黑河市城区物业分级管理规定

服务等级

            一        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(一)

基

本

要

求

1、按规定签订规范的物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务收费标准。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行科学管理。

6、管理服务人员统一着装，佩戴明显标志，行为规范，文明服务。

7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的（费用不包含在物业服务费用内，其费用另行收取），公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。

服务等级

           一        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(二)

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、房屋外观完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；空调安装位置统一有序；阳台封闭符合规定，规格色调一致，不超出外墙面。

5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门进行处理。

6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门进行处理。

7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

服务等级

            一        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(三)

共

用

设

施

设

备

维

修

养

护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95％，按规定时间定时开关（路灯、楼道灯单独设表的，电费由各业主户均摊，没有单独设表的由业主自行解决）。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

服务等级

            一        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(四)

协

助

维

护

公

共

秩

序

1、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

5、看管公共财产，包括楼道内的单元门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

服务等级

            一        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(五)

保

洁

服

务

1、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾日产日清。

2、小区公共区域（小区道路、广场、停车场、绿地等）每日清扫2次，保持干净整洁；公共楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；及时清除道路积水、积雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次。每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)

绿

化

养

护

管

理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有较好的观赏效果。

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务

等级

            二        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(一)

基

本

要

求

1、按规定签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全。

5、运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。

6、管理服务人员统一着装，佩戴明显标志，行为规范，文明服务。

7、公示12小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，费用不包含在物业服务费用内，其费用另行收取，并公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

服务

等级

            二        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(二)

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、房屋外观完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；空调安装位置统一有序；阳台封闭统一有序。

5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门进行处理。

6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门进行处理。

7、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志

服务

等级

            二        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(三)

共

用

设

施

设

备

维

修

养

护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90％，按规定时间定时开关（路灯、楼道灯单独设表的，电费由各业主均摊，没有单独设表的由业主自行解决）。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

服务

等级

            二        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(四)

协

助

维

护

公

共

秩

序

1、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3，对进出小区的车辆进行管理。车辆停放有序。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

5、看管公共财产，包括楼道内的单元门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

服务

等级

            二        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(五)

保

洁

服

务

1、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾日产日清。

2、小区公共区域（小区道路、广场、停车场、绿地等）每日清扫1次，保持干净整洁；公共楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯半年清洁1次；及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次。每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)

绿

化

养

护

管

理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、花草树木生长良好，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂，树木无歪斜，适时补种

3、草坪及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

服务等级

            三        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(一)

基

本

要

求

1、按规定签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全。

5、运用计算机对业主资料、日常办公等进行管理。

6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，文明服务。

7、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。

服务等级

            三        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(二)

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门进行处理。

4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门进行处理。

5、房屋外观基本完好。

6、栋及单元（门）、户有明显标志。

服务等级

            三        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(三)

共

用

设

施

设

备

维

修

养

护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯正常运行。

6、消防设施设备完好，消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于85％，按规定时间定时开关（路灯、楼道灯单独设表的，电费由各业主均摊，没有单独设表的由业主自行解决）。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

服务等级

            三        级   （多层、高层）

项目

内  容  与  标  准

(四)

协

助

维

护

公

共

秩

序

1、不定期进行巡视。

2、看管公共财产，包括楼道内的单元门、窗及消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)

保

洁

服

务

1、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次。每年清掏1次，发现异常及时清掏。

2、二次供水水箱按规定定期清洗，水质符合卫生要求。

3、根据当地实际情况适时进行消毒和灭虫除害。

4、根据小区实际情况合理布设果垃圾箱，生活垃圾日产日清，无卫生死角。

5、及时清除区内主要道路积水、积雪。

服务等级

      四        级   （多层）

项目

内  容  与  标  准

(一)

基

本

要

求

1、按规定签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度，物业管理档案资料齐全。

5、运用计算机进行简单的日常办公管理。

6、管理服务人员行为规范，文明服务。

7、公示服务电话。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

(二)

房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修。

3、房屋外观基本完好。

4、栋、单元门有明显标志。

服务等级

      四        级   （多层）

项目

内  容  与  标  准

(三)

共

用

设

施

设

备

维

修

养

护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，按照住房专项维修资金管理办法有关规定，组织维修或者更新改造。

5、楼道灯完好率不低于80％（楼道灯单独设表的，电费由各住户均摊，没有单独设表的由住户自行解决）。

6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

服务等级

      四        级   （多层）

项目

内  容  与  标  准

(四)

协

助

维

护

公

共

秩

序

1、不定期进行巡视。

2、看管公共财产，包括楼道内的单元门、窗及消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)

保

洁

服

务

1、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年

检查1次，并视检查情况及时清掏。

2、根据实际情况适时进行消毒和灭虫除害。