宿州市城市物业服务收费实施细则

宿价业[2005]163号

关于印发《宿州市城市物业服务收费实施细则》的通知
　　
　　各县、区物价局、房地产管理局，宿州城区各物业公司：
　　
　　为规范城市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，按照《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》要求，结合我市实际，制定了《宿州市城市物业服务收费实施细则》，现印发给你们，请贯彻执行，并将执行中遇到的问题及时反馈给我们。
　　
　　附：宿州市城市物业服务收费实施细则
　　
　　二00五年十二月十三日
　　
　　宿州市城市物业服务收费实施细则
　　
　　第一条为规范城市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，制定本细则。
　　
　　第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
　　
　　第三条市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本行政区域内城市物业服务收费的监督管理。
　　
　　各县、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。
　　
　　第四条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　
　　第五条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
　　
　　住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
　　
　　第六条住宅区物业综合服务费实行分等定价，普通住宅小区物业管理综合服务标准根据服务内容和质量分为一、二、三、四级，具体等级由物业管理企业依据《宿州市城市住宅区物业管理综合服务等级考核标准》（附表一）自行测评后，填写《宿州市物业管理服务等级考核申请表》（附表二），向所在市、县房地产行政主管部门申报，市、县房地产主管部门分别会同价格主管部门组织考核评定。
　　
　　普通住宅小区综合服务等级指导价格为：按建筑面积计算：一级基准价每月每平方米0.15元，上下浮动0.05元；二级基准价每月每平方米0.25元,上下浮动0.05元；三级基准价每月每平方米0.40元，上下浮动0.10元；四级基准价每月每平方米0.60元,上下浮动0.10；
　　
　　高级别墅、高层住宅的物业综合服务费标准由市物价、房管部门另行制定。
　　
　　小区车辆停放管理费指导价格为：车库、车棚专人看管：汽车每月每辆50-150元，汽车临时停放每日每辆5-8元，摩托车每月每辆10-20元，三轮车、平板车、电瓶车每月每辆7-15元，自行车每月每辆4-6元；露天停车场专人看管：汽车每月每辆30-80元，临时停放每日每月辆4-6元；泊位费：汽车每月每辆20-30元。
　　
　　装饰装修垃圾清运费指导价格为按建筑面积每平方米1.00元，上下浮动10%。
　　
　　具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报价格主管部门、房地产主管部门备案。
　　
　　双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。
　　
　　第七条实行政府指导价的物业服务收费，其利润不得超过物业服务成本的5%。
　　
　　第八条实行市场调节价的物业服务收费，由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　
　　第九条物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，票据使用规范。
　　
　　第十条业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　
　　第十一条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业管理的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　
　　前期物业管理综合服务收费标准，由建设单位或物业管理企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。
　　
　　双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。
　　
　　第十二条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　
　　5、物业管理区域安全防范和秩序维护费用；
　　
　　6、办公费用；
　　
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　
　　8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　
　　9、经业主或业主委员会同意的其他费用
　　
　　根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务成本或服务支出。
　　
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。
　　
　　第十三条实行物业费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
　　
　　第十四条物业管理服务等级实行年度考核制度。由房地产行政主管部门会同价格主管部门每年第四季度对物业管理企业进行考核，对服务达不到现行等级的物业管理企业降低服务等级。
　　
　　第十五条物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　
　　第十六条县级以上人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。
　　
　　第十七条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　
　　对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
　　
　　第十八条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用或者物业服务资金由物业权利人全额交纳。
　　
　　第十九条物业管理企业已经接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　
　　第二十条物业管理企业根据业主或业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
　　
　　第二十一条加强对物业管理服务收费监督检查。价格主管部门会同房地产主管部门每年应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查。
　　
　　第二十二条实行政府指导价的物业管理服务收费实行《收费许可证》制度。物业管理企业收费前，到当地价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
　　
　　第二十三条提高物业管理企业收费管理人员的业务水平，加强物业管理收费人员业务能力培训。
　　
　　第二十四条物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。

　　第二十五条本办法由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责解释。
　　
　　第二十六条本办法自2006年1月1日起执行。
　　
　　二五年十二月二十六日
　　
　　附表一
　　
　　宿州市城市住宅区物业管理综合服务等级考评标准
　　
　　一、范围
　　
　　本表规定住宅区物业管理服务的等级的划分依据、要求、条件及评定细则。
　　
　　二、服务等级的划分及依据
　　
　　物业管理服务分为四个等级，即一级、二级、三级、四级。等级越高，表示住宅区物业管理的水平越高。
　　
　　等级的划分以住宅区物业管理服务水平为依据，具体的评定应该包涵房屋及设施设备维修养护、安全防范、绿化环卫、多种经营服务和小区文体活动服务、服务质量效果等项内容以及硬件环境、物业管理企业等相关内容。
　　
　　根据服务等级划分的条件，分值达60—70分为一级，71—80分为二级，81—90分为三级，91—100分为四级。
　　
　　三、规划、安全、环境和建筑的要求
　　
　　住宅的规划设计、房屋及设施设备和运行管理应符合规划、消防、安全、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。
　　
　　四、服务登记划分条件
　　
　　（一）房屋及共用部位公共设施设备的维修养护15分
　　
　　1、房屋零修、急修及时率75%以上；房屋零修工程合格率85%以上；1分
　　
　　房屋零修、急修及时率85%以上；房屋零修工程合格率95%以上；3分
　　
　　2、外观完好整洁；2分
　　
　　房屋立面较整洁，无重大缺损现象。1分
　　
　　3、安装空调的，统一有序；封闭阳台的，基本统一，不凸出墙体立面；阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻。1分
　　
　　4、房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。2分
　　
　　5、协调、配合水、电、气等专业部门作好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作
　　
　　6、环卫设施完好无损；窨井、化粪池、管道每半年能清淤、清塞一次。3分
　　
　　环卫设施基本完好；窨井、化粪池、管道能定期清淤、清塞。2分
　　
　　7、道路通畅，路面较平整。2分
　　
　　8、消防设施完好无损，可随时启用。1分
　　
　　（二）安全防范13分
　　
　　9、主出入口24小时值班；1分

　　10、电子监控，安全护卫人员24小时巡查，交接班有记录；6分
　　
　　安全护卫人员24小时巡查，交接班有记录；4分
　　
　　安全护卫人员定时巡查，交接班有记录；3分
　　
　　11、交通车辆管理有序。3分
　　
　　机动车辆出入登记，按序停放。非机动车辆，按序停放，夜间入库；3分
　　
　　机动车辆、非机动车辆，按序停放，有明显的车辆停放标志；2分
　　
　　非机动车辆，按序停放；1分
　　
　　12、危及住户安全处设有明显标志及防范措施。1分
　　
　　13、遇到突发事件及时报警，有应急处理计划、措施。1分
　　
　　14、小区内无重大火灾，刑事和交通事故。1分
　　
　　（三）绿化、环境、卫生28分
　　
　　15、绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率达到接管时标准及以上。2分
　　
　　16、花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象。3分
　　
　　17、修剪及时，整齐美观。1分
　　
　　18、绿化品位教高，有一定观赏价值。1分
　　
　　19、小区实行24小时保洁。按幢设置垃圾桶，保持垃圾桶清洁、无异味。合理设置果皮箱。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次、楼梯扶手每日用湿布抹擦1次。13分小区建立清扫、保洁制度，专人定时清扫、保洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清5分
　　
　　小区建立清扫、保洁制度，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清，内楼道每周清扫保洁二次、楼梯扶手每周用湿布抹擦两次保洁，公共场所每日打扫保洁一次；7分
　　
　　小区建立清扫、保洁制度，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清，内楼道每周清扫保洁四次、楼梯扶手每周用湿布抹擦四次保洁，公共场所每日打扫保洁一次；9分
　　
　　20、房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象；3分
　　
　　区内道路基本整洁；1分
　　
　　房屋立面和区内道路基本整洁。2分
　　
　　21、环卫设施整洁，无霉臭味、无蚊蝇；2分
　　
　　水、电、气等设施设备及环卫设施基本整洁。1分
　　
　　22、无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象；2分
　　
　　23、排放油烟。躁声等符合环境保护标准；1分
　　
　　（四）多种经营和社区文体活动服务2分
　　
　　24、能提供基本的生活服务，如房屋自用部位自用设施的上门维修服务，代订牛奶、报纸，代请家教、介绍保姆等。组织、协调开展公共娱乐、文体活动。2分

　　能提供基本的生活服务，如房屋自用部位自用设施的上门维修服务，代订牛奶、报纸等。组织、协调开展公共娱乐、文体活动。1分
　　
　　（五）服务质量、效果13分
　　
　　25、服务人员尽职尽责，岗位责任上墙公布。2分
　　
　　26、办理《收费许可证》，亮证收费，收费明码标价，服务项目、服务标准及收费标准定点公布。3分
　　
　　27、财务清晰，财务制度健全，票据规范。2分
　　
　　28、公共性服务费收支情况定期（一年1—2次）公布。2分
　　
　　29、认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，业主满意率90%以上；4分
　　
　　认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，业主满意率80%以上；3分
　　
　　认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，业主满意率70%以上；2分
　　
　　认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，业主满意率60%以上；1分
　　
　　（六）硬件环境11分
　　
　　30、小区符合规划要求，区容区貌较好，无违章搭建和擅自改变房屋用途现象。2分
　　
　　31、主出入口有小区平面示意图，主要路口设有路标、组团及栋号明显标志。3分
　　
　　32、供水、供电、供气、排水、消防、环卫设施设备基本齐全。2分
　　
　　33、设有停车场。1分
　　
　　34、主出入口设有值班室。有值班电话。1分
　　
　　35、生活服务配套设施基本齐全。教育、文化活动设施基本齐全。（选择项目，以下至少具备6项2分；具备3项目1分）
　　
　　1）医务室；2）邮电营业点；3）理发美发室；4）公共浴室；5）菜场；6）粮油食品店；
　　
　　7）小百货商店；8）修车铺；9）文化站（书刊阅览室）；10）棋牌室；11）健身房；12）
　　
　　乒乓球室；13）小广场；14）花园；15）雕塑；16）羽毛球场；17）排球场；18）篮球场；
　　
　　19）网球场；20）茶室；21）公告栏；22）宣传栏；23）托儿所；24）幼儿园；25）小学；
　　
　　26）中学。
　　
　　（七）物业管理企业14分
　　
　　36、企业须持有物业管理企业三级以上资质证书；3分
　　
　　企业持有物业管理企业资质证书；2分
　　
　　37、企业内部建立考核制度，岗位职责明确。1分
　　
　　38、人员通过建设部、省建设厅统一组织的培训考核、持证上岗率80%以上，其中企业经理、部门经理、管理员全部持有物业管理从业人员岗位证书；3分
　　
　　持证上岗率80%以上，其中企业经理持有物业管理经理岗位证书，90%以上管理人员持有物业管理从业人员岗位证书；2分
　　
　　持证上岗率50%以上，其中企业经理持有物业管理经理岗位证书；1分
　　
　　39、企业从业人员统一着装，佩戴胸卡。4分

　　安全护卫人员统一着装，佩戴胸卡。2分
　　
　　管理人员、安全护卫人员统一着装，佩戴胸卡。3分
　　
　　40、档案管理规范，资料齐全。3分
　　
　　（八）业主委员会4分
　　
　　41、业主委员会工作基本正常，基本能发挥自治自律作用，业主委员会委员60%以上
　　
　　接受了物业管理有关培训；4分
　　
　　具备条件的应成立业主委员会；暂不具备条件的，应积极创造条件，制定计划，成立
　　
　　业主委员会。业主委员会主任接受了有关培训；1分
　　
　　具备条件的应成立业主委员会；暂不具备条件的，应积极创造条件，制定计划，成立
　　
　　业主委员会。业主委员会主任、副主任接受了有关培训；2分
　　
　　业主委员会工作基本正常，有会议记录。业主委员会委员50%以上接受了物业管理有关培训；3分