关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理的工作意见

（锡政办发[2006]191 号）

各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

    市房管局制订的《关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理的工作意见》已经市政府同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

无锡市人民政府办公室

二○○六年十一月十三日

关于在公房出售后未实行物业管理的住宅区推行业主自治管理工作的意见

    为加强公房出售后住宅区管理，提高居民自治管理意识，规范居民自治管理行为，建立公房出售后未实行物业管理的住宅区业主自治管理新机制，切实维护和改善人民群众居住环境，促进社区建设发展，提升城市管理水平，根据《无锡市物业管理办法》（市政府令81号）和《关于进一步加强社区平台建设的意见》（锡委发［2005］57号）等有关规定，现就住宅区业主自治管理工作制订如下工作意见。

    一、指导思想

    以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以促进无锡城市建设与社会经济协调发展，提高人民生活质量为宗旨，以建设“和谐社区”为主线，以业主提议、社区组织、政府扶持和日常管理与服务费用业主共同承担为原则，使住宅区达到安全有序、整洁的基本目标，促进社区建设和发展。

    二、管理工作原则

    （一）自治管理适用范围。公有住宅出售后，目前未实行或无条件推行物业管理的居民住宅区，可以实行在社区指导帮助下的，以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理。

    （二）实行业主自治管理的住宅区，应当通过成立业主大会、业主委员会进行自治管理。如果住宅区业主数量较少，经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    （三）自治管理工作内容。实行业主自治管理的住宅区，应当针对小区实际情况，开展“四保”（保安、保洁、保绿、保修）工作，不断改善和提高业主的居住环境和质量。

    1、保安工作：控制外来车辆和闲杂人员进出小区，设置门卫保安，协助治安防范等。有条件的，可设置安全护卫人员巡逻，维护小区治安和车辆秩序。

    2、保洁工作：对住宅公共部位和小区道路及场地的清扫及垃圾清运等。

    3、保绿工作：对绿地、树木、花草等进行修剪、养护等。

    4、保修工作：对住宅公共部位和共用设施、设备进行日常维修和养护。督促房屋管理单位加强对房屋的维修养护工作。

    三、管理工作职责

    （一）街道办事处、社区居民委员会应当加强对业主自治活动的指导、监督、协调，其主要职责是：

    1、街道办事处负责指导、协调、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，指导业主大会议事规则、业主公约的制定，并对业主委员会、业主大会议事规则、业主公约的备案提出意见。

    2、街道办事处负责督促社居委对业主自治活动进行具体指导。

    3、街道办事处负责协调房屋维修时维修基金支取工作。

    4、社居委负责指导并派代表参加成立业主大会筹备组。协助筹备组召开首次业主大会，指导业主委员会依法选举。

    5、社居委负责指导业主委员会自治管理工作，配合街道办事处协调辖区内的业主自治管理活动中相关的矛盾和纠纷。指导、监督新老业主委员会的工作交接。对业主委员会的工作提出意见和建议。

    （二）业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主利益开展自治管理服务工作或外聘专业服务单位，并对外聘专业服务单位所提供的服务工作进行评议、监督，按照业主大会制定的工作规程履行职责。

    1、执行业主大会的决定和业主大会授权其作出的决定，贯彻执行社居委会关于社区公共利益的决定。

    2、成立由业主委员会委员组成的自治管理服务执行组、财务组和监督组，开展自治管理工作。

    3、及时了解业主、房屋使用人的意见和建议，监督业主委员会聘请的专业服务人员和单位履行服务合同。

    4、负责每季向全体业主公布自治管理工作情况和费用收支情况。

    5、接受区政府、房管局、街道办事处、社居委等对业主自治管理活动的指导监督。

    （三）房管局作为房产行政主管部门应对业主自治管理活动中有关房屋管理工作进行监督和管理，依法履行职责。

    1、市房产管理局负责研究制定业主自治管理活动有关房屋管理方面的规则和办法，并监督实施。

    2、市房产管理局负责查处自治管理活动中违反房屋管理相关法律法规的行为，实施行政处罚。

    3、区房产管理局负责做好业主大会、业主委员会、议事规则、业主公约的备案工作。

    4、区房产管理局负责对业主大会、业主委员会作出的决定进行审核，对违反法律法规的，责令改正或撤销，并通告全体业主。

    5、区房产管理局负责对房屋及设施设备维修方面的业务进行指导。

    四、管理工作要求

    （一）依法管理，规范操作

    1、业主大会会议、业主委员会产生形式、业主大会议事规则、业主公约以及业主委员会成员的产生应当符合法律、法规的要求。

    2、业主数量较多的自治管理小区，可采用先由业主大会授权给业主代表大会，再由业主代表大会授权给业主委员会的方式，由业主委员会行使部分业主大会的决策权。

    3、充分利用政府对下岗再就业人员的优惠政策以及街道社居委的政策支持，自治管理工作中的“四保”工作，可以以业主委员会与街道服务中心签订合约的方式，委托街道服务中心派遣人员从事各项劳务工作。小区内电梯等特种设备和设施需要专业人员维护的，业主委员会应当委托有资质的专业服务企业提供服务。

    4、利用小区公共部位经营的收益应全部用于自治管理服务工作。自治管理服务经费不足部分，经业主大会同意，由业主按户分摊，业主委员会负责收缴，社居委协助收缴并代为保管和支付。要逐步清理小区公建配套用房，还配套于民，保障业主自治管理的正常进行。

    5、业主委员会成员可以享有一定数额的从事自治管理工作的劳务津贴，津贴数额由业主大会确定。

    （二）加强领导，整体推进

    1、市房产管理局要制定自治管理考核办法，建立实行自治管理启动扶持和长效管理的奖励基金，并对长效管理进行考核。

    2、各区政府要加强社区建设和业主自治管理的领导工作，并将此项工作纳入对街道办事处、社区居委会的工作考核。加大整治投入，整合社区的保安、保洁等资源，支持业主自治管理工作。

    3、区社会治安综合治理委员会（区综治委）应大力支持住宅小区开展自治管理工作。尤其在小区实行自治管理前期准备阶段和小区自治管理初期，区综治委应主动牵头对小区治安设施设备进行综合治理，并对小区安全防护工作给予支持。

    4、区房管局应加强业主自治管理活动的业务指导，采取培训、现场协调帮助等多种形式开展业务指导工作。

    5、街道和社居委在居民组织开展小区自治活动中，要积极参与并把握方向，维护居民共同利益。尤其在推选业主委员候选人的过程中，要正确引导，真正把热心公益事业、懂法守法、能力强、素质高、并能切实代表和维护业主共同利益的人推选出来。

    6、公安派出所要积极维护住宅区自治管理活动秩序，保障小区民主自治管理活动正常开展。

    推行业主自治管理工作是完善老新村管理机制的重要内容，是创建平安无锡、构建和谐社会的重要手段，各级政府应从维护社会稳定的高度出发，充分认识自治管理工作的现实意义，营造舆论氛围，大力宣传业主自治管理的重要性和必要性，引导公房出售后未实行物业管理的住宅区业主积极参与和做好自治管理工作。