试论高校物业管理

                               蔡炳华 / 重庆工学院学报

高校物业管理是对学校已经建成并投入使用的, 各类建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。高校物业管理是对房产管理体制的重要改革,不仅关系到把高校后勤改革推向社会,进行专业化经营服务, 而且还关系到我国高校能否尽快与国际教育、经济接轨,实现良性发展。因此,高校应当在统一认识的基础上,采取切实、有效的举措,完善物业管理,进一步深化高校住房管理体制改善,推动高校综合体制改革。

1、高校物业管理现状

目前,绝大多数的高校都没有实行物业管理,而是沿袭传统福利型住房制度下的单一行政手段的住房管理。少数已实行的,从严格意义上讲,也还没有纳入真正意义上的物业管理体系,房产管理的改革多停留在管理权制的调整上,经营管理功能尚不能体现,服务的宗旨也未能真正体现。

1. 1、管理观念落后,管理水平低下

现阶段,大多数高校仍然采取的行政管理为主的方式, 由于已经习惯了传统的管理模式,尽管近几年许多高校进行了一些改革,但在管理层次上没有突破,物业管理人才缺乏,教职工的思想观跟不上物业管理发展的趋势。

1. 2、管理经费短缺

较长期以来,房屋维修的资金紧张,来源单一,主要是来源于少量的房屋租金及学校行政拨款。由于住宅的维修工作量很大, 所以单凭有限的租金根本就不够用,为此学校每年要投入大量的资金。此外,在各高校居住的还有大量外户, 随着时间的推移, 外户比例逐渐增加,这部分人事实上也占了学校对居住区的投入资金, 学校建房越多, 投资管理的费用越大,投入产出严重失衡, 学校负担越来越重。

1. 3、住宅区的社区服务功能差

物业管理是一个整体, 它包括地产管理、安全保卫、环境卫生、绿化和其他小区服务。目前,高校居住区一般由学校后勤部门、街道、派出所及环卫等部门共同承担管理职能,由于多头分散管理,任不清, 各自为政, 遇事互相推委, 没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。

2、建立和发展高校物业管理体制有着十分重要的意义

建立和发展物业管理体制,实现高校“小机关、大实体”的后勤改革目标, 使后勤管理逐步社会化、专业化、企业化和科学化。

2. 1、有利于高校住房改革, 实现所有权与经营权相分离,加强高校的宏观管理

有关职能部门变为服务性经济实体,以业养房,逐步减少高校事业经费的补贴,使学校有更多的资金投入到教学、科研及人才培养上。

2. 2、有利于促进高校人事制度, 特别是后勤人事管理制度的改革

物业管理实行行政机关企业化,用人引进了竞争机制, 内部按照聘用制上岗, 破除了干部和工人的界限, 激发员工积极性、创造性,实现按劳取酬,按绩任职,培养了职工的吃苦耐劳的奋斗精神。同时,发展了高校的第三产业,创造了就业机会

2. 3、有利于促进高校精神文明和物质文明的建设。教职工住宅小区,就是个“小社会”,物业管理是总管家。物业管理要担负起建设良好的“社区文化”、“校园文化”、“邻里关系”任务,要负责小区的社会治安、住宅安全,要为住户作好生活服务工作, 通过精心管理在小区营造和谐舒畅的生活气氛。要搞好房屋的维养,要组织好小区的文化、体育、公益事业活动。

2. 4、有利于高校房产管理专业化、现代化和物业保值、增值

物业管理主动维护保养、更新,延长了物业使用寿命,避免了有形价值损耗, 起到了保值的作用; 物业管理的管理、服务、经营创造并维持了良好的周边环境, 使物业装修、改建及设备良好运转,对物业增值创造了良好的条件。

3、高校住宅实行物业管理的可能性

随着高校住房体制改革的发展, 住房管理在客观上已形成了高校房产权属的多元化。这就要求高校房地产管理机构将行政管理与经营管理相分离。此外,随着住宅小区的形成, 小区设施逐步系统化, 管理内容也表现出多样性、复杂性,这就要求管理形式必须有专业性,而小区住房的商品化,又要求管理的经营性和服务性相结合。因此,高校住宅实行物业管理是必要的,也是可能的。

3. 1、现行物业管理的先进性为其存在和发展提供了可能

物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务, 是在政府指导下的经营管理行为, 是政府、社会、单位、个人共同关心的事业,从管理内容上看,物业管理的内容除房屋及其设备的维修养护外, 更重要的是为小区居民提供全方位的综合服务, 物业公司通过自身的经营管理, 收取管理费和项目的经营服务费, 实现其经营目标,物业公司的这种性质更适合目前的市场经济, 有更强的生命力。

3. 2、住房制度的改革为实行物业管理提供了现实基础

产权制度是一切经济制度的基础, 房屋产权结构的变化使高校住房由公有为主改为私有为主,高校出售公有住房后,居民住房的自有率逐年提高, 居住区内房屋产权由过去的单一公有为主变为公有和私有的多元化结构, 并形成公私并存不可分割的状况和产权的公共所有。比如,同栋楼存在着公共部分,如楼梯、电梯,及各项公用设施,在各个房屋之间存在着公共绿地、区内道路及公用基础设施,产权多元化和共有公用设施的出现,如果没有统一管理,就会出现争相享用而不承担责任的状况, 在这种情况下, 迫切需要一个统一、协调的管理机构来进行全方位的管理, 在这种情况下,和市场经济相适应的物业管理, 也就能在高校中生存和发展。

3. 3、高校后勤社会化改革是高校物业管理的强大推动力

党和国家高度重视高校后勤社会化改革,并把它作为一项大政方针来抓, 后勤改革的形式为房产管理体制改革创造了良好的氛围,使房产管理体制面临着新的机遇和挑战,使物业管理出现了前所未有的发展空间, 随着高校后勤社会化改革的步伐而明显加快。

4、高校实行物业管理的思路

高校住宅小区与社会普遍意义的小区相比, 有许多共同之处,但也有不少自身的特点,如高校小区一般在学校内或附近, 房屋成片, 相对封闭, 具有浓厚的人文环境及学术氛围,人员组成相对单一,教职工群体素质比较高。制度改革的不断深化,传统福利型住房制度下的单一行政手段,已不适应新形势的发展,完善的物业管理势在必行。高校住宅实行物业管理不能照搬社会上的物业管理模式, 应服从于学校改革、发展、稳定的大局, 结合高校自身的特点和实际情况, 转变校内现有的管理部门的职能, 注入物业管理机制, 依靠学校的支持, 住户的配合, 建立起有真正实体性质的物业管理中心,行使一体化的管理和服务功能。

4. 1、转变3 种观念

首先校领导的观念要转变。高校实行物业管理,不能认为是甩包袱,也不能将物业管理中心直接推向社会。高校领导应高瞻远瞩,以实事求是的精神,将物业管理中心“扶上马”,再“送一程”。其次是物业管理人员观念要转变。物业管理人员要从拿固定工资、端“铁饭碗”转变到个人利益与企业效益结构、成为服务的“打工族”的观念。管理部门领导要对他们关心、引导,使他们愉快地转变观念, 努力提高自身素质, 以热情周到的服务、娴熟精湛的技术为学校的发展作贡献。再次是住户观念要转变。要从福利型住房、无偿服务转变到商品住房、有偿服务的观念。

4. 2、遵循6 个原则

4. 2. 1、产权清晰原则。产权管理是物业管理的基础。物业管理权由业主选择, 按谁投资、谁受益的原则, 物业公司要满足各业主有关舒适、安全、整洁、宁静的要求,并保证物业在运营过程中保值、增值。

4. 2. 2、专业服务原则。物业公司不宜设置大而全的机构,要按业主需求设置与物业配套的不同类型的专业服务机构。

4. 2. 3、权责明确原则。物业所有人,使用人、经营人等各方面均依法签订合约,界定各方的责、权、利,避免互相扯皮。

4. 2. 4、服务承诺原则。全心全意、高质量地为高校教职工服务是物业公司的宗旨, 任何收费项目都由小区管委会监督,明码标价,符合高校教职工承受能力和国家规定。

4. 2. 5、管理竞争原则。必须以良好的信誉、竞争的机制创造一流管理,实现一流效益。

4. 2. 6、管理科学原则。建立科学的企业领导机制和组织管理制度,物业管理人员不仅要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质, 用先进的管理手段来开展经营管理。

4. 3、注意4 个问题

4. 3. 1、落实经费来源。资金来源是物业管理的基础, 也是物业管理公司开展工作的保障, 因此物业管理经费来源要有保证。经费的筹集主要通过以下渠道:学校拨付的物业管理费, 住户交付的物业管理费, 租赁住房租金, 职工住房维修金,经营用房租金提成,其它服务性收费。物业管理中应充分发挥区域优势, 挖掘服务潜力, 拓展服务项目, 如开展装修、搬家、维修、家政、老幼托管等服务,开设服装加工店,粮油销售店等商业网点。广开资金来源渠道,向主导业“输血”,从而促进良性循环。

4. 3. 2、理顺各种关系。高校物业要发展,需要广大教职工的理解,更需要学校和广大教职工的大力支持和配合,为此要理顺各种关系,妥善处理职工与职工之间、职工与住户之间、中心与学校之间的关系,充分发挥职工和住户对物业管理的积极性和主动性, 开展丰富多彩的活动, 活跃气氛, 加强沟通和双向交流,形成吸引力和向心力,物业管理效率和水平就会持续提高。要加强物业管理宣传的力度、广度和深度, 物业管理部门虽然是管理者, 业主(住户) 是被管理者。但从某一角度上说,业主就是上帝,业主有权要求物业管理部门要做到与缴纳的管理费相符合的服务, 要明显感到实施物业管理和没实施物业管理的区别。提高文化内涵,营造社会文化,筹建社会刊物和物业网站,开设宣传栏和网上聊天室, 扩大影响力, 成立业主委员会, 定期公布管理费

收支情况,设立意见箱和投拆电话,提高监督力度和透明程度。

高校物业管理要尽量做到业主、业主委员会、物业管理部门和学校四方面基本满意, 以管理为手段, 以服务为中心,努力探索一条高校物业管理的新路子。

4. 3. 3、提高人员素质。高素质人才是实现物业管理现代化的基本条件。高校物业管理人员大多数是从原房管部门分离出来的, 素质普遍不高, 难以保证中心高效率、高质量地承担起管理和服务职能。因此,物业管理中心一方面要引进专门人才,另一方面要狠抓人才的培养和教育,鼓励员工实习创新技能和现代管理方法, 物业管理要将员工培训作为核心工作来抓, 形成一个自我培训, 自我开发人才机制, 并逐步实现持证上岗, 高校物业管理部门可作为物业管理专业学生的实习基础和实践基地, 又可选派自身的管理人才

进行专业培训,达到双向促进,能教能学。强化继续教育提高员工素质、专业技能, 加强与国家级、省级示范小区的联系,通过参观、学习、交流等提高物业管理水平,以促进管理工作、服务工作、经营工作水平, 实行科学规范的管理, 提供高效的服务, 保证安全文明的环境, 有着持续发展的追求, 建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校物业管理队伍。从而实现科学规范的管理,提供高效优质的服务。

4. 3. 4、强调企业化管理。物业管理中心应进行企业化管理, 严格实行全成本核算, 自主经营、自负盈亏、自我发展、自我完善,从而使物业管理中心产生危机感和竞争意识,进而千方百计降低管理成本, 提高服务质量, 多方面经营, 想方设法提高收益。同时要不断地探索和改进,特别是要建立和完善各种物业管理法规, 加强管理水平, 充分发挥高校本身雄厚的资源和人才优势, 采用先进技术, 实现物业管理的现代化, 即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨。

物业管理是一个新型行业, 它的作用越来越受到人们重视,高校必须跳出传统管理的老套路,建立具有高校特色的物业管理模式,变多头管理为统一管理,向广大住户提供全方位、高质量、综合性服务,走社会化、专业化、企业化的经营之路,最终实现社会、经济、环境、效益的同步发展。