开封市住宅专项维修资金管理办法

第一章　总 则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称商品住宅包括普通商品房屋、经济适用房等政策性保障房屋、单位集资合作建房、拆迁安置房等商品住宅。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
　　第五条　市、县人民政府房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
市、县人民政府房地产主管部门指定的住宅专项维修资金管理机构（以下简称住宅专项维修资金管理机构），具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

第二章　交 存
　
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。　
第七条 商品住宅的住宅专项维修资金由业主交存；廉租住房的住宅专项维修资金由产权人交存。
已售出的公有住房的首期住宅专项维修资金由售房单位交存；续交的，由业主交存。
第八条　商品住宅、非住宅的首期住宅专项维修资金按下列标准交存：
　　（一）无电梯房屋由业主按建筑面积每平方米40元交存；有电梯房屋由业主按建筑面积每平方米60元交存；别墅由业主按建筑面积每平方米100元交存；非住宅由业主按建筑面积每平方米120元交存；
　　（二）廉租住房，无电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米40元交存；有电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米60元交存。
市房地产主管部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价，适时调整并公布首期住宅专项维修资金的交存标准。
第九条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金： 　　
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第十条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 　　
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十一条　业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金、商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由住宅专项维修资金管理机构代管。
住宅专项维修资金管理机构应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 　　
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
首期住宅专项维修资金，业主可以直接存入住宅专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到住宅专项维修资金之日起30日内，将代交的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。尚未售出的房屋，由房地产开发企业在办理房屋所有权初始登记时代交该部分房屋的专项维修资金。
　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
　　第十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
　　第十四条　业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
　　（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
已售公有住房的住宅专项维修资金专户，按售房单位设账，按幢设分账；业主续交时，按房屋户门号设分户账。
　　（二）业主委员会应当通知住宅专项维修资金管理机构；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
　　（三）住宅专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
　　第十五条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。 实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理。
第十六条 业主大会决定实行业主自主管理的，由业主大会决定住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受住宅专项维修资金管理机构的监督。
住宅专项维修资金管理机构应当将代管的住宅专项维修资金划转业主委员会开立的住宅专项维修资金专户。
第十七条 业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期住宅专项维修资金数额30%的，应当由业主续交。商品房屋的住宅专项维修资金数额续交后应不少于首期住宅专项维修资金。公有住房的住宅专项维修资金业主首次续交标准执行本办法第八条第（二）项规定；业主分户账账面余额不足首次续交的住宅专项维修资金数额30%时，应当由业主再次续交，再次续交后的住宅专项维修资金数额应不少于业主首次续交的住宅专项维修资金。续交住宅专项维修资金，可以一次性足额续交，也可以分期续交。已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由住宅专项维修资金管理机构决定。
　　第十八条 房屋共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充住宅专项维修资金。利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，应当主要用于补充住宅专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。
　　第十九条 房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让人应当将结余的住宅专项维修资金支付给原业主。当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的，从其约定。
　　第二十条 房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：
　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
　　（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。　
第二十一条 本办法实施前已售出但未建立住宅专项维修资金的房屋，由业主大会决定是否补建住宅专项维修资金，决定补建的，按照本办法第八条、第九条补建；决定不补建的，其住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由相关业主负责。
第二十二条　专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第二十三条 住宅专项维修资金自交存之日起，按照国家规定的银行存款利率计息，由代管单位与专户管理银行按年结存到户。住宅专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息；一年后，按银行同期一年期定期存款利率计息。　

第三章　使 用

第二十四条　住宅专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十五条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十六条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：
（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）地下室出现渗漏、积水的；
（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
（九）其它情况。
第二十七条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；
（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
（三）避雷设施不满足安全要求的；
（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；
（七）其他情况。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照下列规定分摊：
（一）商品房屋之间，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）已售公有住房之间，按照相关楼幢建筑面积从公有住房住宅专项维修资金专户分账中按比例分摊。公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金不足时，差额部分由相关业主按照各自拥有物业建筑面积从住宅专项维修资金分户账中按比例分摊。
（三）已售公有住房与商品房屋或商品住宅与非住宅之间，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本款第（一）项、第（二）项规定分摊。
（四）未售出商品住宅、非住宅或公有住房，由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。
第二十九条　住宅专项维修资金实行政府代管的，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： 　　
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议； 　　
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议； 　　
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； 　　
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地住宅专项资金管理机构申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； 　　
（五）住宅专项维修资金管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 　　
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
　 第三十条　住宅专项维修资金实行业主自主管理的，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：　
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等； 　　
（二）业主大会依法通过使用方案； 　
　 （三）物业服务企业组织实施使用方案； 　
　 （四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报住宅专项资金管理机构备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；住宅专项资金管理机构或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正； 　　
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 　　
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第三十一条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金： 　　
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十九条第四项、第五项、第六项的规定办理； 　
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第三十条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。 　
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，住宅专项资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第三十二条 鼓励通过公开、公平、公正的竞选招标方式选定具有相应资质的维修施工单位。维修项目费用较小的，可以采取简易方式，选定维修施工单位。
第三十三条 业主委员会或者相关业主，可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。
第三十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第三十五条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。
　　利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　第三十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
　　（一）住宅专项维修资金的存储利息；
　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第三十七条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
　　受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
　　第三十八条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
　　（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
　　第三十九条　住宅专项维修资金管理机构，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
　　专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，随时接受业主和有关单位对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。
第四十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第四十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。　
第五章　法律责任

第四十三条　公有住房售房单位有下列行为之一的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十五条之规定，由市、县财政部门会同同级房产主管部门责令限期改正：
　　（一）未按本办法第九条、第十二条第四款规定交存住宅专项维修资金的；
　　（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
　　（三）未按本办法第二十八条规定分摊维修、更新和改造费用的。
　　第四十四条　开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条之规定，由市、县房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
　　开发建设单位未按本办法第二十八条规定分摊维修、更新和改造费用的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条之规定，由市、县房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第四十五条 业主未按规定或业主大会决议续交、补建住宅专项维修资金，或者拒不分摊维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。
　　第四十六条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定，由市、县房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　市、县房产主管部门挪用住宅专项维修资金的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定，由上一级房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 市、县人民政府房地产主管部门、住宅专项维修资金管理机构违反本办法第三十五条规定的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定，由上一级人民政府房产主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
市、县人民政府财政部门违反本办法第三十五条规定的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会或者业主委员会违反本办法第三十五条规定的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定，由市、县房产主管部门责令改正。
　　第四十八条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
　　第四十九条　住宅专项维修资金主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章　附 则
　　第五十条 本办法自2010年10月1日起施行。