惠州市物业服务收费管理暂行规定

第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（粤价〔2004〕22号），结合本市实际，制定本暂行规定。

   第二条 本暂行规定适用于本市行政区域内取得合法经营资格的物业管理企业的物业服务收费行为。

   第三条 本暂行规定所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

   第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

   第五条 市价格主管部门会同市房产管理部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

   各县、区价格主管部门会同同级房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

   第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

   第七条 我市辖内的住宅（不含别墅，下同）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

   第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区范围内的由市价格主管部门会同市房产管理部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，其他各县、区由当地价格主管部门会同房产管理部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据当地价格主管部门和房产管理部门公布的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费标准需要调整时，由物业管理企业与业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定。

   实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

   第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

   包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

   酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

   第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

   第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

   实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

   物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

  （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
  （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含高层楼宇的电梯、智能电子监控、供水加压设备等的维护保养费用）。
  （三）物业管理区域清洁卫生费用。
  （四）物业管理区域绿化养护费用。
  （五）物业管理区域秩序维护费用。
  （六）办公费用。
  （七）物业管理企业固定资产折旧。
  （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。
  （九）经业主同意的其它费用。

   物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

   第十二条 公共用水电费用，包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水，自来水损耗费用可另行分摊，但必须独立设置水、电计量表，否则不得向住户分摊。

   凡属向住户分摊的公共用水、用电费用，必须单独列账，向住户公布费用分摊的办法和总金额以及各住户应负担的金额等。严禁把分摊的公共用水、用电费用与住户自用的水、电费用混合统收。

   第十三条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

   物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

   业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

   第十四条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

   第十五条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

   第十六条 业主或装饰装修公司应当按照建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理规定》第十六条规定，与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，明确装饰装修期间各方的权利义务及责任等。

   第十七条 住宅小区机动车停放服务收费管理按照《惠州市机动车停放服务收费管理办法》规定，实行政府指导价和属地管理原则，各县、区辖内的住宅小区机动车停放服务收费政府指导价由县、区价格主管部门制定并公布。具体收费标准由物业管理企业和业主大会或全体业主（车主）根据所在县、区价格主管部门公布的政府指导价内协商确定，并报当地价格主管部门备案。

   第十八条 住宅小区物业管理企业从维护小区安全出发，需要收取区内住户出入证（卡）、汽车出入证（卡）工本费的，应与业主委员会或全体业主（车主）按照合理原则协商确定后收取，不得强行收取上述证（卡）工本费。

   第十九条 住宅小区内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收费用的，按不超过委托收取总额3%或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。

   第二十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

   业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

   物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

   第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

   第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

   第二十三条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

   第二十四条 物业服务收费（包括物业管理企业接受委托的收费）必须实行明码标价。明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话（12358）等。物业管理企业应当在物业服务区域内的显著位置和收费处设明码标价牌进行公示，并按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价牌规格标准由市价格主管部门统一规定，由各县、区价格主管部门负责监制。
  
   第二十五条 物业管理企业有下列行为的，由价格主管部门依法查处：
（一）超出政府指导价上浮幅度标准收取物业服务收费的；
（二）擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；
（三）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；
（四）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

   第二十六条 本暂行规定自2005年7月1日起执行。原市价格主管部门和物业管理行政主管部门印发的相关物业服务收费政策文件与本文相抵触的以本暂行规定为准。