浦口区物业服务收费管理实施办法

第一条　　为规范浦口区物业服务收费行为、促进新区物业行业的健康发展，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，根据宁价房（2005）058号《南京市物业服务收费管理实施办法》的有关规定，制定本办法。
第二条　　本办法适用于具有国家物业管理企业资质的企业，对浦口区行政区域内的各类物业提供公共服务的收费行为。
第三条　　本办法称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条　　区政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条　　区物价局会同区房产局负责全区的物业服务收费的实施和管理监督工作，制定全区物业服务收费的管理办法及相关政策规定。
第六条　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条　　浦口区物业服务收费根据物业的性质分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条　　实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由区物价局会同区房产局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费标准，向社会公布。
第九条　　业主大会成立之前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费标准应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经区物价局核准。
以招投标方式或协议方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准，建设单位应根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格30日前将拟定的收费标准报区物价局确认，建设单位应在确认的收费范围内进行前期物业管理招标或确定协议价格，并将最终收费标准报区物价局备案。区物价局和区房产局对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的价格违法违规行为。
区物价局根据物业管理企业申报、备案的标准，结合实际情况，分别核批前期物业管理公共服务试行收费标准和试行时间，试行期为一年，或至业主大会成立止，以先到达者为准。
第十条　　业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条　　实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定，二者均须将收费标准报区物价局备案。
第十二条 物业管理公共服务费用的构成因素有：
１、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
２、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
３、物业管理区域清洁卫生费用；
４、物业管理区域绿化养护费用；
５、物业管理区域秩序维护费用；
６、物业管理企业办公费用；
７、物业管理企业固定资产折旧费用；
８、经业主大会同意的其他费用；
９、合理利润（普通住宅不超过８％）；
１０、法定税费。
第十三条　　业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按规定交纳，但业主负最终交纳责任。
物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权登记证的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。
业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按区物价局核准的或已约定的公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。
第十五条　　前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的 ，业主交纳的物业管理服务费可低于规定（约定）收费标准的15%—30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，其差额部分由开发建设单位补偿给物业管理企业。
第十六条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经区物价局批准可收取停车管理服务费，具体标准由区物价局在市规定的范围内核定。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按区物价局核准的收费标准计次收费。
第十七条　　物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业合同另有约定外，应由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主委员会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所发生的水电费不得向业主分摊。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。
第十八条　　物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位的委托，向物业管理区域内的最终用户代收上述有关费用，并与委托单位签定有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第十九条 设有集中供暖系统的物业，应按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主大会同意后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物也管理企业在前期物业服务合同中约定。供暖期结束后，物管企业应向业主公布收支情况，若有节余，应结转下期供暖使用，不得挪做他用。
第二十条 业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定交纳装修管理服务费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金、装修人员出入证工本费和电梯使用费等费用。
第二十一条　　物业管理服务收费应实行明码标价，物业管理企业应当按区物价局的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业企业应定期（半年或一年）以书面形式向业主或使用人公布物业服务收费以及小区内其他各项费用的分摊、收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和区物价局的监督。
第二十二条　　物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月。
第二十三条　　业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十四条　　凡在浦口区行政区域内提供物业服务的各物业管理企业均需执行本办法，对违反价格法律、法规和规定的物业管理企业，区物价局可依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十五条　　本办法由区物价局会同区房产局负责解释。
第二十六条 本办法未尽事宜，均遵循相应的国家、省、市办法或规定。
第二十七条 本办法自2006年十一月一日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。