榆树市楼房住宅区物业管理办法

市区街道办事处，市政府各办局、各直属机构:

现将《榆树市楼房住宅区物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。


二〇〇八年四月十一日

榆树市楼房住宅区物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院颁布的《物业管理条例》和《长春市城市住宅区物业管理条例》的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市市区范围内的楼房住宅区物业管理。

第三条 市建设局是我市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本办法，市楼房管理办公室负责具体工作。市政府的其它有关部门按照各自的职责协同实施本办法。

第四条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备。
本办法所称物业管理，是指业主、业主委员会或者有关单位、委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法成立并接受委托进行专业管理服务的企业。

第五条 楼房住宅区物业管理应当实行招投标制度。

第六条 业主、使用人有依法参加楼房住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和共有设施设备、维护住宅区公共利益的义务。

第七条 物业管理应当逐步向社会化、专业化方向发展，通过市场竞争，提高管理水平，改善人民生活和社会环境。

第二章 前期物业管理

第八条 新建住宅区必须实行物业管理，物业管理的行政主管部门应当参加住宅区竣工后的综合验收工作，未经验收合格的住宅区，不得交付使用。
开发建设单位应当按照规划设计方案进行物业配套建设。
开发建设单位应当将规划设计方案自批准之日起10日内报市建设局备案。

第九条 开发建设单位在销售楼房时，应当与购房人签订前期物业管理服务协议，并将其作为房屋销售合同的附件。

第十条 新建住宅区移交物业管理企业时，开发建设单位应当移交物业档案资料，同时应当按照住宅区总建筑面积0．2%的比例，无偿为物业管理企业提供管理用房，不足50平方米的按50平方米提供。
物业管理用房为全体业主共同所有，由物业管理企业出资养护维修，物业管理用房不得改变用途。

第十一条 新建住宅区实行物业管理后，未售﹙租﹚出的空置房屋，其业主为开发建设单位，由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

第三章 业主 业主大会 业主委员会

第十二条 业主的权利：
﹙一﹚参加业主大会，享有表决权；
﹙二﹚享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）依法监督业主委员会的工作；
（四）依法监督物业管理企业的管理服务活动。
业主的义务：
﹙一﹚遵守业主公约；
﹙二﹚遵守住宅区的物业管理制度；
﹙三﹚执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
﹙四﹚依法交纳物业管理服务费和维修资金。

第十三条 业主大会由住宅区全体业主组成，由业主委员会负责组织召开。业主大会每年至少召开一次，特殊情况下，经业主委员会决定，可以临时召开。
经拥有住宅区物业30%以上投票权数的业主提议，可以召开业主大会，业主委员会应当自接到该提议之日起20日内就其所提议内容组织召开业主大会；逾期未召开的，提议的业主可以向市建设局申请，由市建设局责令业主委员会限期组织召开业主大会。
业主大会应邀请使用人代表列席。

第十四条 业主大会履行下列职责：
﹙一﹚选举或撤换业主委员会；
﹙二﹚审议业主委员会章程、业主公约和物业管理委托合同；
﹙三﹚审议业主委员会的工作报告；
﹙四﹚监督业主委员会工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
﹙五﹚决定物业管理的其它事项。

第十五条 业主大会，应当有过半数投票权的业主出席。业主大会做出的决定，应当经住宅区内过半数投票权的业主表决通过。

第十六条 实行物业管理的住宅小区，应当依法成立业主委员会。
业主委员会经物业管理行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主的权益。
业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。

第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5-7名委员组成。
业主委员会设主任1人，副主任1-3人，主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。

第十八条 业主大会、业主委员会做出的决定，应当予以公布，对住宅区内所有的业主、使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会做出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第四章 物业管理服务

第十九条 设立物业管理企业应当到市物业管理行政主管部门进行资质审查和企业资质等级评定，未经资质审查和评定的，不得从事物业管理业务。
物业管理企业的权利:
（一）依据法律、法规、规章制度和合同的约定，制订物业管理制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违反业主公约的行为；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务。
物业管理企业的义务:
（一） 执行物业管理委托合同，提供物业管理服务；
（二） 接受业主、业主委员会的监督；
（三） 制订物业管理服务年度计划；
（四） 定期公布代管资金收支帐目，接受质询和审计；
（五） 接受政府有关部门的监督管理。

第二十条 物业管理企业实施物业管理，应当与业主委员会签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准、管理服务的期限与权限、管理服务的费用、双方的权利义务及合同终止条件，违约责任等内容。
物业管理企业应当自物业管理委托合同生效之日起15日内将合同报送物业管理行政主管部门备案。
物业管理委托合同文本由市物业行政主管部门统一印制。

第二十一条 物业管理服务内容：
（一） 房屋及其附属共用设施设备的使用管理 、养护、维
修；
（二） 园林绿地的管理养护；
（三） 环境卫生的管理服务；
（四） 公共秩序的维护及安全防范服务；
（五） 车辆出入、停放管理；
（六） 物业档案资料的管理；
（七） 业主、使用人委托的其他服务事项。

第二十二条 物业管理企业应当按照国家、省和长春市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，定期对房屋共用设施设备进行养护和维修，实施管理服务。

第二十三条 物业管理企业应当做好物业维修和共用设施设备更新及费用收支的各项纪录；妥善保管物业档案资料、有关财务账册和公共财务；每半年向业主委员会报送一次物业维修、更新费用的收支帐目，并接受审核。

第二十四条 物业管理企业应当定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务。

第二十五条 物业管理企业发现管理范围内有违反有关法律、法规及规定行为的，应当进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当向有关部门报告。

第二十六条 物业管理企业自物业管理委托合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财务，移交物业管理用房和有关资料，并报市物业管理行政主管部门备案。

第二十七条 物业管理企业实施物业管理，可以收取物业管理服务费；物业管理服务费除属于双方协商的价格外，应当严格按照批准的项目和标准收取，并提供质价相称的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。

第二十八条 物业管理的公共性服务收费，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定，为住宅区内的业主提供共用设施设备养护维修、环境卫生清洁、保安和绿化等具有公共性的服务而向业主收取的费用。业主与使用人约定由使用人缴纳服务费的，从其约定。

第二十九条 物业管理企业可以开展有偿的公众代办性服务和特约服务。
公众代办性服务，是指物业管理企业受有关单位的委托，提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话安装使用费等公众代办性质的服务。
特约服务，是指物业管理企业为住宅区内业主、使用人的个别需求提供的服务。

第三十条 公共代办性服务和特约服务收费标准由双方协商议定。物业管理的公共性服务收费，实行政府指导价，业主应当按照规定的项目和标准缴纳。

第三十一条 物业管理企业收费的项目和标准应当在住宅区内公布。已按照本条例规定向业主、使用人收取物业管理服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

第五章 物业的使用维护与维修资金的管理

第三十二条 物业管理企业接管物业管理项目时，应当对住宅区内的房屋、园林绿地、环境卫生和停车场地等公共设施设备进行检查验收，并形成验收报告，需要委托方维修完善的，由委托方维修完善后，方可接收。双方协议由物业管理企业维修完善的，应当就此项内容签订书面协议。

第三十三条 物业管理企业接管物业管理时，有开发建设单位的，由开发建设单位提供物业档案资料，没有开发建设单位的，由委托方提供物业档案资料。物业档案资料包括：
（一） 项目规划图，竣工总平面图；
（二） 单体建筑结构，设备竣工图；
（三） 附属配套设施、地下管网工程竣工图；
（四） 设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
（五） 单项工程竣工验收证明材料；
（六） 物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（七） 房屋及配套设施的产权资料。
物业管理委托合同终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给委托方。

第三十四条 业主、使用人在供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面不得损害公共和他人利益。
业主、使用人应当为物业管理企业、他人维护房屋及共用设施设备提供方便，因业主、使用人阻碍维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。

第三十五条 在住宅区内禁止有下列行为：
（一） 损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二） 擅自改造房屋结构和用途；
（三） 占用、损坏住宅区共用部位和共用设施设备；
（四） 擅自搭建建筑物、构建物、设置摊点、市场，擅自张
贴、涂抹、悬挂物品；
（五） 侵占、毁坏绿地；
（六） 乱倒垃圾、乱堆杂物；
（七） 堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、
有害物质或者发出超过规定标准的噪音等；
（八） 随意停放车辆；
（九） 违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；
（十） 利用房屋从事危害公共利益的行为和进行违法犯罪
活动。

第三十六条 业主、使用人在户外安装空调器、防护网、广告牌匾等设置物的，应当符合住宅区的统一要求。

第三十七条 住宅区内按照规划建设的共用设施，不得改变使用的性质，因特殊情况需要改变的，应当经业主委员会同意并报有关主管部门批准。

第三十八条 物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第三十九条 业主、使用人需要改变房屋结构的，应当依照有关规定，经房地产行政主管部门批准，并由房屋安全鉴定部门鉴定。

第四十条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订书面协议，并经业主委员会同意，且必须在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。

第四十一条 物业应当定期养护维修，在出现危害安全、影响他人正常使用时，物业管理企业应当及时进行养护维修。

第四十二条 住宅区内的垃圾由物业管理企业负责收集清理，垃圾运输由市环卫处负责。

第四十三条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管理单位，可以将住宅区内有关服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务，由委托方向物业管理企业支付委托服务费。不实行委托服务的，有关管理单位应当服务到户。

第四十四条 建立物业共用部位和共用设施设备维修资金（以下简称维修资金）制度。
维修资金专向用于房屋共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。
维修资金实行专款专用、专户存储，使用时需经业主委员会同意，并由市物业管理行政主管部门监督使用。

第四十五条 维修资金的收费标准：
全市城区的建设单位或者开发商建的住宅楼、综合楼，按建筑面积每平方米40元标准向市楼房管理办公室足额缴纳维修资金。

第四十六条 建设单位、开发商在施工放线前到市楼房管理办公室签订维修资金代缴协议。建设单位、开发商向业主收取维修资金时必须使用在市楼房管理办公室领取的资金收缴专用票据，收取的资金必须及时缴入楼管办专户。不得用非正式资金票据收缴，否则一律作废。

第四十七条 维修资金的使用与管理，按照国家、省和长春市的有关规定执行。

第四十八条 物业维修、更新费用，按下列规定承担：
（一） 房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二） 房屋本体共用部位的维修、更新，由该楼物业的业主
按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，依照本办法设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支；
（三） 共用设施设备的维修、更新费用，由住宅区内的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；依照本办法设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支。
房屋的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由物业管理企业维修，维修费用由物业管理企业向责任人追偿。

第六章 法律责任
第四十九条 违反本办法第八条第二款规定的，由市物业管理行政主管部门责令其限期进行物业配套建设，拒不进行物业配套建设的，由有关部门吊销其商品房销（预）售许可证。

第五十条 违反本办法第十条第一款规定之一的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期不改的处以5000元以上20000元以下的罚款。

第五十一条 违反本办法第十条第二款、第二十六条规定之一的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期不改的处以5000元以上10000元以下的罚款。

第五十二条 违反本办法第十九条规定的，由物业管理行政主管部门责令其停止非法经营活动，没收非法所得，并处以10000元以上30000元以下的罚款。

第五十三条 违反本办法第二十二条规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期不改的处以5000元以上20000元以下的罚款。情节严重的，可以降低其资质等级，直到吊销资质证书。

第五十四条 违反本办法第二十七条，第三十一条，第三十五条，第三十六条，第三十九条规定的，由有关行政主管部门责令其限期改正，并依法予以处罚。

第五十五条 违反本办法第三十七条规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，并处以5000元以上20000元以下的罚款。

第五十六条 业主、使用人、物业管理企业和其他单位违反本办法规定的，应当承担民事责任的，有关单位和个人可以依法提起民事诉讼。

第五十七条 对违反本办法行为的，由物业管理行政主管部门做出行政处罚。

第五十八条 物业管理行政主管部门的执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者监察机关给与行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十九条 当事人对市物业管理行政主管部门做出的行政处罚不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，做出行政处罚的机关可以申请人民法院强制执行。
第七章 附 则

第六十条 本办法自公布之日起施行。榆政发[2002]8号(《榆树市人民政府关于印发榆树市楼房住宅区物业管理办法的通知》)同时废止。