漳州市物业管理规定

漳政综[2008]67号

　　漳州市人民政府关于印发《漳州市物业管理规定》的通知

　　各县（市、区）人民政府，漳州开发区、常山开发区管委会，市直各单位：

　　《漳州市物业管理规定》已经市政府2008年第九次常务会议研究通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　漳州市人民政府
二00八年四月三十日

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条本规定适用漳州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

　　第三条漳州市住房保障与房地产管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作。主要职责有：

　 （一）负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理的相关规范性文件；

　 （二）指导、监督全市物业管理工作；

　 （三）负责三级（含暂定三级）物业服务企业资质审核发证和资质检查工作；

　 （四）负责市区范围内物业专项维修资金的监管工作；

   （五）负责物业管理重大矛盾纠纷协调处理工作；

   （六）负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理工作，加强对物业服务企业服务行为监管；

   （七）指导、监督市物业管理协会开展工作，促进市物业管理协会加强行业指导和行业自律。

　　各级建设、规划、城市管理行政执法、卫生、环保、消防、物价、工商、公安等有关部门，按照各自职责做好物业管理有关监督管理工作。

    第四条县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。主要职责有：

    （一）指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会物业管理工作；

     (二）负责业主大会和业主委员会成立和备案工作；

    （三）负责物业服务企业三级（含暂定三级）资质初审和资质检查复审工作；

    （四）建立物业管理投诉受理制度，及时处理物业管理矛盾纠纷；

    （五）加强对物业企业服务行为、服务质量、业主大会和业主委员会行为的日常监管；

    （六）负责物业服务合同和临时管理规约的备案工作。

　　县（市）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金的监管工作。

　　第五条街道办事处（乡镇人民政府）应负责本行政区域内物业监督管理和社区建设之间的关系协调工作。主要职责有：

    （一）负责检查、监督居（村）民委员会物业管理工作；

    （二）负责筹建业主大会并指导成立业主委员会，负责解散业主大会后的财产清算工作；

    （三）加强对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监管，协调物业管理与社区建设之间的关系，协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的纠纷投诉；

    （四）积极引导旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理；

    （五）负责辖区内物业服务企业三级（含暂定三级）资质检查的初审工作。

　　第六条居（村）民委员会负责配合有关部门共同做好辖区内日常物业管理活动的指导、监督、检查工作。主要职责有：

    （一）负责对辖区内业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督；

    （二）负责监督业主委员会做好物业服务合同终止的物业管理移交工作；

    （三）派员参加解散业主大会后的财产清算工作；

    （四）对已经自然形成且无争议的区域，负责向县（市、区）房地产行政主管部门书面提议确认物业管理区域；

    （五）协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的纠纷。

　　第七条独立的非住宅物业项目可以作为一个独立的物业管理区域。

　　第八条在一个物业管理区域内物业管理区域业主人数在100户以上的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表，并由业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的各业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、及弃权的具体票数须经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主本人拒不签字的，视为弃权。在实施物业管理的住宅小区，每幢房屋至少推选一名业主代表；在别墅区，每10套别墅至少推选一名业主代表。

　　第九条总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区或总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅，开发建设单位应当采取招标投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。

　　提倡其他建设项目的开发建设单位采取招标投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，若投标人少于3人的，经物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第十条开发建设单位应当在销售、安置物业之前，制定临时管理规约，临时管理规约要在制定后30日内向县（市、区）房地产行政主管部门备案。

　　临时管理规约的内容不得违反法律法规，不得损害公共利益和物业买受人的合法权益。

　　第十一条开发建设单位应当在物业销售、安置之前，将临时管理规约向物业买受人、被拆迁安置人明示，并予以说明。物业买受人、被安置人在与开发建设单位签订物业买卖、拆迁安置合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

    第十二条开发建设单位是前期物业管理的招标单位，应当在所在地房地产行政主管部门的监督下负责前期物业管理的招投标工作，并在以下时限完成招标投标工作：

    （一）新建现售商品房项目应当在现售前30日内；

    （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前；

    （三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内。

    第十三条开发建设单位应当与物业服务企业办理物业承接验收手续，查验中发现不符合要求的配套设施、设备、工程质量等问题，由开发建设单位负责整改，开发建设单位应在30日内将符合验收要求的相关手续报县级以上房地产行政主管部门备案。

    物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将有关资料移交给业主委员会。

    第十四条在规划、扩初方案会审时，开发建设单位应邀请所在地房地产行政主管部门参加，并在设计文本中明确物业管理用房的具体位置及相应面积。

    城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。物业管理用房确定后，开发建设单位在办理物业承接验收手续时，应移交给物业服务企业，并报县以上房地产行政主管部门备案。

    物业管理用房产权归全体业主所有，由物业服务企业使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

    第十五条外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，需持物业服务企业资质证书等有关合法有效证件，依法到所在地工商局办理有关手续，同时到漳州市住房保障与房地产管理局办理备案登记手续。

    物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定提供相应的物业服务，并接受业主监督，自觉加入行业协会，遵循行业协会章程及其他自律规定。

    第十六条物业服务企业应当在物业管理区域内公布物业服务项目、服务标准及收费标准。

    物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

    第十七条对物业管理区域内违反有关城市管理、治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当予以劝阻、制止，并及时向相关行政部门报告。

    第十八条县（市、区）房地产行政主管部门应当建立健全投诉、举报制度，公布投诉、举报电话，在接到投诉、举报后及时对投诉、举报内容核查处理，并将核查处理结果通知投诉、举报人。

    第十九条在物业管理区域内侵占公共区域的违法建设行为由市城市管理行政执法局或县（市）规划行政主管部门依法处罚。

    在物业管理区域内擅自拆改房屋承重结构等违法行为，由建设行政主管部门依法处罚。

    除前两款外在物业管理区域内违反物业管理法律、法规规定应由房地产行政主管部门处罚的违法行为，由县级以上的房地产行政主管部门根据有关规定进行处罚。

    在物业管理区域内违反相关法律法规的违法行为，由相关行政部门根据有关规定进行处罚。

    第二十条物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，业主委员会应当督促其限期整改，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任；业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。

    第二十一条当事人对行政处罚决定不服的，可接到行政处罚决定书之日起六十日内向做出行政处罚决定部门的上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议；也可在三个月内直接向人民法院提起行政诉讼。

    第二十二条房地产行政主管部门或者其他有关行政部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

    第二十三条本规定自2008年5月1日起施行。1996年12月24日公布的《漳州市住宅区物业管理暂行规定》同时废止。