晋江市人民政府印发关于实施住宅专项维修资金管理办法意见的通知

晋政文（2010）241 号

各镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，安平管理处，市直各单位：
《关于实施住宅专项维修资金管理办法的意见》已经市政府 第 35 次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一〇年八月十一日
 

关于实施住宅专项维修资金管理办法的意见

第一部分 总则
一、为加强我市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部 位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金 所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及国家住建部和财政部联合 发布的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本意见。
二、本市行政区域内住宅 （包括经济适用房、集资合作建房、安居房、实行产权调换的拆迁安置房）专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本意见。属房改房的，按原规定办理；属售后公有住宅的，由市财政局会同市规划建设与房产 管理局另行制定实施细则。
（一）本意见所称住宅专项维修资金，是指业主、建设单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后 的维修和更新、改造的资金。
（二）本意见所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本意见所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、 绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库 、公益 性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（三）下列各项不属于住宅共用部位共用设施设备：
1、居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。
2、居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。
3、居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。

三、下列物业的业主应当按照本意见的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外 与单幢住宅结 构相连的非住宅。
四、业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

五、住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储 、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

六、市规划建设与房产管理局会同市财政局 负责全市住宅专项维修资金的管理、指导和监督工作。

第二部分 住宅专项维修资金交存的主体、标准和时间
七、住宅的业主 、非住宅的业主应当按下列规定交存住宅专项维修资金。
（一）本意见施行后申请办理预售许可证或现房销售许可证的（以下简称新楼盘），应以如下标准及程序交存住宅专项维修资金：

第三部分 住宅专项维修资金使用的原则、程序和分摊列支方法

十、住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，专项用于物业保修期满后的住宅共用部位、设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十一、住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向物业所在地房地产主管部门申请列支。
（五）房地产主管部门审核同意后 ，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
十二、住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目 、费用预算、列支范围 、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况 的处置办法等。
（二）业主大会依法通过使用方案。
（三）物业服务企业组织实施使用方案。
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报房地产主管部门备案；房地产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
（六）业主委员会、物业所在地房地产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
十三、发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新 、改造的，按照以下规 定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本意见第十一条第（四）款、第（五）款、第（六）款的规定办理。
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本意见第十二条第（四）款、第（五）款、第（六）款、第（七）款的规定办理。发生紧急情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，物业所在地房地产主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主 住宅专项维修资金分户账中列支。
十四、住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）用于房屋本体楼共用部位、共用设施设备的，由该楼房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）用于二户或者二户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
（四）在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
十五、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
十六、因对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、 改造，使用住宅专项维修资金的，先以受益总建筑面积按本意见 第十四条、第十五条规定分摊到各相关物业，以每平方米所分摊金额核算；再以受益的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比 例分摊；其中，应由业主承担的从受益业主账户中列支分摊。
十七、住宅共用部位、共用设施设备在保修期内应由建设单位承担的维修和更新 、改造费用由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。
十八、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任依法应由相关单位承担的，所需费用不得从住宅专项维修资金中列支。
十九、依法属于物业服务费用支出范围的住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用住宅专项维修资金。
二十、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

二十一、住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

第四部分 住宅专项维修资金续筹
二十二、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足 15 元每平方米的，业主可以分别参照以下各情况续交。
（一）已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、 时限和金额依法由业主大会决定，并报送房地产主管部门备案。
（二）未成立业主大会、有实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹参照本意见第七条第（二）款由实施物业管理的企业或房屋管理者做出方案，经具有共有关系专有部分占建筑 物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主书面同意， 并报送房地产主管部门备案，并由实施物业管理的企业或房屋管理者与房地产主管部门签订 《住宅专项维修资金代收代缴协议》后执行。
（三）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住房，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共 用设施设备具有共有关系的业主共同（或业主代表）提出续缴方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主 且占总人数 2/3 以上的业主书面同意，并报送房地产主管部门备案后执行。
（四）续交的交存时间一般以交存到每平方米 50 元为止。

第五部分 维修资金的监管
二十三、市房地产主管部门可委托两家以上商业银行作为住宅专项维修资金专户的管理银行。但一个楼盘的维修资金只能交存至一个专户管理银行。

二十四、专户管理银行应当与房地产主管部门签订服务合同方可进行交存、划转资金，并严格按照服务合同执行。

二十五、住宅专项维修资金核算账户的设立。市房地产主管部门设立总账户，按物业管理区域（项目）为单位设账，实行四级账户核算。总账户为一级核算，每个物业管理区域（项目）设立二级核算，每一幢楼设立三级核算，每个业主设立四级核算。
业主个人交存的住宅专项维修资金核算到户。

二十六、在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。 利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意，并报房地产主管部门备案后，由业主大会办理购 买手续；未成立业主大会的，一般不予办理购买手续。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

二十七、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息。
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。
（三）利用住宅共用部位 、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。
住宅共用设施设备报废后回收的残值。

二十八、房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到房地产主管部门办理注销手续 ，并到物业所在地的房 地产主管部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续并办理账户注销手续。

二十九、业主转让房屋所有权时，转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户，受让方应及时持有 效的权属证明到物业所在地的房地产主管部门办理户名变更手续。
三十、房地产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金 交存、使用、增值收益和结存的总额。
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。
（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

三十一、专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房地产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。 房地产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余 额的查询。
三十二、住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
三十三、住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。
市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
三十四、未成立业主大会的，业主交存的住宅专项维修资金，由房地产主管部门代管，并接受同级财政、审计部门的监督。
三十五、成立业主大会的，住宅专项维修资金的代管可由业主大会决定，并接受市审计、财政和房地产主管部门的监督。
住宅专项维修资金原则上不再从原先由房地产主管部门委托指定代收的商业银行转存到其它商业银行。
确实需要转存到其它商业银行的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意后，由房地产主管部门协助办理转存到其他专户管理银行。
三十六、住宅专项维修资金交存专用票据的领购、使用、 保管、核销等工作由代管机构负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。

第六部分 相关责任
三十七、违反本意见规定，挪用住宅专项维修资金的，依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由县级以上地方人民政府房地产主管 部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得 ，处挪用金额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
房地产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
三十八、住宅专项维修资金交存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。
住房购买人未按本意见交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人。
未交住宅专项维修资金给予办理房屋入住手续并将房屋交付给购房人的 ，由建设单位负责缴交。事后建设单位可向相关责任人追缴。由房地产主管部门责令限期改正， 逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
三十九、住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等管理过程违反财政部门票据管理有关规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定予以处理。

第七部分 附则
四十、住宅专项维修资金的交存、使用、退还、单元户名变更等流程及方式，由房地产主管部门另行制定并公布。
四十一、本意见由市规划建设与房产管理局 、财政局负责 解释。
四十二、本意见自发布之日起三十日后施行。