海南省物业服务收费管理办法

琼发改收费[2006]1052号

海南省发展与改革厅 海南省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知

各市县物价局、房产局，洋浦经济发展局，相关物业管理企业：

为进一步规范物业服务收费管理和物业管理行业的收费行为，促进物业服务管理行业的健康发展，依据国务院《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，结合我省实际，制定了《海南省物业服务收费管理办法》，现印发给你们，望认真贯彻执行。在执行中有什么问题，请及时报告我们。
附：海南省物业服务收费管理办法

二00六年六月二十日



海南省物业服务收费管理办法

第一条 为规范物业服务管理收费行为，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费管理。
本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。
第三条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管机关。物业服务收费管理实行分级管理。
省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，依据国家有关规定，制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作。并具体负责在省工商行政管理部门注册登记的物业管理企业的物业服务收费监督管理工作。市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区物业的服务收费实行政府指导价。
高档住宅区写字楼、别墅物业的服务收费实行市场调节价。
普通住宅区物业与高档住宅区物业的具体标准，由省建设行政主管部门商省价格主管部门制定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，由省价格主管部门会同省建设行政主管部门根据物业的类型、服务内容及服务质量等因素，制定物业服务收费等级标准和相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整。
第八条 业主委员会应当按照业主大会的决定，会同物业管理企业依据省价格、建设主管部门制定公布的物业服务内容与标准，结合本物业管理区域的实际情况，测评小区的物业收费等级，按相应的等级基准价及其浮动幅度，商定具体收费标准。
未成立业主委员会的普通住宅区物业服务收费不得超过政府指导价的基准价标准。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第九条 因特殊原因，要求向上或向下突破物业收费等级标准的，由物业管理企业和业主委员会双方协商一致，报经具有管辖权的价格主管部门核准，可另定收费标准。
第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 本《办法》第十一条第三款第2项费用作为物业日常维修养护费应单独列支。物业管理企业不得挪作他用。
物业管理企业应当按时将物业日常维修养护费使用情况向业主公示通报。物业管理企业依法撤销或退出后，物业日常维修养护费结余部分归全体业主共同所有，物业管理企业应依法及时转交新的物业管理企业或业主委员会。
第十三条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十四条 实行政府指导价的物业服务收费中的日常维修养护费，单独列帐管理，专款专用，并每半年向业主、使用人公布，结余的转下年度使用。
第十五条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理服务双方自商定物业服务收费标准之日起，十日内应当向同级价格主管部门办理备案登记手续，备案有效期为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。
第十六条 物业管理企业报同级价格主管部门办理备案登记应提交下列材料：
（一）物业服务收费备案登记表一式三份；
（二）营业执照复印件；
（三）资质证书复印件；
（四）物业服务委托管理合同复印件；
（五）物业管理企业与业主委员会（或业主代表）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；
（六）批准成立业主委员会的相关材料；
第十七条 价格主管部门对备案材料进行审核，在十五个工作日内，办结备案手续。
有下列情形之一的，价格主管部门不予备案。
（一）备案材料不全的；
（二）备案材料有虚假的；
（三）收费标准与相应的服务等级标准不符，且无正当理由的；
（四）其他条件不符合的。
第十八条 物业服务收费备案期间，发生物业管理企业变更、物管企业资质等级降低、管理面积减少、服务管理质量相对下降等情况，经服务双方商定需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理物业收费标准变更备案手续。不变动收费标准的，待备案期满后重新报备。
第十九条 物业管理企业必须按照国家发展改革委和建设部《物业服务收费明码标价规定》，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
经核准备案的物业服务收费标准由相应的价格主管部门汇总在海南价格网（网址：www.hainanpi.gov.cn）上公布，接受社会监督和群众查询。
第二十条 经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主（使用人）缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。
物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。
第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
（经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收）。
第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业小区公共水电费用应由业主（使用人）分摊，分摊办法另行规定。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得利益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规和政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
物业管理企业违反价格法律、法规和本办法，由政府价格主管部门依据有关法律法规依法予以处罚。
业主、使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十七条 当服务双方发生收费纠纷时，由业主委员会负责出面调解或由价格主管部门、物业行政主管部门出面调解处理。
第二十八条 本办法由海南省发展与改革厅会同海南省建设厅负责解释。
第二十九条 本办法自下文之日起实施。《海南省物价局关于印发〈海南省物业管理服务收费规定〉的通知》（琼价营字[1999]404号）同时废止。

二00六年六月二十日