于凌罡的梦想与物业管理的忧思

                                  廖小斌 / 《现代物业-新业主》
  

        尽管遭到了方方面面的非议，于凌罡的名声却已是如日中天，他所倡导和构筑的“集资建房”的梦想正迅速在全国蔓延。俨然已成为当下最受瞩目，也是最 的新闻人物。舒可心先生更为其行为戴上了一顶“在一个最不透明的行业，玩一个最透明的游戏”的高帽子。有了一些著名学者的支持，于凌罡便变得更加肆无忌惮了。

    在于凌罡为集资建房的美梦奔波时，我们要思虑的却是，他的“集资建房”将会为物业管理带来的影响和冲击。

    一、合伙物业管理的可能性

    虽然建房是一个极为复杂的系统工程，但于凌罡并非完全活在虚幻之中。他至少存在理论上的可能性，而且只要解决好众多出资人关系的协调问题，以及社会资源的有效整合利用，他成功的可能性就会大增。一旦他集资建房的梦想得以实现，他便会去寻找另一个梦想，合伙物业管理无疑会是下一个目标。

    相对于集资建房的周密复杂，以及不可预料的高风险，合伙物业管理肯定要简单得多，也要容易实现得多，而且在前者的基础上，他将有诸多可以利用的条件。

    一是团队的协调与合作。虽然业主自己组建物业管理公司的提议早在许多年前就已见诸报端，但一直无法得以真正实现，其中一个关键的问题便是团队问题，将一个缺乏组织性的小区几百个业主的意见和想法、乃及每个人的利益协调一致，肯定是一个难度极大的事情。而一旦合伙建房得以有效实现，这一个问题将得到最大限度的解决。原因在于合伙建房是一个更需要协调各方关系的工程，在其过程得到顺利解决后，一个成熟的业主团队也便应运而生了，再让他们去协调小区所有业主进行物业管理，不过是一个简单的程序而已。

    二是没有开发商的羁绊，业主有了更多的充分发挥自己权利的空间。在目前的境况下，所有的前期物业管理公司，都无一例外地由开发商选择，不管你愿不愿意，在你第一次迈进小区时候，物业管理公司早已在恭候大驾了，而在此时或者以后，想赶走物业管理公司自己进行管理，显然不是一件容易的事情。而合伙建房，这一切问题都会迎刃而解，甚至在建房的阶段，合伙物业管理的雏形便已显现了。

    三是有了目前相对成熟的业主大会和业主委员会制度，更为合伙物业管理提供了一个可以借鉴和利用的平台。随着业主大会和业主委员会制度的不断完善，以及政府部门在政策上的倾斜，使合伙物业管理更具有可能性和合法性。

    不过合伙物业管理还要面临一个巨大的问题是：相对于合伙建房的短时性和阶段性，合伙物业管理无疑是一个长期的工程，这肯定是一个极大的难题。但有了合伙建房成功的鼓舞，早已对物业管理心生不满的业主们肯定不会甘心让外来的物业管理再一次涉足其中了。

   二、物业管理所要遭遇的挑战

   倘若于凌罡及他的后来者在美梦成真后，并不打算让物业管理成为下一个猎物，或者说物业管理低廉的利润空间及长达几十年的服务期限，使物业管理可以继续存在下去，但它所面临的生存环境及所带来的挑战也会与过去有着极大的不同。

    没有与开发商把酒言欢便可以接管物业的机会，物业管理公司在获取物业管理权时便不得不面对业主挑剔的眼光。尤其在目前的境况下，物业管理企业的竞争将会大大加剧，接管物业的难度也会增大很多，这样可能会导致物业管理企业之间恶性竞争的产生。

    利益的诉求将会成为一个关键。虽然开发商在委托物业管理时有促销房屋的动机，但业主与之相较，利益诉求肯定要大得多，物业管理公司就算可以成功接管，但利润空间会会大大缩水。这里包括物业管理用房将可以预见会缩小到不到再小的地步，物业管理的前期开办费将不得全部由物业管理公司自己掏腰包了，而用于弥补物业管理费不足的小区商铺、停车费等等或许已是一种奢望。

    另一个问题是，没有开发商这个缓冲地带，在房屋质量及设备设施维修方面及相关责任的划分上会有着更多的争议，物业管理将还不得不面对来自业主更多的质疑，甚至刁难，双方因此而交锋的机会也会会大大增多。

    这些挑战绝非自言自语的杞人忧天，或一厢情愿的胡思遐想。而且，这些困境其实在今天已逐步显现，物业管理也不得不得接受这些现实。对于这一点，于凌罡及他的同伴们比我们要清楚得多。

    三、物业管理现实的忧思

    如果前二者只是一种假设的话，那么于凌罡“合伙建房”的梦想所带来“示范效应”便是物业管理所要面对的现实忧思。无论他成功与否，这种示范效应将会在今后的一段时间内影响物业管理。

    前二年沸沸扬扬的业主自己进行物业管理的言论可能会在此之后重新浮出水面。由于诸多原因，业主自己进行物业管理的倡导者并没能获得于凌罡一样的名声，以至于今天没有几个人知道谁是这一设想的始作佣者。但于凌罡在某种程度上的成功，将会对这些人形成一种极大的诱惑。    

    与此对较，新一轮的业主维权风暴或许正在酝酿之中。在有关投诉的问题上，物业管理一向与房地产并列而陈，对房地产的不满往往也牵涉到对物业管理的不满。于凌罡“合伙建房”所打着旗号是“老百姓当家作主”，恰恰在这一点上，今天的业主们对物业管理会有着更多的切肤之痛。在于凌罡得到诸多媒体的宽容和推波助澜的示范效应之下，业主维权的烽火不免将再一次爆发。

    应该承认，于凌罡和他“集资建房”的梦想并不是一种时代的趋势，从某种程度上来说，他还是逆时代潮流而行，但由于他是以人们最重要的利益诉求为出发点的，因而他也紧紧抓住了人们内心的渴望，从这个角度而言，作为物业管理人的我宁愿于凌罡的梦想永远存在于虚幻之中，让电脑的硬盘成为他梦想永恒的归宿。