南海区业主大会和业主委员会议事规则示范文本

作者：佛山市南海区建设局  文章来源：佛山市南海区建设局

第一章 总则

第一条  为维护       小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本小区业主大会议事规则。 本议事规则，经      年    月    日业主大会会议讨论通过。 第二条  业主大会是本物业小区内全体业主组成的议事机构，依法维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、和谐的环境，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。  本业主大会于     年    月    日的首次业主大会会议召开之日成立。

第二章  业主大会议事规则

第三条  业主大会的议事内容：
（一）制定、修改管理规约和业主大会和业主委员会议事规则；
（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员； 
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）                            ；
（十二）                            ；

第四条  业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由大会召集人确定。
（一）集体讨论的形式;
（二）书面征求意见的形式。

第五条  业主大会表决票采用以下第     种形式回收：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。

第六条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会每    年召开一次定期会议（每年至少应召开一次）。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）20％以上业主提议； 
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。

第七条  业主大会会议的前期准备工作包括：
（一）会议筹备工作 业主委员会应做好开会前的准备工作。包括草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主身份等，并在业主中推选表决票、选票的唱票人、计票人和监票人各若干人。 需要委托物业服务企业工作人员代为上门派票、收票的，应办理委托手续。
（二）发布公告 业主委员会应在业主大会召开会议前15日将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

第八条  采用集体讨论方式召开业主大会会议的程序一般包括以下内容：
（一）业主委员会就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）业主委员会就本次会议需要决议事项进行说明；
（三）参加会议的业主就需要决议事项逐一进行投票表决；
（四）业主委员会计收有效票；
（五）业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（六）业主大会业主委员会就决议事项的执行和处理作出说明；
（七）通报大会议事决定；
（八）业主委员会将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；
（九）业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。 业主委员会应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第九条 采用书面形式召开业主大会会议的程序一般包括以下内容：
（一）业主委员会就业主大会讨论事项作出公告征求意见或向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（二）征求意见规定的时间截止后，业主委员会收集业主反馈意见，并予以公示。
（三）需要投票表决的，应由业主共同投票表决。业主委员会计收有效表决票（回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由业主委员会应以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例）； （四）业主委员会将投票统计结果在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督； 业主委员会公布表决的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（五）业主委员会就决议事项的执行和处理作出说明；
（六）业主委员会根据投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。 （七）业主委员会应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第十条   首次业主大会会议应包括的内容：
（一）表决通过管理规约、业主大会和业主委员会议事规则；
（二）选举产生业主委员会；
（三）                                            。

第十一条  业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无民事行为能力或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。
（二）业主是自然人的，可以书面委托其他人参加投票。
（三）业主是单位法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

第三章 业主委员会议事规则

第十二条  业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）组织业主委员会的换届选举；
（三）代表业主大会签订物业管理服务合同； 
（四）监督管理规约的实施；
（五）配合镇政府、街道办事处、镇政府（街道办）物业管理部门或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同；
（七）业主大会赋予的其他职责。

第十三条  业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法；
（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修资金等；
（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；
（六）本人、配偶及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业内任职。 业主委员会主任、副主任原则上应由具有佛山市户籍的委员担任，但全部委员均不具有佛山市户籍的除外。

第十四条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。 经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。 业主委员会召开会议时，可邀请所在地镇政府、街道办事处、镇政府（街道办）物业管理部门和社区居民委员会派员列席会议。

第十五条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。 执行秘书的津贴数额为：       元/月，从         列支。
 
第十六条 业主委员会的任期为 2 年。业主委员会任期届满前3个月内，业主委员会应当报告镇政府（街道办）物业管理部门和社区居民委员会，同时开展换届选举工作。

第十七条  业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的，应当在    月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第十八条  分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。 增补的候选人从新一期物业的业主中推举。 增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过9人。

第十九条  业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或镇政府（街道办）物业管理部门建议中止其委员资格，经业主委员会会议通过后，将情况在小区内公告：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）因违法犯罪原因不能履行委员义务的；
（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
（四）连续三次以上缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物的；
（八）本人、配偶或直系亲属在物业管理项目所聘请的物业服务企业内工作的；
（九）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。 其中（一）、（二）项情况，委员资格自业主委员会会议通过后终止，其他情况须报业主大会通过后终止。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日以内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。

第二十条  业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主委员会违反有关规定作出的决定造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担责任。

第二十一条  以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会全体委员1/2以上签字后方可对外公布。 有下列情况之一的，还须经全体委员过2/3以上签字：
（一）关于专项维修资金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）向区、镇（街道）主管有关部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；
（八）                                           。

第二十二条  业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地镇政府（街道办）物业管理部门，并在所在地镇政府、街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第二十三条  经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
 
第二十四条  业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金收支情况；
（九）                                 。
本物业区域的档案采取以下第   种方式保管：
（一）由业主委员会指定专人保管；
（二）委托所在地镇政府（街道办）物业管理部门或社区居民委员会管理。 业主大会、业主委员会的表决票和会议记录等资料应保留2年以上。

第二十五条  业主委员会活动经费用于下列开支： （一）业主大会、业主委员会会议开支，计         元/年； （二）必要的日常办公等费用，计        元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用        元/月，具体支付对象如下：
（1）         ，费用         ；
（2）         ，费用         ；
（3）         ，费用         。
业主委员会开展工作的经费从              开支。
经费收支帐目由            代为管理，经费收支帐目每   月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第二十六条 业主大会、业主委员会可以按照国家财务管理规定，建立财务制度，每届届满可以进行财务审计，审计结果应在小区内公示。    
同一物业管理区域内，有20%以上业主书面提议进行财务审计的，应当进行财务审计，审计费用由全体业主分担。

第四章 附则

第二十七条  本议事规则和本议事规则的修订经业主大会会议通过后生效，同时报当地镇（街道）物业管理部门备案。 本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

第二十八条  本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。