文登市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业管理健康发展，根据《山东省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于文登市行政区域内经工商行政管理机关登记注册并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业，对住宅物业及写字楼、工业园区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅物业提供社会化、专业化物业服务的收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条 市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的监督与管理工作，制定本市物业服务收费的管理办法。

第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公平的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。

物业管理服务收费属经营性收费，根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由市物价局会同市房地产管理局负责制定（见附表）。

（一）已成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与所聘物业管理企业在政府指导价范围内协商确定，经业主大会批准并报市物价局备案后执行。协商不成的或未成立业主大会的住宅小区，由物业管理企业根据政府指导标准提出意见，报市物价局核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区，建设单位与其选聘的物业管理企业参照《指导标准》及有关服务规定标准，就物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，在前期物业服务合同中予以明确规定，在办理《商品房预售许可证》前，报价格及物业主管部门备案，并在其销售点予以公示，在与购房人签订买卖合同时予以明确告知。合同管理期限届满时，按本办法第六条第（一）款办理。

（三）写字楼、工业园区、商场（商埠）、宾馆（酒店）、独立别墅区等公共性服务收费实行市场调节价，按当事人双方协商议定的标准收取，报市物价局备案后执行。

（四）代办性服务收费实行政府指导价，按实际发生金额的3%收取代办服务费。

（五）特约性服务收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（六）在物业管理区域内，安装并使用中央空调、电梯、二次加压泵、单元楼内公共照明等物业项目，其设备运行电费及维护检测费属代收代缴费用，由物业管理企业单独列帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，有约定的，从其约定，没有约定的，按实际支出费用由物业使用人分摊。具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中合理约定。一、二层住户确定不使用电梯的、以及闲置房业主可不缴纳电梯使用费，但应按交费起始层的30%交纳电梯维护保养费用。

（七）未达到三级标准的小区按每月建筑平方米0.08元标准执行。

第七条 物业服务收费按建筑面积计算。已办理房产证的物业，物业服务收费按房产证载明的建筑面积计算，未办理房产证的物业，物业服务收费按售房合同中房屋建筑面积或取得资质的专业房产测绘机构的实测建筑面积计算，不计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室、阁楼不收取物业服务费。

第八条 物业服务费自办理入住手续起按月收取，如双方有约定的，从其约定。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按80%交纳。

业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业管理企业确认后，其物业服务费用由产权人按80%交纳。

第九条 业主应当按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定未按时交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用。

第十条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。已建立住房专项维修资金的，该费用从专项维修资金中列支，不足部分或没有建立专项维修资金的，由业主分摊。

第十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业按照规定向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，业主大会另有决定的除外。

物业管理区域内用于经营的场所和住房及改变用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费，可在不高于同一区域内住宅物业服务收费标准2倍的范围内，由双方协商确定。

第十二条 实行政府指导价的住宅小区物业管理服务实行等级收费，各小区类别等级由市房管局和物价局按照等级服务标准结合住宅小区物业管理情况予以确定。

第十三条 申请核定物业管理服务收费标准时，申请人应向市物价局提交下列资料：

（一）物业服务收费书面请示和申请表；

（二）物业管理企业法人营业执照；

（三）物业管理企业资质等级证书；

（四）物业服务合同；

（五）物业管理方案；

（六）物业管理成本测算材料；

（七）法律法规政策规定须提交的其他资料。

第十四条 申请备案物业管理服务收费标准时，申请人应向市物价局提交下列资料：

（一）物业服务收费备案书面材料和申请表；

（二）物业管理企业法人营业执照；

（三）物业管理企业资质等级证书；

（四）物业服务合同；

（五）物业管理方案；

（六）物业管理成本测算资料；

（七）业主临时公约；

（八）法律法规政策规定须提交的其他资料。

第十五条 业主与物业管理企业协商议定物业管理服务费用的，可以采取包干制或酬金制等两种形式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的物业管理服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

第十六条 实行物业管理服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。实行物业管理服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成主要包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、经业主大会同意的其他费用。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，严格按照标准进行收费，不得只收费不服务、多收费少服务或擅自设立收费项目乱收费。物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。

第十八条 物业管理企业在提供公共性服务、代办性服务及特约性服务时，应当与有关责任人签订书面合同，明确服务内容、收费标准和收费办法，并按合同的约定提供服务和收取费用。

第十九条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，应按本办法第六条第（四）款规定的标准向委托单位收取代办性服务费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条　在装修房屋前，业主应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并向物业管理企业缴纳装修保证金，装修保证金的收取标准为1000元。在收取装修保证金后，物业管理企业不得再向业主收取装修管理费、出入证工本费等其他费用。装修结束后，物业管理企业将予以验收。对按时清运装修垃圾、遵守装饰装修管理服务协议的，物业管理企业应在自装修结束之日起十五日内将保证金退还业主；对不按时清运装修垃圾、不遵守装饰装修管理服务协议的，物业管理企业可按装饰装修管理服务协议中的约定进行处理。对装修垃圾，业主可自行清运，也可委托物业管理企业清运，委托清运垃圾费由双方协商。

第二十一条 物业管理区域内的业主生活垃圾的清扫、收集、运输和处理费用以及单元楼外公共照明等能源费，均已计入公共性物业服务收费中，物业管理企业不得向业主另行收取。对纳入物业管理的流动商贩、收（拾）荒人员的保证金及卫生保洁费等实行市场调节价，具体收取标准由双方协商确定。

第二十二条 物业管理区域内的停车场（含露天停车场和室内停车场）收费标准实行政府指导价，具体标准详见附件二。已出售的地下停车位不得收取停车费，可收取每车位每月20元的物业服务费，用于卫生保洁、公共设施的维修保养、公共秩序维护等。物业公司利用小区共用部位设置停车场地并收取停车费的，必须经业主大会或其授权的业主委员会同意，并制定相应的停车场管理办法，明确停车场的权力和责任，报市物价局备案后执行，其收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会或其授权的业主委员会的决定使用。

第二十三条 物业管理服务收费实行明码标价制度。在实施收费前，物业管理企业必须到市价格主管部门申领《收费许可证》，或申请备案，并将其服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，接受业主监督。

第二十四条 市物价局会同市房管局对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。

第二十五条 物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第二十六条 本办法自2007年8月1日起执行，《文登市城市住宅小区物业管理服务收费规定》（文政发〔2001〕49号）同时废止。此前的其他有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准，本办法由市物价局、市房管局负责解释。

附：1、文登市住宅物业管理公共性服务等级收费指导标准

2、文登市住宅小区停车场收费标准

附件二:

备注:车型分类说明:

根据公安部《关于印发<机动车驾驶证业务工作规范>和<机动车登记工作规范>的通知》（公安管[2004]115号）确定。

中型车：车长小于6米，乘座人数（含驾驶员）大于9人且小于20人的载客汽车和车长大于等于6米，总质量大于等于4500KC且小于12000KC的载货汽车；

小型车：车长小于6米，乘座人数小于等于9人的载客汽车和车长小于6米，总质量小于4500KC的载货汽车。