辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）

辽价发[2004]143号

各市物价局、房产局：
    现将《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
附：辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）

    第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本实施办法。

    第二条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

    第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

    第四条 各级物价部门要会同同级物业管理行政主管部门加强对物业服务收费的管理和监督工作。中省直物业管理企业的物业服务收费由省物价局会同建设厅负责管理，其他物业管理企业的物业服务收费由所在市县物价局会同同级物业管理行政主管部门负责管理。

    第五条 经物价部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费。

    （一）工商行政管理部门登记注册。

    （二）经物业管理行政主管部门资质确认。

    （三）取得税务登记证书并依法纳税。

    （四）成立业主大会的，并产生负有协调和监督职责的业主委员会。

    第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

    第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓和别墅区物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，按等级管理。各等级的物业服务收费有其对应的基准价及浮动幅度。其标准及考核评定办法，由各市县物价部门会同同级物业行政主管部门制定并公布。

    第八条 住宅小区成立业主委员会的，物业管理企业应当到物价部门申报本小区的物业收费等级，物价部门根据住宅小区物业服务收费等级考核评定办法考核该小区的收费等级，并向物业管理企业和业主委员会通报考核情况。物业管理企业收费前必须与业主委员会签订协议，约定具体收费标准，并到物价部门办理价格认定手续。

    第九条 新建的住宅小区且业主大会及业主委员会暂未建立的，物价部门可根据小区建设规模和物业管理企业的服务能力制定临时物业收费标准。临时物业收费标准审批的期限每次最长不得超过一年。

    第十条 对引入市场竞争，由业主通过招投标确定的各类物业管理服务主体，应当按照物价部门公布的物业服务指导价约定收费标准，并到物价部门办理价格认定备案手续。

    第十一条 物业管理企业对商厦、写字楼收取物业服务费，必须事先充分征求业主的意见， 与业主签订协议，约定服务项目、内容和收费标准等事宜，并到物价部门办理价格认定备案手续后方可收费。严禁物业管理企业强行服务、强行收费。

    第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

    包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

    第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

    第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

    （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

    （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

    （三）物业管理区域清洁卫生费用；

    （四）物业管理区域绿化养护费用；

    （五）物业管理区域秩序维护费用；

    （六）办公费用；

    （七）物业管理企业固定资产折旧；

    （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

    （九）经业主同意的其它费用。

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业合同约定以外的支出。

    第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

    第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

    第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

    第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

    第二十条 物业管理区域内，未经物价部门批准，物业管理企业不得代其他单位对住户收取任何费用。

    第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    第二十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

    第二十三条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

    第二十四条 严格执行明码标价和收费公示制度，增加收费透明度。物业管理企业必须将物业服务内容、服务质量、收费项目及标准公布于众，接受监督，并每年向业主大会报告一次物业收费年度预决算和收支情况。业主或者业主大会对报告的物业收费年度预决算和收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

    第二十五条 物业管理企业必须到同级物价部门办理收费许可证，亮证收费，并在每年一季度前携带上年度收支情况到发证机关验证。

    第二十六条 物价部门应加强对各住宅小区收费等级的监督与管理，结合收费许可证的年度审验，实行动态管理 ，优质优价，保持合理的等级差价。

    第二十七条 凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处。

    （一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；

    （二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

    （三）不按规定办理收费许可证的；

    （四）不按规定实行收费公示和明码标价的；

    （五）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；

    （六）其他违反本办法的行为。

    第二十八条、本实施办法由省物价局会同建设厅负责解释。

    第二十九条、本实施办法自发布之日起执行，过去凡与本实施办法不符合的规定同时废止。