临政办发[2009]88号
各县区人民政府，市政府备部门、备直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济开发区管委会，临沂临港产业区管委会，各县级事业单位，各高等院校：
为进一步加强全市物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定，结合我市实际，现提出以下意见。
一、统一思想，充分认识实施社区物业管理工作的重要性
物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着1日区环境综合整治的深入开展和新区建设的积极推进，我市
城市化进程不断加快，城市面貌发生了显著变化，物业管理在城市管理中的作用日渐突出。实施社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活环境，营造和谐社会的良好氛围；有利于提高城市经营水平，促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位、维护社区秩序，促进社区其他工作的开展。各级各有关部门要牢固树立和认真落实科学发展观，以加强管理、改善环境、构建和谐社会、创建平安城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、服务市民的工作原则，健全长效管理机制，努力扩大物业管理服务覆盖面，不断推动社区物业管理工作上档次、上水平。
二、理顺体制，构筑适应城市发展的社区物业管理工作框架
社区物业管理工作，要按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的和谐统一，推进社区物业管理工作。
(一)县区人民政府(管委会)对本辖区物业管理工作负总责：
1、组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；
2、落实办事机构，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系；
3、落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的检查和落实。
(二)街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展：
1、科学划定社区物业管理区域，界定物业管理服务范围；
2、组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域内的业主委员会；
3、对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；
4、对辖区物业管理工作进行督促和检查，协调相关部门、单位积极支持和帮助社区搞好物业管理工作；
5、协调公安等部门加强对辖区物业管理区域公共秩序维护工作。
(三)社区居委会指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施：
1、组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为；
2、指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，并组织实施；
3、督促检查物业服务企业或物业服务组织，落实物业服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。
(四)物业管理主管部门要切实加强行业管理：
1、认真研究当地物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；
2、负责物业专项维修资金的归集管理，制定物业专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；
3、落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核、资质管理和人员培训等工作；
4、监管物业管理服务行为，调处物业管理重点纠纷案件，依法查处违法违规行为，规范物业管理市场秩序。
(五)规划部门对新建住宅小区配套设施的设计与落实工作负总责：
1、在对新建住宅项目规划进行许可时，明确物业管理用房、
社区办公用房、电子监控设施、体育设施、公共活动场馆等公共配套设施的具体位置；
2、规划部门要加强住宅小区建设过程的执法监督，确保开发建设单位按规划要求建设住宅小区，会同建设、房管等部门加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理，严厉查处违反规划的建设行为。
(六)城市管理行政执法部门负责做好有关执法工作：
城市管理行政执法部门要按照部门职责依法做好与物业管理有关的工作。
(七)开发主管部门负责房地产开发项目配套设施开发建设的监督管理：
开发主管部门在对新建开发项目办理开发项目经营许可证时，要以《房地产开发项目建设条件意见书》和审批的项目规划为依据与开发企业签订房地产开发项目建设合同书和项目手册，并按照合同加强对住宅小区建设过程的监督管理，确保开发建设单位按照合同建设住宅小区；会同规划、房管等部门加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理；实行房地产开发项目综合验收备案制度，开发项目须经综合验收合格备案后，方可交付使用，验收不合格的，不予备案。
(八)公安消防设施管理：
供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施，由供水单位负责维护、管理，公安消防单位负责监督检查。
高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火消防通道等，由物业服务企业按照委托合同负责维修、管理，并接受公安消防单位的监督检查。
(九)供水设施管理：
新建、在建住宅小区和纳入旧城改造的住宅小区应按照“一户一表、计量出户”的要求，实施住宅供水工程。供水工程竣工验收合格的，移交给城市供水企业运行管理，城市供水企业应与业主签订《供用水合同》，明确供、用水责任以及供水管线、设施的维修责任；城市供水企业承担分户计量装置以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
(十)供电设施管理：
计费电度表出线开关处导线至住宅的用电设施由业主自行负责维护、管理；计费电度表以外的供电线路及设备由供电企业负责维护、管理。
(十一)供热设施管理：
实行分户控制的供热阀门及以外部分由供热单位负责管理维护；来实行分户控制的串联并联供热设备，居民楼外(含入楼供热阀门)部分由供热服务单位管理维护，楼内及户内的供热设备由业主管理维护。
(十二)燃气设施管理：
管道燃气供气设备及供气管线(至煤气表)由燃气供应企业负责管理和维护。室内燃气设施属于居民的个人财产由居民负责。小区内如发现有占压、损坏燃气管道、设施设备现象的，物业管理企业必须及时制止。
(十三)环境卫生管理：
1、清扫保洁。住宅小区内纳入市政管理的城市道路，由所在地环境卫生管理单位负责清扫保洁；小区内其他道路及绿地、公共场地及楼内共用部位等，由物业服务企业依照服务台同负责；经市政府批准在住宅小区内开办的各类市场，由市场主办单位负责清扫。
2、垃圾清运。居民生活垃圾由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或环境卫生管理部门指定的地点，由环境卫生管理部门运至垃圾处理场。环卫单位清运垃圾的费用，由环卫单位从收取的垃圾转运费中支出。非生活垃圾由产生垃圾的当事人进行清运，也可委托物业服务企业清运，所需费用由双方协商解决。
三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式
社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各个区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况确定物业管理模式。
(一)新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。
(二)旧住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定备物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主大会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，保证保洁、保绿、公共秩序维护等为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。
(三)非住宅物业。党政机关、事业单位、厂矿企业、商业、医院、学校等非住宅项目的后勤管理应向社会化物业管理转制，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理，力争在“十一五”期间，基本建立起体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
(四)物业管理服务内容与收费标准。物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建的普通住宅小区，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准，由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织，签订服务合同，并在小区内公布实施。
四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作
(一)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在未成立业主委员会期间，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理，关于前期物业管理的相关规定，由市建设局、市房管局另行制定。
(二)规范业主委员会的组建和工作运转。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。备街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，可从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内热心公益事业的人员中推荐人选，主任可由本物业区域内具有业主身份的社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。
(三)规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》和临时管理规约，并履行协议和规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业服务企业依法催交。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调处，调处不成的依法解决。
(四)规范物业服务行为。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。各级房管部门要会同街道办事处，加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度，并作为资质评定和物业招投标的重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主的合法权益；建立健全物业服务企业淘汰、退出机制，对物业管理服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。
(五)规范住宅室内装饰装修管理。要严格按照建设部住宅室内装饰装修管理办法》的规定，新建住宅小区在办理业主入住手续时，物业服务企业应与业主签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，向业主明确在室内装饰装修中的禁止行为和注意事项，并按照协议规定实施跟踪管理，对违规行为及时制止。房管部门要会同建设部门加强对住宅室内装饰装修工作的管理，指导物业服务企业和业主合理、安全地开展室内装饰装修活动，依法规范住宅室内装饰装修行为。
(六)进一步完善公建配套设施，发挥住宅项目整体配套功能。规划、建设、房管等部门要认真研究出台政策，坚持高起点规划、高标准建设的原则，落实物业管理用房、社区办公用房、电子监控、体育健身、公共活动场馆等设施。新建住宅小区的公共配套设施要一步到位；旧住宅小区在综合整治的基础上，逐步完善公共配套设施。
五、明确责任，落实扶持社区物业管理的各项政策
(一)明确管理责任。物业服务企业(或服务组织)与城市基础设施专业管理部门要密切配合，通力协作，严格按照责任分工，履行工作职责，共同做好物业管理工作。物业服务企业(服务组织)负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、公共秩序维护、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业服务合同约定的其他服务项目；各相关专业设施管理部门要做好社区内供电、供水、供暖、供气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足业主的要求。
(二)加强政策扶持。各级各有关部门要积极扶持物业管理工作。凡批准在住宅小区设置的经营性临时摊点、早市等收费，相关部门要给予优惠政策，以补充物业管理服务费用。劳动保障部门要结合贯彻落实《临沂市人民政府关于进一步做好促进就业工作的通知》精神，对符合条件的物业管理从业人员按规定落实优惠扶持政策。各级物业管理主管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个部门和单位，要支持和参与社区物业管理工作。
(三)落实资金保障。要加大物业管理资金的筹集力度。一是坚持“取之于民、用之于民”的原则，在提高市民、业主缴费意识的同时，物业服务企业(服务组织)要加大管理服务力度，提高物业服务费收缴率，为社区物业管理服务提供基本保障。二是完善住宅专项维修资金管理使用政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。三是各级财政部门要加大扶持力度，对列入重点整治对象的旧住宅小区，每年财政都要适当拨付一定资金，用于旧住宅小区综合整治；旧住宅小区内应由市政部门管理的道路、路灯、绿化、环卫等公用设施的维修、养护费用，仍按原资金渠道解决，从而推动旧城区物业管理的全面开展。
六、加强领导，确保物业管理工作健康发展
(一)加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各级各有关部门要切实加强领导，强化措施，全力推进。为加强对这项工作的组织领导，市政府成立市社区物业管理工作领导小组(见附件)，各县区也要成立相应机构，把实施社区物业管理作为提升城市管理水平的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
(二)加强舆论宣传。各级各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物权法》和《物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化意识，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业管理活动中发生的服务纠纷，努力形成“社区是我家，洁美靠大家”的良好氛围。
(三)搞好督导检查。各县区要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作方案，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善县区、街道、社区三级考核机制，切实调动各方面的工作积极性，促进社区物业管理工作健康发展。
附件：临沂市社区物业管理工作领导小组成员名单
二o o九年九月四日
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2009/12/18 12:05:00