从经济普查数据看物业管理行业发展

杨萌/《中国物业管理杂志》/20100311

    2009年底，国家统计局公布了第二次全国经济普查结果的主要数据。在第三产业的主要数据中，物业管理服务的房屋建筑面积、物业服务企业数量、行业从业人员、物业管理主业收入等均大幅增长。在全国全民都致力于“保增长、保民生、保稳定和促就业”的今天，这个一贯默默无闻、又时常被纠纷和曲解困扰的行业表现得较为突出。

    无声的数字胜过了过往的一切评议，经济普查数据折射出了行业诞生近30多年来的持续快速发展，也预示和开启了中国物业管理行业产业升级、跨越发展的新时代。

    透过普查数据看行业成长　

    根据第二次全国经济普查结果，物业管理相关数据在我国第三产业的主要数据中表现不俗：2008年物业服务企业在管房屋建筑面积是1254632.2万平方米，比2004年的288252万平方米增长了335%；2008年末物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增长84%；从业人员2501195人，比2004年末增加106.7万人，增长74%；主营业务收入2076.7亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增长204.5%。

    自2004年以来，短短4年间，经济普查的数据清晰地梳理出了物业管理行业快速成长的脉络。

    就企业数量和从业人员的角度来看，58406个物业服务企业解决了250多万人的就业问题。对比来看，至2008年末，全国铁路运输业共有企业法人单位252个，从业人员179.3万人；邮政业的企业法人单位4387个，从业人员78.4万人。而全国铁路运输业和邮政业历经多年发展，一度在第三产业中占据重要地位。到今天，物业管理这个年轻的行业后来居上，超越了传统的优势服务行业。

    就房地产业链条上来讲，物业管理的发展也远远超出了房地产中介服务、其他房地产的发展，企业数量和就业人数远远超出了后者，物业管理——这个当年曾经的开发企业的“小弟”正在长大，且其在房地产业链上的地位日益重要和凸显。

    贡献国计民生成就行业地位

    透过经济普查的数据，中国物业管理协会谢家瑾会长将中国物业管理行业的贡献归结为四个重要方面：对GDP的贡献；增加就业、安置剩余劳动力；改善人居环境和提高城市管理水平，促进社会资产保值增值；构建和谐社会、维护社会稳定。诚如谢家瑾会长所言，一个行业，有为才有位——发展不到30年的物业管理行业在全国经济普查中被重视和凸显，这无疑源自行业对于国计民生做出的贡献。

    从经济普查数据来看，2008年，我国房地产企业的主营业务收入30586.5亿元，其中，物业服务企业2076.7亿元，中介服务业572.4亿元，其他房地产1243.2亿元，物业管理远远超过中介服务业和其他房地产。

    对比其他服务业来说，2008年，旅游饭店主营业务收入2071.5亿元；文化、体育和娱乐业主营业务收入1956.0亿元。旅游饭店与文化、体育和娱乐业也曾经是第三产业中的黄金产业，在今天，一个发展不到30年的行业能够与这些产业在收入上比肩或超出，充分显示了物业管理行业扎根于国计民生的蓬勃生命力。

    行业将迈入产业升级新阶段

    中国物业管理协会谢家瑾会长日前在参加北京物业管理行业协会第二次会员大会讲话时指出，物业管理今后十年的发展，将跨入一个产业升级、行业腾飞的新阶段。

    谢家瑾会长说这一番话的背景是源于对此次经济普查数据的深入分析和对行业发展方向的准确把握。而对于每一个物业管理从业者来说，经济普查数据带来振奋之余，更多的是对行业未来的更加看好。

    一是随着我国城市化的推进，以及房地产业的深化发展，物业管理将不仅仅局限于改善人居环境和提高城市管理水平的层面，其将在商业地产和资产管理层面大放异彩。地产界的思想家冯仑曾预言，随着中国房地产商业模式的演进，房地产持续发展最终还是要靠品牌而不是土地。我们知道，房地产品牌的保持和延续则必须依赖后期的物业管理。正是缘于而不止于这一点，物业管理在未来将有更加广阔的发展空间。

    经过近30年锤炼，业界已有相当一部分物业服务企业具备了相应的条件和能力，开始了积极的探索。如深圳中航物业管理有限公司、浙江绿城物业管理有限公司和成都嘉宝物业管理有限公司等在商业地产方面的探索已迈出了大步，而上海仁恒物业管理有限公司、北京均豪物业管理有限公司和深圳长城物业管理有限公司等在资产管理方面则已先行一步。

    二是基于企业自我发展的原始动力，以及动力驱动下近些年的实践，物业管理的商业模式不断优化。多年来，在不断的探索、模仿以及借鉴过程中，物业管理商业模式分化、融合，形成了各具特色的不同模式，并在碰撞、交织和磨合中得以生存、发展和延续。这些企业的探索是中国物业管理行业弥足珍贵的财富，尤其是对于行业自2000年前后急剧产生的大量新生代物业服务企业来说，是最直观和形象的教科书。

    在此意义上，可以这样说，不仅仅是中航、长城、万科、绿城和陆家嘴等业界的品牌企业形成自己的商业模式，只有当经济普查的5.8万余家物业服务企业中的相当一部分在商业模式上进一步成熟，这个行业才真正称得上可持续发展，才能真正实现产业升级。

    三是时代造就了行业，国家、政府的支持成就了行业。2009年温家宝总理的《政府工作报告》中就曾提出：“将大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。早在2007年国办下发的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》也曾提出“围绕城镇化，大力发展房地产和物业服务业”。可以说，正是国家和政府主管部门将物业管理行业置于时代和社会经济发展的大潮中，才使得行业快速发展。

    在未来，随着物业管理在不动产保值增值、拉动就业、构建和谐社区等方面的不俗表现，行业将会进一步被赋予更加重要职责和使命，而在这样的更高的层面上，行业也必然实现产业升级。

    正如谢家瑾会长所言，一个与国家政局稳定、经济发展、社会就业紧密相连的行业，必将取得更大的发展。