张家口市物业服务收费管理规定

第一条    为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理行业的健康发展，根据国家发展改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》和河北省物价局、建设厅制定的《河北省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本规定。
第二条    本规定适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。
第三条    本规定所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条    物业服务收费实行统一政策、分级管理。市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，负责全市物业服务收费管理并指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作。市主城区的物业服务等级标准和指导价格标准，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定和公布。
各县、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责贯彻落实上级物业服务收费管理的相关政策，制定、公布辖区内物业服务等级和指导价标准，并报市物价局、房管局备案。
第五条    物业服务收费，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条    物业服务收费应区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。
普通住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等项服务所收取的费用。
清洁卫生，是指对住宅区内道路、公共走廊、通道的清扫、室外上下水管道的清理，化粪池的清掏，水塔的清洗消毒以及生活垃圾清运至转运站（垃圾清运车）。
绿化养护，是指对住宅区内栽种的花草、树木，定期修剪、喷药、浇水等。
秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。
房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅区内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等日常运行维修、养护管理。不包括上述设施的中修、大修和更新、改造。
普通住宅区以外高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价。
特约服务收费实行市场调节价，由双方约定。特约服务费是指物业管理企业接受少数业主的委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。
物业管理区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府价格主管部门的有关规定执行，其中住宅区车辆停放服务收费，实行政府定价。具有固定的停车场、车棚，并有专人看管的，可以收取车辆停放服务费。
第七条    实行政府指导价的普通住宅区公共性物业服务收费，由市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定市主城区相应等级的基准价及其浮动幅度。制定等级基准价要根据物业服务合理成本、法定税费和物业管理企业的利润，利润率一般不应超过物业服务成本的10%，每一等级收费标准的浮动幅度不应超过该等级基准价上下10%，并根据社会平均成本变动情况适时调整，调整后及时向社会公布。每个物业小区具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价及其浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条    所有物业管理企业的物业服务收费应向物业所在地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。备案应提交的资料：
（一）物业管理企业资质证书、营业执照复印件。
（二）小区基本情况及相关资料。
（三）物业服务收费项目、收费标准。
（四）物业管理服务合同复印件。
第九条    物业管理企业要按照政府价格主管部门实行明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将该物业管理区域内物业服务内容、服务标准以及相应的收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。并公布同级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的普通住宅区物业管理服务等级及服务收费标准。如果所有等级公布有困难的，也应公布本小区的等级及收费标准。
第十条    业主与物业管理企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。采取哪种形式由双方协商议定。普通住宅区公共性物业服务费用采取酬金制的，物业管理企业的酬金按比例收取的一般不应超过物业服务成本的10%。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条    在业主委员会选聘物业管理企业前，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应包括前期物业服务合同。前期物业服务合同要根据当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门制定的物业服务等级和收费标准，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。同一物业管理区域内涉及物业买受人共同利益的约定要一致。前期物业服务合同可以约定期限，但业主委员会与物业管理企业签订有效的物业服务合同，开始生效时，前期物业服务合同终止。
第十二条    实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，要通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
第十三条    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业要向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预算执行情况等。
业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。
第十四条    物业服务收费采用酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十五条    物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十六条    业主（非业主使用人）应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负有连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。
第十七条    纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已交给业主的物业但尚未居住的，物业服务费用由业主按约定收费标准交纳。张家口市物业服务收费管理规定》的要求，结合本地实际情况，制定当地物业管理服务等级标准及物业服务收费指导价标准，并报市物价局、房管局备案。
二、对《张家口市物业服务收费管理规定》实施前已经政府定价的普通住宅区的物业服务收费项目和标准，可继续执行至该住宅区新的物业服务合同约定的生效时间。
三、住宅区业主委员会按照《张家口市物业服务收费管理规定》与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效前应由物业服务企业根据张家口市物价局、张家口市房管局《关于普通住宅区物业服务收费实行备案管理的通知》（张价字[2006］第94号）要求，到当地物价局、房管局备案。
四、物业服务收费实行公示制度。各物业服务企业要将物业服务内容和收费标准在小区显著位置予以公示，以方便业主明白交费。
五、各级房地产行政主管部门要搞好普通住宅区的业主委员会组建工作，引导业主积极参与管理，发挥主人翁的作用，保障业主的合法权益。
附：1、张家口市人民政府办公室转发市物价局、市房管局《张家口市物业服务收费管理规定》的通知（略）
     2、张家口市普通住宅区物业服务收费指导价标准
     3、张家口市普通住宅区物业管理服务等级标准
 
二○○六年六月二十六日