浅谈前期物业管理的法律关系

温必潜/中国物业管理协会网/20080612

    前期物业管理阶段所涉及的主体主要有建设单位、物业管理企业、业主和物业买受人，这些主体互相之间分别建立不同的法律关系。按照国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，在这一阶段中，建设单位要与物业管理企业签订前期物业服务合同、负责制定业主临时公约，并向物业买受人明示和说明；物业买受人应在与建设单位签订物业买卖合同时作出遵守业主临时公约的书面承诺；物业买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容；建设单位应当向物业管理企业移交有关资料和物业管理用房，并依法承担物业的保修责任；物业管理企业应对物业的共用部位、共用设施设备进行查验。

    前期物业管理阶段是物业管理过程中的一个特殊的阶段，因此，国家《条例》对此设专章作出规定。但这些规定只是原则的规定，很多具体的问题应当在配套的法规或规章中加以进一步的明确。

    一、前期物业管理阶段的起始和终止时间

    前期物业管理是一个阶段性的物业管理，作为“阶段”，必然有其起始时间和终止时间。

    对于起始时间，《条例》出台前各地的法规通常有两种“说法”，其一是以物业出售时为起始时间（如《上海市居住物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》）；其二是以建设单位选聘物业管理企业时为起始时间（如《天津市物业管理条例》）。

    笔者赞成第二种说法。因为物业管理服务的实施者主要是物业管理企业，只有建设单位选聘了物业管理企业，前期物业管理活动才可以开始；反之，如果物业开始出售但建设单位尚未选聘物业管理企业，则因作为物业管理主要主体的物业管理企业尚未介入，前期物业管理实际未能开始。《条例》第二十一条正是持这种观点的。

    对于终止时间，《条例》出台之前各地的地方法规几乎是清一色的“说法”，即以业主委员会的成立作为前期物业管理阶段结束的标志。《条例》第二十六条定义了前期物业管理阶段结束的时间为业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，这是非常准确的，因为业主委员会的成立时间与物业服务合同签订的时间在大多数情况下是不一致的。

    因此，前期物业管理因建设单位选聘物业管理企业而开始，因业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效而结束。明确这一点很重要，因为这涉及到物业管理各方主体的介入时间，也就是对各方主体享有权利、承担义务的时间界定，具有重要的法律意义。

    二、物业买卖合同和前期物业服务合同

    物业买卖合同和前期物业服务合同是两个不同的合同，它们的主体不同、标的不同、主体的权利义务不同，属于两个不同的法律关系。物业买卖合同的当事人是建设单位和物业买受人，合同标的是房屋，双方当事人的权利义务是建立在房屋买卖法律关系上的权利义务；而前期物业服务合同的当事人是建设单位和物业管理企业，合同标的是物业管理服务，双方当事人的权利义务是建立在物业管理服务法律关系上的权利义务。也就是说，物业买受人应当向建设单位购买房屋，向物业管理企业购买物业管理服务。我国法律的基本原则之一是合同双方当事人不能在合同中设定第三人的权利义务。《条例》规定物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，有代替业主向物业管理企业购买物业管理服务之嫌，在法理上值得探讨。

    笔者认为，在物业买受人、建设单位和物业管理企业三者之间，应当分别签订三个不同的合同：物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同，以确立物业管理企业和建设单位之间的权利义务关系；物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，以确立物业买受人与建设单位之间的房屋买卖的权利义务；物业管理企业与物业买受人签订前期物业服务协议，以确立物业管理企业与物业买受人之间的物业管理服务的权利义务。这样，各方当事人的权利义务关系变得清晰起来了。实际上，广州、深圳等地也是这样做的，值得借鉴。

    三、物业买受人与业主

    物业买受人是一个非常特殊的群体，物业买受人是与建设单位洽谈房屋买卖的人，并未成为业主。物业买受人与有购买物业意向的人不同，物业买受人是已经决定购买物业并即将与建设单位签订物业买卖合同的人。因此，物业买受人是前期物业管理阶段的主体之一，这也是《条例》对物业买受人做出专条规定，以保护物业买受人合法权益的原因。

    《条例》规定建设单位应将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明。因为物业买受人达到一定的条件时就成为业主，因此，《条例》规定建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。但是，为了对建设单位制定的业主临时公约进行有效的监督，应当制定一些可行的措施，例如由国家主管部门统一制定业主临时公约示范文本等；同时，因为业主大会尚未成立，政府主管部门适当介入进行监督是必要的。

    物业买受人与业主是两个不同的概念。物业买受人在何时、什么条件下成为业主？是否交付了购房款就成为业主？如果分期付款的方式，在付款未足但已入住的情况下，是否为业主？这一系列的问题值得深入探讨。《条例》第六条规定业主在物业管理活动中的权利，是否适用于物业买受人？根据我国有关法律法规的规定，动产所有权取得或转移的条件为“交付”，而不动产所有权的取得或转移，则以登记为生效的必要条件。在房屋买卖的实际操作中，物业买受人即使是足额交付了购房款，也未必能马上进行房屋权属登记，要经过一段漫长的时间，甚至有些物业因各种原因而无法进行房屋权属登记。在这段过程中，根据《条例》第六条关于“房屋的所有权人为业主”的定义，物业买受人因此时未能取得房屋权属证书，依法不能被认为是业主。这样一来，物业买受人在其入住后的权利义务在《条例》中找不到规定，而且当入住的物业买受人达到法定人数而他们的房屋权属证仍未能办理的情况下，业主大会还是不能成立，不利于对物业买受人合法权益的保护。如果把物业买受人统统归并到“业主”的范围，则与现行法律规定相矛盾。笔者认为，应当通过一定的法律程序对物业买受人的权利义务作出特别规定，以便既与《条例》相衔接，更具有可操性。