物业管理招投标方式浅析

从90年代后期起,中国的物业管理开始进入市场运作阶段,，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，必须尽快引入竞争机制，物业管理项目的招标则是促进良性竞争的有效手段。
　　1996年12月，深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标，鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河，物业管理开始走出“谁开发、谁管理”的初级发展阶段，由于全国各地的物业管理市场发展参差不齐，直到3年后的1999年，物业管理招投标的试点工作才在全国各大城市兴起，成为本行业的一大热点话题。
　　物业管理招投标从1999年下半年开始出现的这一个小高潮并非出于偶然。其中一个因素自然是1999年5月23-24日全国物业管理工作会议在深圳召开，建设部副部长宋春华在会上明确指出：“各地要在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。并希望“在以后的工作中，必须彻底改变‘谁开发、谁管理’的垄断经营局面。凡是10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前面向社会招标。”而我们认为物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标，物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务，扩大市场份额，实现规模化经营，提高管理水平，树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高，物管市场的竞争也越发激烈。
　　虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，但其之所以引起业内人士的广泛关注，是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。
　　一、物业管理行业的健康发展需要推行招投标
　　（一）物业管理招标方的逐步成熟。
　　招标方包括房地产开发建设单位和物业业主，前者往往是政府投资部门、事业单位和房地产开发企业，一般具有招标的经验和能力。后者则往往面临缺乏经验、无完善的操作规范可以依据的问题，因此，业主委员会需要有一个提高自律意识、努力掌握招投标相关政策、规则和学习成功经验的过程。
　　总体来看，物业管理招投标方正在逐步走向成熟。房地产开发商意识到，本着对今后管理负责的态度，打破地区界限，放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，负责起物业售后服务工作，既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，也摆脱了自己做管理又不懂管理，以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。
　　业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。业主们对物业管理公司的判断逐渐摆脱“费用决定论，”即并不是谁报价低就选择谁，而是依据投标企业的管理水平、管理业绩、管理风格等因素综合考虑。
　　（二）物业管理投标方的逐步成熟。
　　投标企业一般均具有公平竞争的意识，试图通过投标，抢占市场份额，扩大企业影响，走规模化经营道路。特别是一些跨区投标的物业管理公司，往往具有良好的资质，较为丰富的管理经验和专业知识，以优质的服务在物业管理市场上取得了一定的信誉，无论是硬件还是软件方面，均有一定的优势。
　　在投标过程中，投标企业越发注重前期的市场调研，对招标物业的市场状况，有关的政策、法规，居民对物业管理的认知程度等展开全面了解，精心准备，做到有备而来。
　　通过竞争，投标企业认识到，不仅要善于理财，为业主精打细算，更要凭借全新的理念和举措，突出自身的管理风格和品牌形象，赢得物业管理权。
　　目前，也还存在个别投标企业采取非正当竞争性手段，钻政策、法规的空子，干扰招投标活动的现象。有的投标企业脱离实际，作出种种过高承诺，也影响到评标工作的顺利进行。
　　（三）物业管理招投标应打破谁开发、谁垄断的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。　　在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商别无选择地自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主（客户）的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象，相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难，直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金，甚至失去大部分基金，包括业主（客户）自己所缴纳的部分。物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主（客户）的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。

（四）推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。经过几年的发展，全国各地目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其它行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其它企业的共同进步和提高。而物业管理招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了便利条件。
　　（五）确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主（客户）三者利益的规范机制。
　　不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业企业吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费；为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于进退两难的境地。这些问题看似发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的是发展商、物业管理企业、业主（客户）三者之间的权利义务没有得到相应的保障。
　　以招投标方式选聘物业管理企业就可以解决这些问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。
　　二、招投标过程中急需解决的一些问题
　　由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段，不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我们就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。
　　（一）规则有待完善
　　物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据做为保障。
　　政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。
　　（二）对一定条件下的物业必须实行招投标。
　　现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，可以自主决定选择的方式。以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。如对于新建物业，达到一定的规模的，发展商必须采用招投标方式。而业委会选聘物业公司更是必须坚持招投标。
　　（三）设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。
　　目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考： 
　　1、设立权威的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与，把政府行为与市场行为连在一起不合理。
　　2、物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行。
　　3、专门机构应就个案指定专人负责，并帮助招标方制定招投标的方案，编写招标书，推荐合格的物业管理公司参加招投标。
　　4、专门机构应协助招标方分析投标公司的标书，选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。
　　5、招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与，并受到其监督，以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。
　　关于评审小组的人员组成问题。《中华人民共和国招投标法》第三十七条规定：“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一”。
　　虽然目前物业管理非“依法必须进行招标的项目”，但亦可参照此条款执行。各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后，在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下，可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会，以体现“公开、公平、公正”的原则。同时，发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多，一般以一至两人为宜，既可保证发展商参与选聘物业企业的权利，又能避免发展商的意志左右最终评标结果，以确保为了打破垄断经营而进行招投标的初衷。
　　（四）设定招投标市场的准入条件。
　　为了减少对投标人的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目（可通过物业类型或面积加以限定）应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。目前深圳有40余家甲级资质企业，可以代表深圳物业管理行业的最高水平。建设部也即将评选全国一级资质企业的才具备投标资格，以引导市场资源向优势企业集中。
　　（五）市场信息网络还不通畅
　　由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业，市场信息网络的建立还不够完善。一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况，经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源；另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。
　　物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物，是行业自身运行规律的体现。它标志着发展商和业主（客户）物业管理意识的提高，标志着物业管理企业市场竞争意识的增强，标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在，并将更具活力、更加健康地发展下去。