淮北市城市物业服务收费管理实施细则

（淮价价[2005]92号）

第一条 为规范城市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际情况，制定本实施细则。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物 业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
第三条 国家提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 淮北市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理。
濉溪县人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业管理企业未取得合法经营资格、资质的，不得向业主收取物业服务费用。
第六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。各类非住宅物业的服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。
第七条 住宅区物业综合服务费实行分等定价。市、县价格主管部门会同市、县房地产行政主管部门根据行业平均成本和当地经济发展水平，及经评定的住宅区服务等级、服务内容、服务标准，制定相应的住宅区物业综合服务费基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。
小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费，由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则，制定管理办法和指导价格。
设有共用集中供暖系统的物业，应经业主大会同意后由物业管理企业提出供暖收费方案，报价格主管部门审批后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。
第八条 经评定等级的住宅小区的具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准，并将约定的收费标准报价格主管部门、房地产行政主管部门备案。备案时应提供物业管理企业资质、等级评定证明、成本、合同等相关文件资料。
第九条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业管理的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
未经评定等级的住宅小区，在业主大会成立前，住宅前期物业管理综合服务收费标准，参照物业管理服务等级标准，由开发建设单位或物业管理企业对照相应的物业管理服务等级收费标准基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并在向业主收费前报价格主管部门备案。备案时应提供物业管理企业资质、前期等级情况、成本、合同等相关资料。
前期物业管理综合服务收费为暂定标准，首次预收原则上最多不超过六个月。
开发建设单位、物业管理企业不得把商品房交付与物业管理服务收费强行挂钩，不得在交房时搭车收取未经批准的以及合同约定外的其它费用。
第十条 住宅物业综合服务费(含前期物业管理综合服务费)双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定 。对开发建设单位或物业管理企业显失公允的物业服务约定内容，价格主管部门可以按照价格管理权限进行审核和调整。
第十一条 业主、使用人装饰装修房屋的，业主、使用人和装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装饰装修垃圾清运费。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
第十二条 物业服务收费按面积收费的，以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第十三条 实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第十四条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格主管部门和房地产行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十五条 开发建设单位、 物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在商品房销售场所和物业管理区域内的显著位置，将物业服务的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，并由价格监督检查机构监制，接受业主或物业使用人的监督。
第十六条 业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十七条 实行物业服务费用包干制的，物业管理综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理服务企业固定资产折旧；
8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主或业主委员会同意的其他费用。
根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。
第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十九条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
对特困户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理服务企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
第二十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用或者物业服务资金由物业权利人全额交纳。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主或业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定 。
第二十五条 住宅物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十六条 属住宅公共物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费原则上可以采取计入物业综合服务费或按实分摊的计费方式。采取按实分摊计费方式的，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊。具体计费方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定。业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定，并在商品房销售合同中明确。
第二十七条 加强对物业管理服务收费监督检查。价格主管部门会同房地产主管部门每年应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查。
第二十八条 实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前，到当地价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
第二十九条 提高物业管理企业收费管理人员的业务水平，加强物业管理收费人员业务能力培训。
第三十条 物业管理服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。
第三十一条 本细则由淮北市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责解释。
第三十二条 本细则自2005年12月1日起执行。


淮北市物价局 淮北市房地产管理局
二OO五年十二月一日