为了规范物业小区业主委员会成立的选举产生过程，根据国家《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《辽宁省物业管理条例》的相关规定，结合我市物业管理工作实际，特制定本操作规程。
一、成立首届业主委员会
（一）提出申请
住宅区交付使用后入住率达50%以上时，由开发建设单位、物业服务企业或业主代表，向市物业主管部门或街道办事处提出成立业主委员会的书面意见，并到物业主管部门领取《物业小区业主委员会成立备案登记表》。
（二）组建业主大会筹备组
市物业主管部门或街道办事处接到成立小区业主委员会的书面意见后，依据国家《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》的规定，由小区所在街道、社区指导该小区物业服务企业或业主进行广泛宣传，做好相应工作，并向全体业主发布组建业主大会筹备组的通知，明确筹备组成员候选人报名的条件、地点和时限。由开发建设单位或物业服务企业根据报名人员情况确定筹备组成员，组建业主大会筹备组。业主大会筹备组由开发建设单位或开发建设单位书面授权的物业服务企业和业主代表组成，业主代表采取开发建设单位或物业服务企业提名和业主自愿报名相结合的方式产生，人数以3—5人为宜。
（三）业主大会筹备组工作
业主大会筹备组组建后，依据国家《物业管理条例》和建设部印发的《业主大会议事规程》规定，主要做好以下工作：
一是起草《业主委员会选举工作实施方案》、《业主大会议事规则》和《管理规约》，并在小区内明显位置予以公告，广泛征求业主意见和建议，并明确征求意见建议的截止时间。
二是确定业主委员会组成人数（5人以上单数，10万平方米以下小区5－7人，10万平方米以上小区7－9人），根据业主委员会组成人数确定相应的业主委员会委员候选人人数，候选人人数可以与业主委员会组成人数相同，也可以多1－2人，以便采取等额或差额选举。然后在小区内向全体业主公告业主委员会候选人报名通知，并在通知中明确候选人报名的条件、地点和时限。在报名时间内，若候选人报名人数达不到侯选人规定人数或无人报名，可以由业主大会筹备组推荐业主委员会侯选人。
三是街道、社区对业主委员会委员侯选人进行把关，由业主大会筹备组汇集业主委员会委员候选人的资料，进行候选人资格审查，确定业主委员会委员侯选人，并将候选人名单及个人简要情况在小区内向全体业主张榜公示，为业主投票选举做准备。
业主委员会委员候选人应具备下列条件：
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（房屋的所有权人为业主。即：房屋所有权证持有人，包括其配偶）；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、模范履行业主义务，遵守管理规约，未欠物业费和住宅专项维修资金，并对物业管理工作有比较全面的了解和认识；
4、自愿参与公益事业，责任心强，公正廉洁，处事公道，具有社会公信力，
5、具备法律、管理等方面专业知识，能客观、辩证、公正的看待和分析问题；
6、身体健康，有一定的组织能力，善于做群众工作；
7、年龄适当，有充沛的精力和足够的时间；
四是制作选票、制作设置一个或多个投票箱（也可登门发放和收取选票）；
五是确定业主大会会议召开的形式、时间和议程。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；
六是以集体讨论或书面征求意见的形式，组织召开业主大会，通过《业主大会议事规则》和《管理规约》。以集体讨论形式召开业主大会的，需对与会业主进行身份确认（查看房屋所有权证和本人身份证），并建立签到登记簿，然后就会议内容逐项表决通过。以书面征求意见形式召开业主大会的，应逐户发放选票或由业主到指定投票地点投票，对业主委员会委员候选人进行选举。若因业主当时不在或其它原因导致选票不能及时收回的，业主大会筹备组要在选票上或小区明显位置处公告通知，明确选票送达的时限、地点。唱票时，应在业主大会筹备组的监督下（也可邀请部分业主代表参加）对投票箱启封，然后唱票，以票数超过小区业主半数以上原则，按照业主大会筹备组确定的业主委员会组成人数产生业主委员会委员，并及时将有关业主委员会选举产生过程及结果的书面报告和各时段的公告报市物业主管部门审核，待确认选举过程及结果符合相关规定后，再向小区全体业主公告业主委员会选举结果。
（四）召开首届业主委员会会议
业主委员会委员选举结果公告发布3日内，由市物业主管部门指导，召开首届业主委员会会议，以举手表决或无记名投票方式，选举产生主任1人，副主任1-2人，执行秘书1人。
（五）业主委员会登记备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件到市物业主管部门登记备案，主任、副主任接受物业主管部门谈话。
1、物业小区业主委员会备案登记表。
2、业主委员会选举工作实施方案。
3、业主大会议事规则。
4、管理规约。
5、物业服务合同。
6、业主委员会委员分工及自然情况。
（六）学习培训
业主委员会主任、副主任及委员产生后，应当接受市物业主管部门组织的各类业务培训。
（七）核准批复
市物业主管部门对业主委员会备案登记后，业主委员会正式成立并履行职责，尔后刻制业主委员会公章，并将公章式样报市物业主管部门备案（换届选举产生的新一届业主委员会，无需再刻公章，但应与上届业主委员会办理有关交接手续），并在业主大会选聘物业服务企业之日起15日内，代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》，期限一般为3年。
业主委员会成立时间，以市物业主管部门出具的批复为准。通常情况下，以小区召开首届业主委员会会议选举主任、副主任之日算起，三年任期，精确到月。
二、换届选举产生业主委员会
小区业主委员会任期届满前2个月，向市物业主管部门提出换届选举书面申请。待主管部门做出答复后，由本届业主委员会履行业主大会筹备组的工作职责，参照成立首届业主委员会的方法步骤，选举产生新一届业主委员会。新的业主委员会召开会议，选举主任、副主任和执行秘书，并按规定进行备案和接受培训。
三、业主委员会改选或委员补选
经市物业主管部门备案登记的小区业主委员会，若因种种原因，主任、副主任或个别委员（总数不超过该业主委员会成员的半数）向业主大会提出书面辞职时，本届业主委员会应根据辞职人数，向业主大会推荐相应的补选候选人名单，并以书面征求意见的形式召开业主大会，选举相应的委员，然后重新选出主任、副主任。
若本届业主委员会委员向业主大会提出书面辞职的人数超过该业主委员会人数的半数，应参照相应的程序重新组建新的业主委员会，但未提出辞职的上届业主委员会委员可以继续作为候选人，参加投票选举。
二OO九年三月
XX小区成立业主委员会
（开发建设单位授权书）
按照国家《物业管理条例》和建设部印发的《业主大会规程》的相关要求，小区通过业主大会成立业主委员会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。由于我公司日前开发项目较多，任务繁重，不便参加该小区业主大会筹备组工作。鉴于此，特书面授权现管房单位（XX物业公司）指定人员参与其筹备工作。
开发建设单位（盖章）
二OO 年 月 日
关于XX小区成立业主委员会的
批 复
XX小区业主委员会：
XX小区关于业主委员会成立的备案申请收悉，经审查了解，此项工作从成立业主大会筹备组，推荐业主委员侯选人到选举产生业主委员会全体成员，整个过程程序合法、组织严密、选举公开公正，所选委员符合《业主委员会章程》规定的条件，并且备案材料齐全。经研究，同意XX小区成立业主委员会，时间从 年 月起至 年 月止。
望你们接此批复后，按规定及时刻制公章并将式样报我局备案，认真对照其职责展开工作，切实发挥好业主与物业管理企业之间的桥梁纽带作用，共同创建自己美好的家园。
锦州市公用事业与房产局物业处
二OO 年 月 日
首届业主大会筹备小组申请表
年 月 日
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小区
名称
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建筑面积（㎡）
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栋数
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户数
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筹备
小组
人员
构成
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业主代表
（人数）
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建设单位或建设单位书面授权的管房单位（人数）
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申
请
理
由
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上级
主管
部门
意见
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制表单位：锦州市物业管理办公室
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2010/2/1 16:48:00