衢价房〔2005〕74号
市区各物业管理企业、房地产开发企业、小区业主委员会：
根据浙江省物价局、省建设厅浙价服〔2005〕80号《关于印发〈浙江省物业收费管理实施办法（试行）〉的通知》等有关规定，结合我市实际，我们对市物价局、市建设局〔2003〕60号《衢州市区物业管理服务收费管理实施办法》进行了修改，现将修订后的《衢州市区物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。本办法实施后，未成立业主委员会的普通住宅小区，须重新向市物价局申报收费等级；已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会与物业管理企业对照本办法重新明确收费等级和收费标准。
附：衢州市区物业服务收费管理实施办法
二ОО五年六月六日
衢州市区物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》等有关规定，结合我市实际，特制定本实施办法。
第二条 凡在衢州市区范围内从事物业服务并收费的物业管理企业，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。物业服务收费分为物业服务综合费、房屋装饰垃圾清运费、小区车辆泊位费、代办服务费、特约服务费等。
第四条 市价格主管部门会同同级物业主管部门负责本市区范围内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。
第六条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
1、物业服务综合费是指为产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务综合费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务综合费实行市场调节价。
物业综合服务包括下列服务内容：
（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
（三）公共绿地、花草树木的养护管理；
（四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；
（五）物业的档案资料管理；
（六）物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
2、房屋装饰垃圾清运费是指物业管理企业为业主清运房屋装饰过程中产生的装饰垃圾所收取的费用。房屋装饰垃圾清运费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市建设部门制定最高收费标准，具体收费标准由物业管理委托双方协商确定，并在物业服务合同中明确。
3、小区车辆泊位费是指物业管理企业提供停泊场地、对车辆进出小区进行交通秩序管理所收取的费用。小区车辆泊位费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市建设部门制定小区车辆泊位费最高收费标准。
已成立业主委员会的小区，由物业管理企业与小区业主委员会在最高收费标准范围内协商确定具体收费标准；未成立业主委员会的小区，由物业管理企业向市价格主管部门申报批准后方可执行。
物业管理企业收取小区车辆泊位费应达到以下基本要求：
（一）遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主（临时）公约等；
（二）应制定切实可行的停车管理方案，方案应包括管理方职责、服务内容及发生紧急情况的处置预案等；
（三）维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整齐，行使通畅。
4、特约服务费是指物业产权人、使用人个别委托物业管理企业提供的特约服务所支付的费用，如代送报纸、接送幼儿等服务。特约服务费实行市场调节价，由自愿委托的业主与物业管理企业协商确定其服务内容和收费标准。
5、代办服务费是指物业管理企业受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，提供代办服务所收取的费用。代办服务费实行市场调节价，其执收标准由委托双方协商确定。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业向委托方收取代办服务费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第七条 普通住宅小区前期物业服务综合费实行分等级定价。市价格主管部门会同市建设部门参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合当地实际，制定《衢州市区普通住宅小区物业服务收费等级标准》，并根据社会经济运行情况适时确定物业服务各等级的收费标准，并向社会公布。
普通住宅小区物业服务等级采用规定各等级服务内容、服务标准的形式确定。
普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）办公费用；
（五）物业管理企业固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）经业主大会同意的其它费用。
第八条 各普通住宅小区物业服务收费等级，在业主委员会成立前，由物业管理企业（或开发建设单位）对照《衢州市区普通住宅小区物业服务收费等级标准》，向市价格主管部门申报；市价格、物业主管部门对其进行考评、确定物业服务收费等级，具体收费标准由物业管理委托双方根据收费等级在相应收费标准范围内确定，并在物业服务合同中明确。收费等级每两年考评一次，经考评同原评定等级有变化的，收费标准应按考评后的等级重新确定。
业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业按照本办法，协商确定本小区物业服务收费等级及相应的收费标准，并在物业服务合同中明确。
第九条 实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案，对照《衢州市区普通住宅小区物业服务收费等级标准》，向市价格主管部门申报；市价格、物业主管部门对其进行考评、确定物业服务收费等级，在核定的收费等级相应收费标准范围内，通过招投标确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
第十条 物业管理企业在申报物业服务收费时，应向市价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。
实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向市价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。
第十一条 物业管理企业应当按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，用公示栏或公示牌等形式将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，接受业主监督。
第十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十三条 业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
实行酬金制的物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。
业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
第十五条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第十六条 电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费，单独按实另行分摊，可按建筑面积分摊，也可按户分摊，具体分摊办法由物业管理委托双方协商确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务综合费外，不再分摊其它费用。
第十七条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
第十八条 物业服务综合费可以预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
物业服务综合费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。
第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。
第二十条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
第二十一条 违反本办法规定有下列价格违法行为的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
（一）自立收费项目收费的；
（二）采取分解收费项目等方式变相提高收费标准的；
（三）强制或者变相强制服务并收费的；
（四）不按照规定提供服务而收取费用的；
（五）不执行政府指导价等其它行为。
第二十二条 本办法由市物价局负责解释。
第二十三条 本办法自2005年6月1日起施行。原市物价局、市建设局印发的衢价房〔2003〕60号文件同时废止。
附表：1.衢州市区普通住宅小区物业服务收费等级标准
2.衢州市区普通住宅小区物业服务综合费中准价及浮动幅度
3.衢州市区普通住宅小区房屋装饰垃圾清运费标准
4.衢州市区普通住宅小区车辆泊位费标准表
附表1：衢州市区普通住宅小区物业服务收费等级标准
一 级
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项目
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内容与标准
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（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年开展一次以上健康有益的社区文化活动。
10、在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
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|
（二）
房
屋
管
理
|
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
|
|
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
|
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
|
|
（四）
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区主出入口24小时保安在岗值勤，其中7：00-19：00站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
（五）
保
洁
服
务
|
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
|
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（六）
绿化
养护
管理
|
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
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二 级
|
项目
|
内容与标准
|
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（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
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（二）
房
屋
管
理
|
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
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|
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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（四）
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区主出入口24小时保安在岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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（五）
保
洁
服
务
|
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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|
（六）
绿化
养护
管理
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1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
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三 级
|
项目
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内容与标准
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（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
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（二）
房
屋
管
理
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
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（三）
共用
设施
设备
维修
养护
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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（四）
协助
维护
公共
秩序
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1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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（五）
保
洁
服
务
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1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
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（六）
绿化
养护
管理
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1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
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四 级
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项目
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内容与标准
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（一）
基
本
要
求
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1、签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有基本完善的物业管理方案。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。
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（二）
房
屋
管
理
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每月至少巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少一次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、栋、单元（门）、户有明显标志。
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（三）
共用
设施
设备
维修
养护
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于60%。
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（四）
协助
维护
公共
秩序
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1、小区24小时值班。
2、小区每天巡查不少于4次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件事发时，应及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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（五）
保
洁
服
务
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1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每周清扫1次；共用部位玻璃、路灯、楼道灯每年清洁1次。
3、小区内公共雨、污水管道、雨、污水井、化粪池每年检查1次，并视检查情况及时疏通、清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
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（六）
绿化
养护
管理
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1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
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附表2：衢州市区普通住宅小区物业服务综合费中准价及浮动幅度
单位：元/月.M2
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等级与标准
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普 通 住 宅
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别 墅
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非住宅
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多层住宅
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小高层
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浮动幅度
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一 级
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0.50
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0.60
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±20%
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实行市场价
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实行市场价
|
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二 级
|
0.30
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0.40
|
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三 级
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0.20
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0.30
|
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四 级
|
0.15
|
0.20
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注：1、综合服务费计收面积以房屋所有权证为准。少于50M2的，按50M2计收；低于10元/月.户的，按10元/月.户收取。
2、八层以下（含八层）的一般划归普通多层住宅，九层以上一般划归于小高层。
附表3、衢州市区普通住宅小区房屋装饰垃圾清运费标准表
单位：元/户
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类别与标准
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住 宅
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非 住 宅
|
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100 M2以下（含100 M2）
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150
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市场调节价
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100 M2-150 M2（含150 M2）
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200
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150 M2以上
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250
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注：1、本表中收费标准为最高收费标准。具体收费标准按上浮为0，下浮不限的原则确定。
2、计收面积以房屋所有权证为准，按房屋的类型、面积分档在申请房屋装饰前一次性收取。
附表4：衢州市区普通住宅小区车辆泊位费标准表
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包 月（元/月）
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临 时（元/次）
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小 型
客货车
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二、三轮摩托车
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三 轮
非机动车
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小型客货车
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摩托车、三轮
非机动车
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地
下
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120
|
30
|
20
|
4小时内每辆次3元，超过4小时加收每4小时3元，不足4小时按4小时计。每天（连续时间24小时），超过每辆12元的，按12元收。
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4小时内每辆次2元，超过4小时加收每4小时2元，不足4小时按4小时计。每天（连续时间24小时），超过每辆8元的，按8元收。
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地
上
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100
|
20
|
10
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3小时内不收费；3至4小时内每辆次2元，超过4小时加收每4小时2元，不足4小时按4小时计。每天最高不超过10元。
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3小时内不收费；3至4小时内每辆次1元，超过4小时加收每4小时1元，不足4小时按4小时计。
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注：1、本表中的收费标准为最高收费标准。
2、适用范围：包括小区地面停车场、路边划线停车位、地下停车位的机动车停泊服务。
3、本表中小型客货车指12座以下的客车及2吨以下的货车。其它客货车收费标准允许上浮50%。
4、产权或使用权属业主所有的室内停车位（库）的车辆，不得收小区车辆泊位费，可收取物业服务综合费每月10-15元。
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2009/12/16 20:04:00