，评比结果向社会公布，并作为企业资质年检、服务收费分等定级的重要依据。

三是颁发《关于调整庐城部分住宅小区物业管理服务收费标准的通知》，实施分等定级服务收费制度。对物业管理项目按其服务内容、标准实行分等定级、分等收费，由小区业主委员会、物业公司组成考评组，对全县小区进行综合评比，全县住宅小区分成四个等级，实行不同的收费标准，使物业管理服务收费标准与服务水准基本同步，保证物业管理企业实现“保本经营”的目标，促进物业管理工作步入良性发展的轨道。

四是出台《庐江县住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，建立专项维修基金制度。目前，基金缴交势头良好，已到位资金500余万元，新建小区缴交率达到100%，为保障今后物业管理维修经费的来源打下了坚实的基础。

五是积极推进业主大会制度建立。由于种种原因，一些小区的开发建设单位和业主矛盾不少，对立情绪严重，导致物业管理工作困难重重。为打破这种被动局面，按照《物业管理条例》规定，自2004年下半年，我县在磙塘新村、越城花园等四个住宅小区开展组建业主大会和业主委员会，并以此在全县推广，此举为维护业主的合法权益，建立物业管理市场双向选择机制提供了组织保障。

六是制定《庐江县老住宅小区综合整治实施方案》和《庐江县物业管理小区供水供电直抄到户收费标准》，按照“以人为本，先易后难，以点带面，全面落实”的原则，实施小区综合整治，推动水电一户一表改造。逐步建立健全了社会化、专业化、市场化的物业管理长效管理新机制，基本达到环境整洁、生活方便的目标。

          缺少沟通，权责利不明，纠纷不断——

                    物业管理公司处境尴尬

    近几年来，我县的物业管理虽然在市场化进程方面取得了很大进展，但由于受长期福利分房、管房体制等因素的影响，物业管理企业、业主等，对物业管理产业的市场化观念存在着先天不足，市场交易、等价交换等市场原则很难在物业管理市场上通行。物业管理企业服务意识不强，管理能力不高。相当一部分物业管理企业是开发商的二级机构，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。部分物业管理企业服务业主的位置没有摆正，服务意识有待提高，从业人员队伍良莠不齐，整体素质有待提高物业管理收费低、收费难等现象普遍存在；业主不但对物业管理认识不足、不深，而且少部分人还存在着一定的抵触情绪。部分业主只对物业公司的管理求全责备，对收费难等顽症避而不谈，甚至有的不分是非曲直，胡乱指责物业公司，造成物业公司处处被动。出现以上两难的尴尬局面主要是：

一、相关主体的法律关系不明确，责权利界定不清晰。物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业管理企业、建设单位、水电公共事业部门等相互间的关系。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的归属，物业管理服务的质量，都是容易出现纠纷的热点问题。

二、业主自我管理、自我约束机制不够完善。业主大会、业主委员会成立困难，业主大会、业主委员会运作情况很不理想，未能发挥其应有的作用。一是业主大会很难有过半数的业主到场，大中型住宅小区业主上千人，就算有50%的业主到会，也难找到足够大的场地。二是业主委员会少数成员不公正、私心重，损害业主利益和干扰物业管理公司正常管理，导致纠纷和投诉。一些委员找物业公司要工资报酬，甚至带头拒交物业管理服务费、水电费，影响极坏。三是业主共同的行为准则（业主守则）没有得到严格遵守，业主共同利益没能得到很好协调。由于住房福利制的长期影响，相当多的业主没有确立有偿服务和履行合同约定义务的观念。

三、由于缺乏严格的物业承接验收手续，有的建设单位自办物业管理，建管不分，虽然在一定时期内推动了物业管理和住宅销售，但不利于保护业主在物业管理活动中的合法权益。开发建设过程中遗留的问题比较严重，特别是老旧小区和零星分散房屋由于基础条件太差，很难落实物业管理，已实施物业管理的，物业管理企业也难以为继。

四、水电费代收代缴矛盾突出。供水、供电部门为自身方便和减少损耗，在变压器上、每幢楼前安装总表，总分表之间发生的损耗由物业公司承担。据统计，一般水损达50%左右，电损10-15%。全县物业管理企业水电费年均亏损50多万元，经营举步维艰，物业管理水平也无法得到提高。由于中间环节的增加，居民负担也相应加重，致使消费投诉剧增，信访不断，社会反响很大。

            协调各方，建管分离，走向市场——

         推进物业管理产业发展的必然选择

物业管理既包括管理，又包括服务。管理的对象是物，包括楼体、设备、设施、场地等等；服务对象是人，是业主。服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手抓，统筹兼顾、协调各方，在服务上下功夫，走市场化之路，才能真正实现业主满意，企业发展。

    1、加强开发建设与物业管理服务的衔接，实现建管分离。规范前期物业管理，建设、规划等部门要把好项目建设关，加强对建设单位履行法定义务情况的监督，确保工程质量，保证公共设施、设备配套到位；房产部门要发挥职能作用，按照《安徽省住宅区物业移交接管验收试行办法》，把好物业管理前期介入关和物业承接验收关。建立和完善物业移交接管验收制度。逐步推进建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人，实施专业化管理。

2、建立“质价相符”的服务收费机制，加快推进物业管理市场化进程。树立市场营销理念，扩大物业管理覆盖面。开放物业管理市场，推行物业管理招投标制度，引入竞争机制，优化我县物业管理行业队伍的结构，实现物业管理社会化、市场化、专业化。进一步拓宽物业管理企业管理范围，规模上要搞合股联营，走集团化经营的道路，增强整体实力，节省劳力和设备，开源节流，提高抗御困难和风险的能力，以集团化优势，谋生存，求发展。同时，政府尽可能地降低或取消有关税费，减轻物业管理企业负担。

3、加强行业自律，提升服务水平和管理能力。认真研究新情况、新问题，努力解决好行业发展过程中的热点、难点和瓶颈问题。建立行业主管部门和物业管理企业二级纠纷投诉处理监督机制。公布物业管理创建文明行业服务标准，以创建文明行业为抓手，促进物业管理企业规范管理服务行为，树立行业新形象。筹建行业协会，积极理顺物业管理同供水、供电、公安、建设、城管、街道、税务等方面的关系，为物业管理企业创造良好的外部环境。大力提高物业管理从业人员素质，加强物业管理专业人员管理，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍。继续抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和一线职工的技能培训，引导、推动物业管理技术进步，提高技术含量和管理服务水平。

4、加强对业主大会工作的指导监督。按照《物业管理条例》规定，切实做好对组建业主大会和业主委员会的指导工作，处理好物业管理各方面主体的关系，与相关部门协调配合、齐抓共管，促进业主自我管理、自我约束机制的形成，依法维护业主的合法权益。