杭州市物业服务收费管理实施办法

（杭价服[2009]68号）

各区、县（市）物价局、建设局（房管局），各物业服务企业：
　　为进一步规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，我们对《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》（杭价服[2005]307号）进行修订。

　　《杭州市物业服务收费管理实施办法》已通过市政府法律审查，现印发给你们，请遵照执行。
　　本办法实施前已签订前期物业服务合同的普通住宅小区，前期物业服务收费标准仍按原合同约定执行。
      附件1：《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》
      附件2：《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》

杭州市物价局 杭州市房产管理局
二○○九年三月三十日

杭州市物业服务收费管理实施办法

　　第一条  为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条  本办法适用于本市市区范围内(不含萧山区、余杭区)的物业服务收费管理。
　　第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
　　第四条  政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第五条 杭州市各级价格主管部门会同同级物业主管部门负责本辖区内的物业服务收费的监督管理工作。
　　第六条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第七条  物业服务一般包括以下内容：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
　　（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
　　（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
　　（四）秩序维护以及车辆停放管理；
　　（五）协助做好安全防范工作；
　　（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；
　　（七）业主委托的其他公共性服务内容。
　　第八条  物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。
　　非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价。
　　第九条  普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价，市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。
　　普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
　　前期物业服务合同签订后十五日内，由物业服务企业将服务内容、服务成本及收费标准报价格主管部门备案。其中通过招标确定的，报市价格主管部门备案；通过协议确定的，报物业所在区价格主管部门备案。
　　第十条  普通住宅小区拟定前期物业服务方案确定的服务内容、水平超出《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》（甲级）要求，按甲级收费标准上浮后仍未能补偿成本并取得合理报酬的，建设单位可按照优质优价原则，提出前期物业服务最高收费标准，报市价格主管部门确认后实施招标，未实行招标的报物业所在区价格主管部门确认。未经价格主管部门确认的，不得突破甲级收费标准。
　　第十一条  规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，后期项目的前期物业服务收费标准经价格主管部门确认后可作适当调整：
　　1、小区实行分期开发，可实行独立管理；
　　2、后期项目与首期项目可以预售（销售）时间间隔超过两年；
　　3、前期物业服务合同已经到期。
　　4、未与购房者约定收费标准。
　　第十二条  普通住宅小区内住宅以经济适用住房、拆迁安置住房等保障性住房或农转居公寓为主的，其前期物业服务收费不得高于丙级基准收费标准。
　　第十三条  为及时掌握物业服务成本收支情况，市价格主管部门会同市物业主管部门于每年一季度选择一定数量的有代表性的住宅小区作为成本监审对象，对其物业服务成本进行监审。物业服务企业应当积极配合并如实提供服务成本，不得弄虚作假。
　　第十四条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。
　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十五条  业主与物业服务企业可参照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》选用菜单式服务，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。
　　第十六条  实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务收费酬金制的，物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
　　（四）办公费用；
　　（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（七）经业主同意的其他费用。
　　第十七条  实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。
业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
　　第十八条  住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。
　　住宅小区内的住宅物业经批准改为非住宅用途的，其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行，并在物业服务合同中约定。
　　第十九条  前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。
　　第二十条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费预收期限不得超过12个月。
　　业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
　　业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　第二十一条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。相应费用在物业服务费用或物业服务资金中列支的，收费依据和收费标准按以业主为收费对象的原则确定。
　　第二十二条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。
　　物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第二十三条  物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除政府部门有规定的外，服务收费由双方约定。
　　第二十四条 物业服务中的停车收费、装修垃圾清运费等按价格主管部门有关规定执行。
　　第二十五条  对物业装修的，装修垃圾清运费由业主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。
　　因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位（装修人）协商确定一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。
　　物业服务企业不得强制向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取楼道维护费、装修保证金、进出人员出入证工本费等（遗失补证除外）。
　　第二十六条  物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第二十七条  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停车收费标准、价格举报电话12358等有关情况进行公示。
　　第二十八条  违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规、规章予以查处。
　　第二十九条 本办法由杭州市物价局会同市房管局负责解释。
　　第三十条 萧山区、余杭区及各县（市）的物业服务收费管理，可根据各地的实际情况制定实施细则。
　　第三十一条 本办法自2009年5月1日起执行。杭州市物价局、杭州市房产管理局《关于印发〈杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（杭价服[2005]307号）同时废止。

    附件1：杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准(甲级)

    杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准(乙级)

    杭州市普通住宅小区前期物业服务等级及收费标准(丙级)

    杭州市普通住宅小区前期物业服务等级及收费标准(丁级)

    管理建设年代较早的住宅小区，达不到三级服务内容与服务标准的等级为丁级

    附件2：杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准

单位：元/建筑平方米.月