临沧市物业管理暂行办法

登记编号：云府登333号

第三号

现公布《临沧市物业管理暂行办法》，自2007年5月1日起施行。

二〇〇七年五月一日

临沧市物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条　为加强临沧城市住宅区物业管理，规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《物业管理条例》及《云南省物业管理规定》，结合本市实际，制定本办法。

第二条　临沧市建设局是本市物业管理的行政主管部门，负责对全市物业管理活动的监督管理。

县(区)建设局负责辖区内的物业管理工作。其它有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。

第三条　物业管理企业应当具有独立的法人资格。按照中华人民共和国建设部《物业企业资质管理办法》第六条规定，本市辖区内新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，向市建设局申请资质证书，方可从事物业管理活动。

非本市物业管理企业进本市从事物业管理活动的，应当事先持资质证书到市建设局备案，办理相关资质登记备案手续。

物业管理企业应当按资质等级规定的范围承揽物业管理业务。

第四条　自本办法公布施行后，凡临沧市辖区内新建的住宅区应当实施社会化、专业化的物业管理，原有住宅区逐步推行物业管理。

第二章　业主及业主大会

第五条　住宅区业主入住率达到50%以上，由住宅区建设单位牵头，在当地建设行政主管部门指导下，成立业主大会，选举产生业主委员会。

总建筑面积１万平方米以下或住房在60户以下的住宅区，经全体业主一致同意，可不成立业主委员会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到当地建设行政主管部门备案:

1、业主大会的成立情况;

2、《业主大会议事规则》；

3、《业主公约》；

4、业主委员会委员名单。

第七条　业主委员会成立后，应当立即承接物业。业主委员会成立满一个月以后，无故拒不接收物业、招聘物业管理公司、签订《物业管理服务合同》的，由当地建设行政主管部门宣布解散，并按规定程序择时重新召开业主大会，选举产生新的业主委员会。

第八条　业主委员会不得从事经营活动。业主委员会从建设单位承接的物业管理用房和可经营的物业，应当全部委托给受聘的物业管理企业代为经营和管理。

第三章　前期物业管理

第九条　2006年1月以后启动的房地产开发项目，开发建设单位在销售物业前，应当制定《前期物业管理方案》，报当地建设行政主管部门备案。

《前期物业管理方案》主要包括《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》和选聘物业管理企业的意见。

第十条　开发建设单位应当通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业，实施住宅区的前期物业管理并签订《前期物业管理服务合同》。

投标人少于3个或者住宅区规划总建筑面积小于2万平方米的，经当地建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十一条　开发建设单位销售物业时，应当将《前期物业管理服务合同》中的物业管理服务内容、服务标准、费用标准及收取方式作为房屋销售合同内容，并向购房人明示《业主临时公约》。购房人在签订房屋销售合同时，应当书面承诺遵守《业主临时公约》。

《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》到业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时终止。

第十二条　承担前期物业管理的企业，应当在与开发建设单位签订《前期物业管理服务合同》后立即派员进驻现场，其主要职责为:

（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能情况;

（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议;

（三）配合有关部门对物业进行竣工验收；

（四）为业主、物业使用人办理入住手续，对业主、物业使用人的房屋装饰装修进行管理;

（五）对小区的工程技术、业主、物业使用人和物业管理等相关档案资料进行管理。

第四章　物业管理用房

第十三条　开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房，前期物业管理期间提供给物业管理企业使用;业主委员会成立后，无偿提供给业主委员会(未成立业主委员会的，移交物业管理公司)。

物业管理用房建设费用可以计入建设成本，属全体业主共有，未经业主大会同意，任何单位或个人不得占用和改变物业管理用房的用途。

第十四条　物业管理用房按住宅区房屋总建筑面积1—4‰标准配置。但最低不能低于60平方米。提供的物业管理用房应独立成套，并具备水、电等基本使用功能。

第十五条　建设单位在办理商品房预售许可证和产权登记时，应提交物业管理用房配置相关资料。经审核符合条件的，市、县建设行政主管部门方可核发预售许可证和办理房屋产权登记。

第五章　物业管理费用

第十六条　依照国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定，临沧市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

根据临沧市实际，全市8县(区)的经济适用住房小区统一执行一个政府指导价，其标准依据物业管理基本成本构成确定基准价为0.50元/平方米／月，浮动幅度在±20％以内。

涉及项目的具体收费标准，由物业管理企业与业主根据规定的基准价和浮动幅度在《物业管理服务合同》中约定，报物业所在地价格行政主管部门、建设行政主管部门备案。

政府指导价每五年调整公布一次。

第十七条　其他住宅区物业服务收费实行市场调节价。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业管理企业与业主在《物业管理服务合同》中约定，报物业所在地价格行政主管部门、建设行政主管部门备案。

其他住宅区在未成立业主委员会前，可参照政府指导价，收取物业管理服务费。

第十八条　物业服务收费按法定产权面积计算，按每月、每平方米建筑面积计收。除另有约定或征得业主、物业使用人同意外，不得提前预收物业服务费用。

业主入住前的物业管理费用由开发建设单位全额承担;业主入住后的物业管理服务费用，由业主全额承担。

第十九条　实行政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据实际支出，按房屋建筑面积合理分摊。

第二十条　凡物业管理区域内属全体业主共有的物业，经营所得收益用于补充物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用。

第六章　专项维修基金

第二十一条　凡临沧市行政区域内的经济适用住房、单位集资房、全产权过渡住房、商品房开发项目的住房，购房者应按购房款2％的比例缴交房屋共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称专项维修基金)。

专项维修基金不计入房屋销售收入。

第二十二条　专项维修基金属业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

专项维修基金入不敷出时，由业主大会研究决定续筹方案。

第二十三条　专项维修基金由建设行政主管部门代为管理。专项维修基金由售房单位按规定向购房者收取后，统一交当地建设行政主管部门代为管理。建设行政主管部门将专项维修基金存入指定银行、专户储存、专款专用。

建设行政主管部门代为管理的专项维修基金，定期接受业主大会、业主委员会和财政部门的检查与监督。

第二十四条　2005年12月31日以前出售并入住的经济适用住房、单位集资房、全产权过渡房、商品房住宅区、由售房单位(业主委员会和物业管理企业)按规定补建专项维修基金。

第二十五条　2006年1月1日以后新建的住宅区，建设单位应当建立专项维修基金，建设单位未按规定建立专项维修基金的，建设行政主管部门对其销售的房屋，不予办理房屋销售许可证和房屋权属登记。

第七章　附则

第二十六条　本办法由市建设局负责解释，自发布之日起施行。