廊坊市城市住宅区物业管理暂行实施办法

发文单位：19980601
发布日期：1998-6-1
执行日期：1998-6-1
 
　　第一章　总则

　　第二章　住宅区物业管理机构

　　第三章　住宅区物业的使用与维护

　　第四章　住宅区物业管理费用及专用房屋

　　第五章　罚则

　　第六章　附则

　　第一章　总则

　　第一条　为优化城市居民居住环境，维护住户的合法权益，保障住宅区物业的合理使用和维护，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于廊坊市区、廊坊开发区、各区市县的市区、县城及建制镇住宅区的物业管理。

　　第三条　本办法所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公用设施及非住宅房屋的居住区。本市住宅区按其建筑面积分4类划定：

　　一类区：建筑面积在20万平方米以上；

　　二类区：建筑面积在20万平方米（含20万平方米）以下，10万平方米以上；

　　三类区：建筑面积在10万平方米（含10万平方米）以下，至3万平方米以上；

　　四类区：建筑面积在3万平方米（含3万平方米）以下。

　　本办法所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地

　　本办法所称物业管理，是指住宅区内的物业产权人、使用人，委托物业管理，企业对住宅区内房屋，相关设施、设备以及整体居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

　　本办法所称物业产权人，是指依据法定手续对物业范畴内的房屋等取得所有权，并持有政府颁发的所有权证的单位或个人。

　　本办法所称住户，是指房屋产权人和使用人。

　　本办法所称物业管理企业，是指具有相应资质的专门从事住宅区物业管理的企业。

　　第四条　本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自治与物业管理企业专业服务相结合的管理体制。

　　第五条　廊坊市房地产管理局是全市物业管理工作的主管部门，各区、市、县房地产管理部门是本行政区域内物业管理工作的主管部门。

　　物业管理主管部门的主要职责：

　　（一）根据有关物业管理的法律、法规和规章，制定具体的实施办法；

　　（二）参与住宅区的验收，指导、监督物业的接管工作；

　　（三）负责物业管理企业的资质管理；

　　（四）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；

　　（五）负责住宅公用设施专用基金和住宅维修基金使用的监督、检查；

　　（六）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；

　　（七）负责住宅区物业管理的考评工作。

　　市政、绿化、环境卫生、交通、物价、治安、供水、供电、供热、燃气等主管部门以及住宅区所在地人民政府，应当按照各自职责分工，对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

　　第二章　住宅区物业管理机构

　　第六条　住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应当会同住宅区开发建设单位、住宅区所在地街道办事处负责组建住宅区物业管理委员会（以下称管委会）。

　　管委会以住户代表为主组成，住宅区所在地街道办事处或居民委员会、公安派出所可派代表参加。

　　第七条　住宅区开发周期较长的，在管委会成立之前，由住宅区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，由管委会决定物业管理企业的续聘或解聘。

　　第八条　管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门和住宅区街道办事处的指导下，负责制定管委会章程，选择物业管理企业，监督住宅区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作。

　　第九条　管委会是住宅区物业自治管理组织，应履行下列职责：

　　（一）制定管委会章程和住户公约；

　　（二）选聘或解聘物业管理企业；

　　（三）听取和审议物业管理企业制定的物业管理计划、财务预决算和年度工作报告

　　（四）听取物业产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动

　　（五）监督、检查住宅区物业使用情况；

　　（六）审议和决定物业管理的其他重大事项。

　　管委会应定当期召开会议，会议必须有过三分之二以上代表参加，作出决定应当经过半数代表通过。

　　第十条　物业管理企业实行分级管理。 物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格，并到工商行政管理部门办理注册登记，到物价部门办理收费手续、领取《河北省收费许可证》后，方可接受管委会的委托，承担住宅区的物业管理。

　　物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策。

　　第十一条　物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实施统一管理。

　　合同的签订，按建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托示范文本》执行。

　　委托管理合同签订后，物业管理企业须将委托管理合同报当地物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。

　　第十二条　物业管理企业的权利：

　　（一）根据委托管理合同和国家、省、市有关规定对住宅区实施物业管理；

　　（二）根据委托管理合同和省、市有关规定收取物业管理费用；

　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿

　　（四）要求管委会协助管理；

　　（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项服务；

　　（六）开展多种经营和其他项目的有偿服务。

　　第十三条　物业管理企业的义务。

　　物业管理企业实施服务内容、服务质量和收费标准公开制度：

　　（一）履行委托管理合同，对受委托管理的房屋、设施及公共部位进行维修管理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作；

　　（二）接受管委会和住户的监督，重大的管理措施提交管委会审议决定；

　　（三）接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及当地街道办事处的指导和监督

　　（四）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关主管部门报告；

　　（五）每半年公布一次物业管理费用收支情况，并接受住宅区管委会的监督。

　　第十四条　住宅区制定的住户公约对住宅区内的住户具有约束力。

　　第三章　住宅区物业的使用与维护

　　第十五条　住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会办理移交手续，并向管委会移交下列工程建设资料：

　　（一）住宅区的规划图、竣工总平面图；

　　（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；

　　（三）地下管网竣工图；

　　（四）其它必要的资料。

　　第十六条　住户使用房屋应当遵守下列规定：

　　（一）保持房屋的完好、整洁，不得随意改变房屋的结构、外貌和用途；

　　（二）不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道；

　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等。

　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；

　　（五）不得侵害他人的正当权益；

　　（六）进行房屋装饰装修或太阳能热水器、空调安装时，须提前向所在物业管理企业提出申请，经批准后方可实施。涉及改变房屋结构、外貌和用途时，要经有关部门批准。

　　第十七条　房屋的维修责任，按下列规定划分：

　　（一）室内部分，由物业产权人负责维修，产权人与使用人另有协议的从其协议；

　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业负责定期养护维修。

　　第十八条　住宅区的南道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公用天线等住宅区公用设施，由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从管理服务费和住宅区公用设施专用基金中支出。住宅区的公厕及垃圾中转站等环卫设施及生活垃圾的清运处理和化粪池的吸污，由市环卫局统一管理，其费用由物业管理部门从管理服务费和住宅区公用设施专用基金中列支。

　　造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

　　第十九条　住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、燃气、通讯等管线，按规定由有关主管部门负责维修养护的，其费用由有关主管部门支付。

　　前款所列维修养护事项，有关主管部门可委托物业管理企业实施，并按规定向物业管理企业支付委托费用。

　　第二十条　凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由住户修缮的，住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会委托物业管理企业进行修缮，其费用由住户承担。

　　第二十一条　住宅区内禁止下列行为：

　　（一）践踏、占用绿地，攀折花木；

　　（二）占用公共场地或设施，影响其正常使用功能；

　　（三）乱堆乱抛垃圾、杂物；

　　（四）乱贴、乱搭、乱挂；

　　（五）饲养家禽、家畜和野生动物；

　　（六）在无保护措施的阳台摆放物品，坠落伤人；

　　（七）肆意喧闹影响他人休息；

　　（八）随意停放车辆，鸣高音喇叭；

　　（九）排放有毒、有害物质；

　　（十）损毁、涂画园林艺术雕塑；

　　（十一）居民楼（含商住两用楼）产生噪声、烟尘、异味和热污染的营业，以及经营政府禁止的行业。

　　第四章　住宅区物业管理费用及专用房屋

　　第二十二条　物业管理服务收费必须执行国家、省和本市物价管理部门制定的有关规定，接受物价管理部门的管理、监督和检查。其具体收费项目及标准按《河北省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法》和廊坊市人民政府有关规定执行。

　　第二十三条　住宅区物业管理费的构成：

　　（一）开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金；

　　（二）房屋产权人缴纳的住宅维修基金；

　　（三）住户缴纳的管理服务费。

　　第二十四条　开发建设单位应当按住宅区建设总投资向物业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基金。新区建设项目的交纳比例为建设总投资的2％； 旧区改造建设项目的缴纳比例为建设总投资的1.5％。 专用基金的缴纳，在具体实施中，按工程造价、配套设施费用总额，实行年度缴纳。开发建设单位在进行住宅区项目建设前，所缴纳的专用基金不得少于应缴纳总额的50％，其余部分年底结清。否则，当地建设行政主管部门不予办理开工手续，房地产主管部门不予办理其房屋确权、交易手续。

　　公用设施专用基金计入建设成本，用于住宅区公共设施的维修养护，不得挪作他用

　　住宅区公用设施专用基金由物业管理主管部门设专帐统一管理，管委会向物业管理主管部门申请使用。其具体审批手续按廊坊市房地产管理局有关规定办理。

　　第二十五条　住宅维修基金由房屋产权人按规定分期缴纳，由管委会以房屋本体为单位设专帐管理。住宅维修基金用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

　　住宅区住宅维修基金提取和管理办法，由市物业管理主管部门商市财政、物价部门制定。

　　第二十六条　住宅区物业管理服务收费项目的收费标准，应当根据住宅区的类别档次、服务管理水平以及房屋类别等综合确定。属于国家管理的收费项目和收费标准必须报物价部门审批；不属于国家管理的收费项目和收费标准的，由物业管理企业提出方案，经管委会同意，报物业管理主管部门和物价部门备案。

　　第二十七条　房改出售公有住房，必须按国务院、省政府和本市的有关规定建立公用设施、公用部位的维修基金。

　　第二十八条　开发建设单位在移交住宅区时，应当向管委会提供60－120平方米的物业管理用房，并按规划设计的要求，交付公共厕所、垃圾中转站和垃圾收集房，其产权归国家所有。

　　第二十九条　开发建设单位在移交住宅区时，应当按规定的比例以建造成本价向管委会提供20－40平方米的商业用房，其产权归管委会所有。

　　商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用设施、设备和场地，均由物业管理企业按照委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

　　开发建设单位提供的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。

　　第五章　罚则

　　第三十条　未经物业管理主管部门资质审查而擅自从事或承担物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期办理资质审查手续； 逾期仍不办理的，对其处以2000元以上20000元以下的罚款，并责令其停止物业管理工作。

　　第三十一条　管委会作出的决定违反本办法的，当地物业管理主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体产权人、使用人和物业管理企业。

　　第三十二条　物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，住户有权向管委会投诉或向物业管理主管部门反映；管委会有权予以制止并要求限期改正，有权要求赔偿给住户造成的损失，情节严重的有权解除委托管理合同；有第（三）项行为的，由物业管理主管部门根据国家有关规定予以处罚：

　　（一）对房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

　　（二）管理制度不健全，管理混乱的；

　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

　　（四）擅自改变房屋和公用设施用途的；

　　（五）有其他不履行或不完全履行委托管理合同规定义务行为的。

　　第三十三条　物业管理企业所承担的管理项目有三分之一达不到标准，造成住宅区物业及环境状况恶化的，由物业管理主管部门予以警告，并处以1000元以上10000元以下的罚款。并可降低其资质等级或吊销资质证书。

　　第三十四条　违反本办法第二十四条第一款、第二十八条、第二十九条第一款规定的，物业管理主管部门应当责令开发建设单位限期履行；在规定的期限内仍不履行的，物业管理主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求违反第二十四条第一款规定的开发建设单位支付逾期付款滞纳金。

　　第三十五条　违反本办法第十六条、第二十一条规定的，物业管理企业有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求赔偿。

　　第三十六条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起诉讼或申请行政复议。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

　　第六章　附则

　　第三十七条　本办法发布前已经交付使用的住宅区，应当依照本办法逐步实行物业管理。

　　第三十八条　本办法自1998年6月起施行。